Comprar casa sin ahorros

Apreciada Nerea,

Siento decirte que en estos momentos sin ahorros no es posible comprar casa. Al menos hay que aportar los gastos de la compraventa, siendo funcionaria. Hasta 31/08/2022 es posible contratar una hipoteca al 100% de compraventa, con el segundo límite del 80% de tasación, si eres funcionaria y contratas los servicios de un broker hipotecario seleccionado por Futur Finances (ver detalles en esta artículo sobre hipotecas de funcionarios que actualizamos periódicamente).

La única opción que existe a agosto de 2022 para comprar una primera residencia sin aportar ahorros a la operación es hipotecar un segundo inmueble urbano, de un familiar preferentemente, que garantizará la operación. Es decir, pedir un solo préstamo hipotecario para comprar tu casa, pero hipotecando dos inmuebles, el que compras y el que actúa de segunda garantía hipotecaria.

En todo caso, una reflexión: hipotecarse supone asumir una obligación de pago a décadas vista. Salvo que haya una explicación razonable de tu no ahorro, es muy mala señal que no seas capaz de ahorrar, cuanto menos para poder hacer frente a las subidas de las mensualidades hipotecarias si pides una hipoteca a tipo variable, o a los imprevistos de hipotecarte a tipo fijo.

Aprendamos del pasado y seamos, siempre, hipotecados responsables.

Saludos cordiales.

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Euribor sube!

Ante el miedo, nada mejor que la información. Así que empiezo mi respuesta con un mensaje: calma, el Euribor ha subido con fuerza, es cierto, de cotas negativas cercanas al -0,40% al 0,992% de julio de 2022. Y seguirá subiendo, hasta el 2,20% en 2023 según Bankinter, por ejemplo. Pero para Bankinter, 2024 será el año de la bajada relativa del Euribor, previendo un interés a finales del año del 2,00%. Algunas de las previsiones del interés hipotecario y su interpretación están explicadas en el siguiente vídeo:

Si las previsiones aciertan, el aumento de tipos públicos del Banco Central Europeo para luchar contra la inflación tendrá un éxito relativo en 2023 y conseguirá frenarla en 2024, lo que le permitirá dejar de subir tipos o incluso bajarlos, algo que se reflejará directamente en los tipos privados, como es el Euribor.

Efectivamente el Euribor sube, en 2022 y en 2023. Sin embargo, de cumplirse las predicciones de los expertos en estos momentos, en 2024 dejará de subir e incluso bajará, al 2,00% aproximadamente a finales de ese año.

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Tipo variable frente a tipo fijo

Tendría que saber si este tipo fijo del 2% que te ofrecen es el nominal bonificado o con bonificaciones y, en este caso, qué coste tienen las bonificaciones. Igual con la actual hipoteca variable, que es muy competitiva, por cierto.
En el siguiente vídeo intento explicar de forma sencilla qué números hay que hacer para decidirnos por mantener una hipoteca a interés variable o pasarnos a una fija:

Una de las claves es tener en cuenta las previsiones del Euribor a varios años que los analistas hacen en cada momento. A fecha de esta respuesta, hay previsiones de que el Euribor cierre 2022 entre el 1,90% al 1,41% y 2023 entre el 1,50% y el 2,20%:

Previsiones Euribor 2022-2023

Bankinter incluso se atreve a pronosticar el Euribor de 2024, aventurando una bajada del referencial hipotecario al 2,00%.

Si se cumplieran estas expectativas y tomando tu Euribor + 0,45%, pagarías entre un 1,86% y un 2,35% a diciembre de 2022 y un 1,95% a un 2,65% en 2023. En 2024 pasarías a pagar un 2,45%. Es decir, a priori un cambio a una hipoteca fija al 2% nominal (sin tener en cuenta bonificaciones que encarecen los costes) sería un acierto a 2 años vista. A más tiempo, no puedo decírtelo.

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AVALISTA PARA COMPRAR VIVIENDA

Jurídicament lo más correcto sería que ambos compraseis la casa y ambos firmarais como titulares del préstamo hipotecario. Que tu marido tenga que firmar como avalista es absurdo y solo se justifica por las absurdas reglas de análisis de riesgo de algunos bancos. Firmando como avalista asume las mismas obligaciones que como titular de la hipoteca, salvo tener que pagar la cuota si pagas tu como titular (al menos, esta es la teoría).

Si también firmara como comprador, algo posible, pero sin aportar dinero, Hacienda podría considerar que es una donación encubierta de ti (que pides dinero a préstamo) a tu marido (que compra sin aportar ahorros ni hipotecarse, si bien avala).

Lo correcto es que firmes ambos como titulares del préstamo hipotecario y como compradores. Si el banco no se aviene, mirad otros bancos antes de firmar. Mi consejo, claro.

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Cotitular hipoteca fallece y el otro tambien

Lo primero, os acompaño en el sentimiento.

En segundo lugar, os recomiendo acudir a un abogados especializado en herencias, que os asesore adecuadamente en todo el proceso.

Contestando de forma general (no tomes mis consejos como asesoramiento, solo como unas ideas generales básicas), en estos casos hay que analizar la herencia de los padres y la herencia del hermano.

Si vuestra madre era titular del préstamo hipotecario que solicito vuestro hermano (fallecido después), pero no actúo como compradora, estamos ante una donación encubierta por parte de vuestra madre a vuestro hermano, a efectos fiscales. Si han pasado más de 4 años, las posibles actuaciones de la Administración habrían prescrito. Al fallecer vuestra madre y aceptar los hermanos la herencia, que entiendo es el caso, asumisteis todos los bienes y derechos de vuestra madre, pero también todas sus obligaciones y deudas. Como explican en el blog del Banco de España, en este artículo, “Cuando fallece el titular de un préstamo hipotecario, la deuda pasa a formar parte de la herencia yacente y, una vez aceptada esta, se constituye como comunidad de bienes hasta que se acuerde la partición y adjudicación de la herencia.”

En otras palabras, lo supierais o no, al aceptar la herencia de vuestra madre aceptasteis la obligación de pagar el préstamo hipotecario del que era titular (que entiendo lo solicitó vuestro hermano para comprarse su casa).

La segunda parte, no aceptar la herencia de vuestro hermano, ha sido un despropósito, entiendo que causado por vuestro desconocimiento y ausencia de asesoramiento jurídico adecuado (o la existencia de otras deudas que no has explicado). Dado que ya eráis titulares del préstamo hipotecario de facto, al haber aceptado la herencia de vuestra madre, no tenía sentido alguno renunciar a la herencia de vuestro hermano, para al menos pasar a ser, también, propietarios de la vivienda hipotecada.

Entiendo que el daño ya está en buena medida hecho; de todos modos, acudid a un abogado que esté especializado en herencias.

Espero haberte sido de alguna ayuda.

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IPC al 10,2% en junio de 2022

En primer lugar, no puedo estar más de acuerdo con los comentarios que se han hecho hasta ahora. Si bien, me gustaría añadir mi perspectiva sobre algunos aspectos.

1. El acceso a la vivienda

El primero de todo es sobre el acceso a la vivienda. Entrar a una vivienda requiere disponer como mínimo alrededor del 30% del valor del inmueble. La subida de precios ya supone una doble barrera de entrada: por un lado, suben los precios también de las viviendas; y, por otro lado, la subida del IPC dificulta acumular ese ahorro. A estas barreras de entrada se le añade ahora el coste de financiación.

El Euribor abandona los valores negativos (algo que los economistas entendemos como normal) y se adentra en una tendencia alcista que ya roza el 1%. Este fenómeno encarecerá las cuotas hipotecarias pues sube el tipo de referencia para las hipotecas variables y los bancos modifican su oferta de hipotecas a tipo fijo al alza.

2. La falacia de refugiarse en el efectivo como cobertura

Hay argumentos a favor de refugiarse en el dinero efectivo en tiempos de inflación. Es cierto que invertir a medio/largo plazo tus ahorros en letras del tesoro u otros productos “seguros” cuando estamos ante un pico de subida de tipos de interés pueda parecer una buena oportunidad. El argumento es que si hacemos esta inversión estando en la cresta de la ola de subidas de tipos, en el medio/largo plazo disfrutaremos de ir devengando esos intereses altos cuando los tipos han vuelto a bajar.

El argumento tiene un fuerte y veraz componente teórico, sin embargo, como todas las respuestas de los economistas: “depende”. Depende de cuál es la razón de la subida de los tipos de interés. Por un lado, Europa se encuentra en una situación económica bastante más adversa que Estados Unidos: más paro, deuda pública y privada… Por otro lado, la subida de tipos de interés tendría efecto inmediato si la inflación viniera dada por culpa de un aumento considerable de la demanda.

Pero es que hay un motivo por el cual se plantea e incluso se ejecute una subida de tipos de interés, incluso cuando no parece el mejor momento para hacerlo: proteger la divisa. ¿Qué puede pasarle al EUR si la FED sube los tipos de interés en EEUU? O también, si mantener una cuenta o inversión en dólares estadounidenses (USD) genera un interés mayor, sin contar que el petróleo se compra en USD, ¿Qué creéis que pasará con la demanda de euros (EUR)?

Exacto, si EEUU sube los tipos de interés, los inversores verán más atractivo mantener USD y vender o deshacerse de EUR. Para evitar entonces una devaluación mayor del EUR, el Banco Central Europeo (BCE) tiene la opción de subir también los tipos de interés del EUR para equipararse al USD y mantener competitividad financiera. Por este motivo, un servidor no acaba de ver cómo mantener el efectivo de una divisa que se está devaluando es una buena estrategia para combatir la inflación.

3. Renta variable

Como ya han mencionado anteriormente el señor Pau Monserrat y el señor Luis García, la renta variable es probablemente el único instrumento que puede (aunque no necesariamente siempre) superar la inflación en el medio/largo plazo.

El IPC en España en junio 2022 ha sido de más del 10% y esa es una tasa de retorno difícil de superar en tiempos tan adversos. Sin embargo, las demás estrategias se quedan muy por debajo de ese umbral del 10%.

No obstante, recurrir a la renta variable para controlar y/o combatir la inflación ya sea dada por factores de demanda, de oferta o incluso por la depreciación de la divisa nacional. Aquí os dejo uno de mis artículos en el blog de Futur Finances en los que analizamos como Suiza, más precisamente el Banco Nacional Suizo, controla la inflación invirtiendo en renta variable.

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Hipoteca variable a fija. Novacion

Para poder dar una recomendación personalizada, habría que estudiar la escritura de préstamo hipotecario actual y las condiciones que el banco ofrece en estos momentos para novar a tipo fijo. No sabemos, por ejemplo, qué bonifica cada seguro y qué condiciones exige el banco para bonificar. De hecho, siempre recomiendo comparar tipos sin bonificaciones con coste (los seguros que te “recomiendan” los bancos suelen ser más caros y peores en cuanto a riesgos asegurados).

Si quieres algo más de información sobre qué cálculos debes hacer para valorar si te conviene más mantener la hipoteca variable que tienes o es mejor pasarte al tipo fijo, te invito a ver el siguiente vídeo:

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Protección para el hipotecante no deudor

Hola,

entiendo que un pacto prematrimonial se realiza cuando tienes intención de casarte en un futuro próximo. Si no es nuestro caso, ya que no nos hemos planteado el matrimonio, entiendo que ese pacto no se podría realizar. ¿Habría alguna otra alternativa?

Gracias.

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Edad 55 años e Hipoteca fija elevada

Estimada Cristina,

Coincido con el compañero Antonio Beltrán en cuanto a que cualquier negociación con otra entidad pasa por estar inscrita el Acta de fin de obra en el registro de la propiedad y por tanto la vivienda terminada.

El plazo máximo de amortización que ofrecerán la mayoría de las entidades será de 20 años y en función del LTV (porcentaje de financiación sobre tasación de vivienda ya terminada), los ingresos de los solicitantes y los productos combinados que se contraten, actualmente, en julio de 2022 se puede conseguir una hipoteca fija ya bonificada entre el 2% y el 2,5% en el mejor de los casos.

Santiago Cruz, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

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SOLICITAR 2º HIPOTECA ALQUILANDO EL PISO

Estimado Cristian,

En relación a tu consulta es necesario puntualizar lo siguiente:

-Las entidades bancarias pueden tomar como ingreso las rentas presuntas que se percibirán por el arrendamiento de un inmueble que actualmente no lo está. De los ingresos que se percibirán por el alquiler tomarán habitualmente en torno al 75% de los mismos.

– Los ingresos que van a computar para hacer el análisis de solvencia serán los rendimientos del trabajó más el porcentaje comentado del alquiler de tu inmueble. Por tanto, en este caso, 2230€. En cuanto a los compromisos de pago serán la cuota actual de tu hipoteca más la nueva de la compra de tu inmueble.

Esta es la forma de calcular el endeudamiento o DTI, que en caso de ser un sólo titular no debería superar el 35%.

Para avanzar con su estudio sería necesario conocer el precio de la vivienda que desea comprar y de los ahorros de los que dispone; en función de estos datos podremos asesorarle si conviene mantener la otra hipoteca con la entidad actual o constituir un nuevo préstamo con las dos garantías reales.

Santiago Cruz, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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