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La rentabilidad es una forma de calcular la rentabilidad en un periodo de tiempo cuya explicación vendría a ser la siguiente: ¿Qué pasaría si en lugar de cobrar los intereses al final del periodo, me los pagaran de forma “continua”?, es decir, repartidos en periodos “infinitos”.

Hay que tener en cuenta que cuanto mayor sea la frecuencia a la que se paga el interés, en lugar de esperar a cobrarlo al final del periodo, mayor es la cantidad que obtendremos a final del periodo, ya que los intereses cobrados antes se pueden reinvertir.

Eso nos podría hacer pensar que si se cobran los intereses de forma continua, la cantidad que obtenemos al final del periodo no tiene límite. Sin embargo, no es así. Si tomamos N como número de periodos en que se paga un determinado interés nominal I, la expresión (1+I/N)^N tiende a e^I

Imaginemos el siguiente esquema:

Podemos expresar la rentabilidad como interés simple:

Si buscamos la rentabilidad simple equivalente, es decir, la rentabilidad repartida de forma continua en el tiempo que lleva de una cantidad inicial invertida de 20€ a una cantidad final de 21,5%, obtenemos:

Resultando que la rentabilidad continua equivalente a una rentabilidad simple del 7,5% es Rcont = ln(1+0,075) = 7,232%. Precisamos un menor interés continuo para que una inversión de 20€ nos de al final del periodo 21,5%.

Visto al revés, si una inversión nos da una rentabilidad continua del 7,232%, es equivalente a otra que nos ofrece un interés simple del 7,5%.

Buenas tardes, no, solo su 50% original ya que la adquisición del otro 50%, aunque fuera por extinción de condominio, se ha producido después del 1 de enero de 2013 y, por tanto no da derecho a deducción. El otro 50% si ya tenía derecho a deducción, continuará teniéndolo.

Buenas tardes, toda extinción de condominio puede ser neutra, si lo que se recibe es igual a lo que costo el bien, es decir, no ha habido plusvalía (ni tampoco minusvalía).

En su caso hay dos problemáticas. La primera que aunque asuma usted la hipoteca, sobre esta se han constituido unos pagos, ha habido unas entregas de dinero por sus padres (copropietarios) que tendría que compensar y que no pueden nunca obviar. Estas entregas además no pueden compensarse por ningún tipo de gasto que usted haya asumido.

En segundo lugar la propia naturaleza de las entregas, ya que tendría que haberla instrumentalizado de alguna forma, como un préstamo que usted concede a sus padres y que ellos le abonan periódicamente (con los intereses que haya pactado) a cambio de ese porcentaje de la vivienda, si no se entendería que ese dinero es una donación y tendría que tributar por esas cantidades recibidas. Si es un préstamo y usted tendrá que devolver esas cantidades. En su ejemplo.

Sus padres son propietarios de la mitad de vivienda: 150.000 euros, pagaron 70.000 euros (40.000 euros de la mitad de la hipoteca y 30.000 no hipotecados antes del préstamo) y dejan de asumir la mitad pendiente (80.000 euros). Por lo que tendrá que compensarle esos 70.000 euros para que la operación sea exenta.

Si no paga esa cantidad, existirá necesariamente una plusvalía de 70.000 euros que tendrá qur tributar.

Apreciada Martina,

Lo importante es que si ustedes están conformes en que el 64 % de la propiedad de su pareja se adjudique a usted, el paso siguiente es que acuerden la contraprestación por dicho porcentaje, es decir, lo que va a recibir su pareja por su 64 %.

Indicarle que dicha contraprestación es objeto de pacto entre las partes, y por lo tanto no hay unas reglas establecidas para su cálculo; puede ser, a modo de ejemplo, desde la cantidad pendiente de amortización para el caso en que la vivienda esté hipotecada, como poner un precio de mercado o tasación y que el importe a abonar sea dicha valoración deduciendo el capital pendiente de amortización, si lo hubiese, y del sobrante calcular el 64 %, pero le reitero que es una cuestión de negociación entre las partes.

Una vez establecida la contraprestación, puede que usted tenga el dinero ahorrado o puede que necesite solicitar un préstamo hipotecario; si necesitara solicitar un préstamo hipotecario, le indico que la entidad bancaria seguramente le solicitará que la propiedad esté exclusivamente a su nombre, y por lo tanto, puede realizar una extinción de condominio ante Notario.

Recuerde que lo importante es que estén conformes en quien se adjudica el porcentaje de copropiedad y la contraprestación económica.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

A la espera de que otras expertas y expertos abogados contesten con más fundamento, algunas apreciaciones, en base a mi conocimiento del sector de la intermediación hipotecaria, de mi estudio de la Ley 2/2009 y de la Ley 5/2019, plasmado en un capítulo del libro Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario de Wolters Kluwer, firmado junto a la abogada Cristina Borrallo:

1. Si contratas un intermediario de crédito inmobiliario, mal vas si pretendes que una vez te hayan conseguido la hipoteca, lo que implica un trabajo muy importante de gestión y negociación con la banca, tu te aproveches y firmes con el banco directamente sin querer pagar sus honorarios. Primero haz un trabajo de estudio de los diferentes intermediarios de crédito inmobiliario que hay en el mercado, sus servicios y coste en honorarios, y una vez elijas uno, confía en su profesionalidad y asume que le abonarás sus honorarios si la hipoteca que te consiguen cumple con tus expectativas. Si no quieres pagar honorarios, tienes dos soluciones: gestionar directamente la hipoteca con los bancos o bien acudir a intermediarios de crédito inmobiliario online que no cobren honorarios al cliente (de los intermediarios hipotecarios seleccionados por Futur Finances, uno, Hipoo, trabaja así).
2. Tienes 14 días para desistir del contrato de intermediación hipotecaria, si el trabajo del profesional no te satisface, sin coste alguno. Así que puedes renunciar en 14 días si el trabajo del profesional no te complace.
3. La normativa específica sobre intermediación hipotecaria no se pronuncia sobre el derecho del intermediario a cobrar honorarios si el cliente no aceptando sus hipotecas (FEIN), las aprovecha para firmar directamente con el banco. Hay argumentos a favor y en contra de estas estipulaciones; desde luego, si te presentan tres FEIN, el derecho al cobro de honorarios está claro. Si solo presentan una hipoteca, habrá que estar al caso concreto.

saludos cordiales.