Cotitular hipoteca fallece y el otro tambien

Lo primero, os acompaño en el sentimiento.

En segundo lugar, os recomiendo acudir a un abogados especializado en herencias, que os asesore adecuadamente en todo el proceso.

Contestando de forma general (no tomes mis consejos como asesoramiento, solo como unas ideas generales básicas), en estos casos hay que analizar la herencia de los padres y la herencia del hermano.

Si vuestra madre era titular del préstamo hipotecario que solicito vuestro hermano (fallecido después), pero no actúo como compradora, estamos ante una donación encubierta por parte de vuestra madre a vuestro hermano, a efectos fiscales. Si han pasado más de 4 años, las posibles actuaciones de la Administración habrían prescrito. Al fallecer vuestra madre y aceptar los hermanos la herencia, que entiendo es el caso, asumisteis todos los bienes y derechos de vuestra madre, pero también todas sus obligaciones y deudas. Como explican en el blog del Banco de España, en este artículo, “Cuando fallece el titular de un préstamo hipotecario, la deuda pasa a formar parte de la herencia yacente y, una vez aceptada esta, se constituye como comunidad de bienes hasta que se acuerde la partición y adjudicación de la herencia.”

En otras palabras, lo supierais o no, al aceptar la herencia de vuestra madre aceptasteis la obligación de pagar el préstamo hipotecario del que era titular (que entiendo lo solicitó vuestro hermano para comprarse su casa).

La segunda parte, no aceptar la herencia de vuestro hermano, ha sido un despropósito, entiendo que causado por vuestro desconocimiento y ausencia de asesoramiento jurídico adecuado (o la existencia de otras deudas que no has explicado). Dado que ya eráis titulares del préstamo hipotecario de facto, al haber aceptado la herencia de vuestra madre, no tenía sentido alguno renunciar a la herencia de vuestro hermano, para al menos pasar a ser, también, propietarios de la vivienda hipotecada.

Entiendo que el daño ya está en buena medida hecho; de todos modos, acudid a un abogado que esté especializado en herencias.

Espero haberte sido de alguna ayuda.

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IPC al 10,2% en junio de 2022

En primer lugar, no puedo estar más de acuerdo con los comentarios que se han hecho hasta ahora. Si bien, me gustaría añadir mi perspectiva sobre algunos aspectos.

1. El acceso a la vivienda

El primero de todo es sobre el acceso a la vivienda. Entrar a una vivienda requiere disponer como mínimo alrededor del 30% del valor del inmueble. La subida de precios ya supone una doble barrera de entrada: por un lado, suben los precios también de las viviendas; y, por otro lado, la subida del IPC dificulta acumular ese ahorro. A estas barreras de entrada se le añade ahora el coste de financiación.

El Euribor abandona los valores negativos (algo que los economistas entendemos como normal) y se adentra en una tendencia alcista que ya roza el 1%. Este fenómeno encarecerá las cuotas hipotecarias pues sube el tipo de referencia para las hipotecas variables y los bancos modifican su oferta de hipotecas a tipo fijo al alza.

2. La falacia de refugiarse en el efectivo como cobertura

Hay argumentos a favor de refugiarse en el dinero efectivo en tiempos de inflación. Es cierto que invertir a medio/largo plazo tus ahorros en letras del tesoro u otros productos “seguros” cuando estamos ante un pico de subida de tipos de interés pueda parecer una buena oportunidad. El argumento es que si hacemos esta inversión estando en la cresta de la ola de subidas de tipos, en el medio/largo plazo disfrutaremos de ir devengando esos intereses altos cuando los tipos han vuelto a bajar.

El argumento tiene un fuerte y veraz componente teórico, sin embargo, como todas las respuestas de los economistas: “depende”. Depende de cuál es la razón de la subida de los tipos de interés. Por un lado, Europa se encuentra en una situación económica bastante más adversa que Estados Unidos: más paro, deuda pública y privada… Por otro lado, la subida de tipos de interés tendría efecto inmediato si la inflación viniera dada por culpa de un aumento considerable de la demanda.

Pero es que hay un motivo por el cual se plantea e incluso se ejecute una subida de tipos de interés, incluso cuando no parece el mejor momento para hacerlo: proteger la divisa. ¿Qué puede pasarle al EUR si la FED sube los tipos de interés en EEUU? O también, si mantener una cuenta o inversión en dólares estadounidenses (USD) genera un interés mayor, sin contar que el petróleo se compra en USD, ¿Qué creéis que pasará con la demanda de euros (EUR)?

Exacto, si EEUU sube los tipos de interés, los inversores verán más atractivo mantener USD y vender o deshacerse de EUR. Para evitar entonces una devaluación mayor del EUR, el Banco Central Europeo (BCE) tiene la opción de subir también los tipos de interés del EUR para equipararse al USD y mantener competitividad financiera. Por este motivo, un servidor no acaba de ver cómo mantener el efectivo de una divisa que se está devaluando es una buena estrategia para combatir la inflación.

3. Renta variable

Como ya han mencionado anteriormente el señor Pau Monserrat y el señor Luis García, la renta variable es probablemente el único instrumento que puede (aunque no necesariamente siempre) superar la inflación en el medio/largo plazo.

El IPC en España en junio 2022 ha sido de más del 10% y esa es una tasa de retorno difícil de superar en tiempos tan adversos. Sin embargo, las demás estrategias se quedan muy por debajo de ese umbral del 10%.

No obstante, recurrir a la renta variable para controlar y/o combatir la inflación ya sea dada por factores de demanda, de oferta o incluso por la depreciación de la divisa nacional. Aquí os dejo uno de mis artículos en el blog de Futur Finances en los que analizamos como Suiza, más precisamente el Banco Nacional Suizo, controla la inflación invirtiendo en renta variable.

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Hipoteca variable a fija. Novacion

Para poder dar una recomendación personalizada, habría que estudiar la escritura de préstamo hipotecario actual y las condiciones que el banco ofrece en estos momentos para novar a tipo fijo. No sabemos, por ejemplo, qué bonifica cada seguro y qué condiciones exige el banco para bonificar. De hecho, siempre recomiendo comparar tipos sin bonificaciones con coste (los seguros que te “recomiendan” los bancos suelen ser más caros y peores en cuanto a riesgos asegurados).

Si quieres algo más de información sobre qué cálculos debes hacer para valorar si te conviene más mantener la hipoteca variable que tienes o es mejor pasarte al tipo fijo, te invito a ver el siguiente vídeo:

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Protección para el hipotecante no deudor

Hola,

entiendo que un pacto prematrimonial se realiza cuando tienes intención de casarte en un futuro próximo. Si no es nuestro caso, ya que no nos hemos planteado el matrimonio, entiendo que ese pacto no se podría realizar. ¿Habría alguna otra alternativa?

Gracias.

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Edad 55 años e Hipoteca fija elevada

Estimada Cristina,

Coincido con el compañero Antonio Beltrán en cuanto a que cualquier negociación con otra entidad pasa por estar inscrita el Acta de fin de obra en el registro de la propiedad y por tanto la vivienda terminada.

El plazo máximo de amortización que ofrecerán la mayoría de las entidades será de 20 años y en función del LTV (porcentaje de financiación sobre tasación de vivienda ya terminada), los ingresos de los solicitantes y los productos combinados que se contraten, actualmente, en julio de 2022 se puede conseguir una hipoteca fija ya bonificada entre el 2% y el 2,5% en el mejor de los casos.

Santiago Cruz, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

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SOLICITAR 2º HIPOTECA ALQUILANDO EL PISO

Estimado Cristian,

En relación a tu consulta es necesario puntualizar lo siguiente:

-Las entidades bancarias pueden tomar como ingreso las rentas presuntas que se percibirán por el arrendamiento de un inmueble que actualmente no lo está. De los ingresos que se percibirán por el alquiler tomarán habitualmente en torno al 75% de los mismos.

– Los ingresos que van a computar para hacer el análisis de solvencia serán los rendimientos del trabajó más el porcentaje comentado del alquiler de tu inmueble. Por tanto, en este caso, 2230€. En cuanto a los compromisos de pago serán la cuota actual de tu hipoteca más la nueva de la compra de tu inmueble.

Esta es la forma de calcular el endeudamiento o DTI, que en caso de ser un sólo titular no debería superar el 35%.

Para avanzar con su estudio sería necesario conocer el precio de la vivienda que desea comprar y de los ahorros de los que dispone; en función de estos datos podremos asesorarle si conviene mantener la otra hipoteca con la entidad actual o constituir un nuevo préstamo con las dos garantías reales.

Santiago Cruz, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Protección para el hipotecante no deudor

Apreciada Estela,

Una herramienta muy útil para la consulta que nos planteas es que tu pareja y tu pudieseis formalizar unos pactos prematrimoniales.

Los pactos o acuerdos prematrimoniales son contratos firmados entre los futuros cónyuges con el fin de poner por escrito aspectos tanto económicos como personales derivados de la futura unión matrimonial.

Los mismos pueden abarcar cuestiones relativas a la vivienda familiar, y, en vuestro caso, el destino que se le dará a la vivienda una vez producida la ruptura, a modo de ejemplo, cómo se establecerá el precio de la vivienda, quién se la podrá adjudicar de forma preferente, si se opta por venderla a terceros y repartir el precio, por ejemplo.

Los cónyuges tienen plena libertad para contratar, tal y como se recoge en el artículo 1323 del Código Civil, si bien estos pactos presentan tres limitaciones: no pueden ser contrarios a la ley, a la moral ni al orden público.

El Tribunal Supremo, con sus sentencias, parece que está más cerca de proclamar la licitud de los acuerdos prematrimoniales siempre y cuando se respeten las tres limitaciones anteriormente especificadas.

Para formalizar dichos acuerdos matrimoniales nos remitimos al artículo 1278 del Código Civil que vela por la libertad de forma y esto nos lleva a entender que se da la misma validez a los acuerdos recogidos en documentos privados como en públicos, si bien la intervención pública dota al documento con unas garantías adicionales en cuanto a estructura y forma. Y más importante todavía controla la libre prestación de consentimiento gracias a las advertencias y consejos. En un proceso siempre será mayor la fuerza probatoria de un documento público.
Atentamente le saluda,

Marina Mullor, colaboradora de Futur Finances y abogada de Futur Legal.

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Edad 55 años e Hipoteca fija elevada

Hola Cristina!

En mi opinión la tasa de interés evidentemente ha subido. Actualmente no estamos encontrando cuota fija de menos del 3%. Tener en cuenta que esto lo ha provocado la suba del precio del petróleo y la consecuente inflación.

Hay que tener en cuenta también que toda la vida la euríbor rondó en el 1% y nuestros diferenciales normalmente son del uno y pico por ciento, por lo cual una tasa variable normal ronda entre el 2% y el 2,50 % con lo cual y siempre teniendo en cuenta que la tasa fija es más cara una tasa fija fue del 3% es algo que se puede decir normal.

¿Qué pasa? Que hemos tenido tantos años con las dos últimas crisis la del 2008 y la del coronavirus tasa euribor en negativo que ha tirado hacia abajo o arrestado nuestro diferencial, que nos habíamos mal acostumbrado a mi forma de ver con tasas muy bajas, con lo cual en el en este momento yo sería de la idea o recomendarte que mires otros bancos otras alternativas teniendo en cuenta que la subrogación desde el año 2019 con la ley hipotecaria nueva permite que cambies de acreedor o sea que cambies de banco sin mayores problemas y te recomendaría buscar en cuanto a tasa de interés y en cuanto a vinculaciones mejores opciones que las puedes encontrar a otros bancos.

Luis A. Cabezas, colaborador de Futur Finances y gerente de Futura Propiedades.

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Edad 55 años e Hipoteca fija elevada

Hola,

Hay más bancos además del tuyo que pueden ofrecerte todavía hoy una hipoteca a un buen tipo de interés.

No me queda claro si todavía estáis construyendo y pagando sólo intereses o bien ya habéis terminado.

En el caso que estéis todavía construyendo es bastante complicado encontrar un banco que quiera teneros como clientes ya que las hipotecas autopromoción tienen su complejidad como ya sabéis. Una vez terminada la construcción 🏗 sí que será sencillo encontrar un banco que mejore las condiciones que tenéis actualmente, aunque dependerá del momento en el que la terminéis.

En el caso que ya hayáis terminado la obra, vuestra edad no es un problema para mejorar las condiciones. El plazo será hasta 20 años ya que tenéis 55 años y el banco lo que va a a tener en cuenta es vuestra profesión, ingresos actuales e ingresos en la jubilación.

Finalmente indicarte que por el momento no parece que en Europa vayan a subir tan rápido los intereses como ocurre en USA. Los números que tienes que hacer es que sumando el diferencial y el Euribor te plantes en una hipoteca al 3%.

Antonio Beltran, colaborador de Futur Finances y CEO de Hipotecas Plus.

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Hipoteca funcionarios de ING

Resumen de condiciones ofrecidas por ING a julio de 2022:

Si comparamos esta oferta con la de mayo de 2022, observamos que mantienen el tipo nominal de su hipoteca variable con vinculaciones y sin vinculaciones (Euribor + 0,79% a Euribor + 1,59%), pero han empeorado el tipo fijo, pasando del 2,30% – 3,10% al 2,99% – 3,79% según vinculación aceptada (encarecen el fijo en 0,69 puntos básicos).

ING siempre había sido la entidad financiera más competitiva (o al menos competitiva) del panorama español, en cuanto a hipotecas variables, pero ha dejado ya de competir, ofreciendo tipos bastante mediocres. En cuanto a su hipoteca fija, nunca ha pretendido competir en precio.

Con la hipoteca mixta uno se asegura cuotas constantes 10 años (2,65% as 3,45% nominal) inferiores a la hipoteca fija, si bien el tipo variable posterior no es precisamente barato (según las condiciones actuales del mercado, ¿Quién sabe dentro de 11 años?).

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