Edad 55 años e Hipoteca fija elevada

Hola,

Hay más bancos además del tuyo que pueden ofrecerte todavía hoy una hipoteca a un buen tipo de interés.

No me queda claro si todavía estáis construyendo y pagando sólo intereses o bien ya habéis terminado.

En el caso que estéis todavía construyendo es bastante complicado encontrar un banco que quiera teneros como clientes ya que las hipotecas autopromoción tienen su complejidad como ya sabéis. Una vez terminada la construcción 🏗 sí que será sencillo encontrar un banco que mejore las condiciones que tenéis actualmente, aunque dependerá del momento en el que la terminéis.

En el caso que ya hayáis terminado la obra, vuestra edad no es un problema para mejorar las condiciones. El plazo será hasta 20 años ya que tenéis 55 años y el banco lo que va a a tener en cuenta es vuestra profesión, ingresos actuales e ingresos en la jubilación.

Finalmente indicarte que por el momento no parece que en Europa vayan a subir tan rápido los intereses como ocurre en USA. Los números que tienes que hacer es que sumando el diferencial y el Euribor te plantes en una hipoteca al 3%.

Antonio Beltran, colaborador de Futur Finances y CEO de Hipotecas Plus.

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Hipoteca funcionarios de ING

Resumen de condiciones ofrecidas por ING a julio de 2022:

Si comparamos esta oferta con la de mayo de 2022, observamos que mantienen el tipo nominal de su hipoteca variable con vinculaciones y sin vinculaciones (Euribor + 0,79% a Euribor + 1,59%), pero han empeorado el tipo fijo, pasando del 2,30% – 3,10% al 2,99% – 3,79% según vinculación aceptada (encarecen el fijo en 0,69 puntos básicos).

ING siempre había sido la entidad financiera más competitiva (o al menos competitiva) del panorama español, en cuanto a hipotecas variables, pero ha dejado ya de competir, ofreciendo tipos bastante mediocres. En cuanto a su hipoteca fija, nunca ha pretendido competir en precio.

Con la hipoteca mixta uno se asegura cuotas constantes 10 años (2,65% as 3,45% nominal) inferiores a la hipoteca fija, si bien el tipo variable posterior no es precisamente barato (según las condiciones actuales del mercado, ¿Quién sabe dentro de 11 años?).

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Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?

Aprovecho esta pregunta, a la que llegan miles de usuarias y usuarios buscando información sobre cómo calcular la cuota de su hipoteca, para dejaros un vídeo mío sobre cómo hacer un cuadro de amortización sencillo en Excel, paso a paso, y así poder comparar lo que se pagaría por una hipoteca variable y por una a interés fijo:

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Hipoteca ING al 100% más gastos?

ING empeora su hipoteca fija en julio de 2022, pasando del anterior 2,55% nominal (3,20% TAE) con vinculación y 3,35% nominal (3,40% TAE) sin vinculación, a un tipo fijo en julio del 2,99% nominal (3,64% TAE) con vinculación y un 3,79% nominal (3,86% TAE) si no nos vinculamos.

Para el colectivo de funcionarios, algunos de los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por Futur Finances tramitan financiación a partir del 1,00% nominal (1,677% TAE) a 30 años, al 100% de compraventa.

Quiero más información sin compromiso.

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Variable vs Fijo

Apreciado o apreciada Nur,

Si estamos hablando de una hipoteca fija al 3,81% nominal sin bonificación y otra variable a un Euribor + 1,4% nominal, a 30 años es imposible saber cuál de las dos será más barata (o menos cara), ya que las previsiones del Euribor no van más allá de 2023 o 2024 y, además, se cambian a medida que pasa el tiempo.

Si tomamos las predicciones de Bankinter en este momento, resulta un Euribor a 12 meses a finales de año de:

  • 1,90% (2022)
  • 2,20% (2023)
  • 2,00% (2024)

De cumplirse, con la hipoteca variable acabarías pagando un 3,3% en 2022, un 3,60% en 2023 y un 3,40% en 2024. Con la fija, pagarías más los 3 años, un 3,81%. Sin embargo, eso solo si se cumplen las previsiones actuales del banco y, además, sin saber qué pasará a más años vista.

Particularmente una hipoteca fija por encima del 3% me parece algo cara, pero hay que valorar también vuestro perfil como hipotecados. A lo mejor vale la pena una hipoteca “cara” pero con mensualidades fijas, que otra variable con pagos que cambian a cada revisión.

La pregunta si conviene más una hipoteca fija o una variable depende de muchos factores, algunos totalmente inciertos.

El siguiente vídeo puede ayudarte algo más a decidirte:

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Pasarme de hipoteca variable a fija.

Pat,

La pregunta del momento, cambiar el préstamo hipotecario de variable a fijo, es la misma que se deberían hacer todos los potenciales hipotecados antes de pedir la hipoteca. En el siguiente enlace verás algunas reflexiones sobre cómo decidirse por una hipoteca fija o variable.

Nos falta información para darte una respuesta en profundidad, como qué Euribor + diferencial has pactado. El 1,46% imagino que es el resultado de sumarle al Euribor del mes que toque el diferencial, pero no lo aclaras.

En cuanto al 3% fijo que te ofrece el banco, es TIN o TAE? Con bonificaciones o sin bonificaciones?

Un 3% nominal sería el tipo máximo que aceptaría yo, como idea general que explico en este artículo de hoy en El Confidencial.

Si la cuota que pagas ahora representa una parte pequeña de tus ingresos y puedes asumir el incremento de la mensualidad cuando el Euribor esté al 2% o 3%, puedes asumir el riesgo de estar en variable. Si al 3% más tu diferencial la cuota te fuera insostenible, tendría sentido optar por un tipo nominal fijo del 3%.

Mira las previsiones que manejan los bancos del Euribor a finales de 2022, 2023 e incluso 2024 para hacerte una idea de cómo puede evolucionar el tipo de interés de tu hipoteca variable en los próximos años y compara con la cuota fija que el banco te ofrece.

En el siguiente video de mi canal Youtube te explico cómo hacer cálculos sencillos de la mensualidad con diferentes tipos de interés:

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Veamos qué es la estanflación

Parece ser que el término fue acuñado por Ian McLeod, ministro de finanzas británico en 1965. En su discurso ante la Cámara de los comunes dijo: “We now have the worst of both worlds—not just inflation on the one side or stagnation on the other, but both of them together. We have a sort of ‘stagflation’ situation“. Es decir, Ahora tenemos lo peor de ambos mundos: no solo inflación por un lado o estancamiento por el otro, sino ambos fenómenos juntos. Tenemos una especie de situación de ‘estanflación’.

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novación de hipoteca

Las previsiones que en este momento manejan los bancos en relación al Euribor, las más recientes, son:

  • Previsión Bankinter: 1,90% (diciembre de 2022), 2,20% (diciembre 2023) y 2,00% (diciembre 2024)
  • Previsión Caixabank: 0,88% (2022) y 1,42% (2023).

En el pero presagio, que desde mi punto de vista es el más razonable, con tu actual hipoteca variable pagarías un tipo de interés del 3,49% a finales de 2022, un 3,79% en 2023 y un 3,59% en 2024.

Una hipoteca fija al 3,15% sería atractiva estos tres años. Más allá, nadie se atreve a hacer pronósticos.

Saludos, Natalia!

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IPC al 10,2% en junio de 2022

Hola!

Sin duda la inflación (siempre, aunque ahora más que nunca) es una losa para la salud de las familias, especialmente si éstas no la combaten.

Los entornos actuales son muy exagerados, pero voy a intentar buscar algunos factores positivos, dentro de la situación tan compleja, para ofrecer algunos factores que son necesarios para combartirla.

Esos “brotes verdes” son dos:

1.- Podría estancarse en cualquier momento:

Como bien dice Pau, la mayor parte de esta inflación es por costes (si fuera por demanda no habría problema en un entorno empresarial sano: suben precios-> suben beneficios->suben salarios-> sube calidad de vida) pero estos costes se están frenando (ver gráfica de Marketscreeners):

Gráfica de inflación

Esta caída de las materias primas se debe, “curiosamente” a que están muriendo de éxito: se han puesto tan caras que han provocado ralentización (o recesión?) económica y la demanda se ha frenado.

Esta caída de MMPP, junto a las subidas de tipos de los Bancos Centrales como que las lecturas interanuales son cada vez sobre meses de más inflación hacen pensar que las nuevas se empezarán a suavizarse, eso sí, no creo que veamos caída de precios, que tampoco sería positivo (eso es otro tema).

2.- La inflación subyacente cada vez es más alta, esto que a priori es negativo (ya no solo nos suben alimentos básicos y combustibles) tiene una lectura positiva: si las empresas pueden repercutir subida de precios a sus clientes, pueden ir recuperando márgenes, además, eso significa que la salud financiera de los clientes se mantiene fuerte.

El otro tema a trata es cómo pueden luchar las familias contra esta inflación, también hay dos puntos:

1.- Hacer una planificación financiera, un presupuesto: está bien consumir, pero el consumismo extremo es malo. Si las familias son capaces de encontrar el equilibrio, les afectará menos la subida de precios, o al menos, el impacto será sobre bienes de primera necesidad.

Además, tendrán ahorros para afrontar el nuevo escenario de caída de poder adquisitivo.

2.- Hacer que los ahorros no pierdan valor: hay que invertir los ahorros, pero hay que invertir bien!! Tener una cartera de acciones, fondos o SICAVs de Renta Variable (combinada con activos más conservadores en la parte de ahorros de menos largo plazo) nos va a dar a largo plazo rentabilidades superiores a la inflación, incluso a ésta tan bestia, siempre que se haga en activos de calidad y bien diversificados.

Si vamos a buscar justamente el momento actual, la clave es buscar empresas (o fondos que inviertan en ellas) que no se vean muy afectados por las subidas de tipos de interés (que tengan poca deuda), que tengan poder de fijación de precios para que no les afecte la inflación (ya sea por tener una marca reconocida, un producto con mucho valor añadido, vender productos o servicios de demanda inelástica o bien por tener una situación monopolística natural). Además, si lo combinamos con sectores defensivos a los que no les afecte el ciclo económico, podemos sacar un extra a las inversiones en un entorno así; siempre teniendo claro que el riesgo es alto, aunque éste se va diluyendo a medida que aumenta la rentabilidad con el paso de los años.

Puedes ver un vídeo mío de menos de 3 minutos en el que hablo sobre inversión en bolsa e inflación:

Luis García Langa
Sidiclear SICAV y Sidigreen SICAV.

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IPC al 10,2% en junio de 2022

En primer lugar, hay que tener en cuenta que básicamente nos estamos enfrentando a una inflación de oferta o de costes, no a la habitual inflación de demanda. Es decir, los precios suben a causa de la escasez de materias primas y componentes que la política de Covid 0 de China y la Guerra en Ucrania provocan. El incremento de costes de energía propiciado por Rusia es parte del grave problema que vivimos.

Los bancos centrales utilizan todo su armamento de política monetaria para mantener la inflación cercana al 2%. Si la inflación fuera de demanda, es decir, que los precios suben porque se compra mucho, la receta estaría clara: subir tipos de interés para que el crédito se encareciera y frenar así las compras; “enfriar la economía”.

Sin embargo, atacar una inflación iniciada por los costes con subidas de interés tiene graves consecuencias: a los crecientes precios, se le suma un encarecimiento del crédito a tipo variable. Así las empresas que han visto como los costes de sus aprovisionamientos no han parado de subir, tendrán además que sufrir costes financieros al alza. Las familias que tienen una hipoteca variable, van a ver como sus cuotas crecen unos 100€ al mes cuando se les revise la financiación con el Euribor de junio de 2022 en adelante.

Además, cuando suben los intereses y, además, el BCE deja de hacer compras netas de deuda pública de los diferentes países, los intereses que los mercados financieros exigen a los países para financiar su endeudamiento, suben. La famosa prima de riesgo puede volver a ser noticia en los próximos meses. España es un país que enfrentará esta situación sin los deberes hechos, con una déficit público disparado (gastamos más de lo que ingresamos cada mes) y una deuda pública por encima del 115% del PIB (nuestra deuda pendiente de devolver es de 1,453 billones de euros). Una partida de tanto peso como el pago de las pensiones públicas, se disparará si se indexa con el IPC de este año.

La inflación supone que con el paso del tiempo el dinero “vale menos”, es decir, hay que pagar más euros para comprar los mismos productos y servicios que antes. Así podemos decir que una inflación interanual del 10,20% representa un empobrecimiento general del 10,20%.

Como en todos los movimientos económicos, unos pierden menos que otros. Las familias y empresas que no pueden luchar contra los efectos de la inflación, por estar endeudadas y sin capacidad de inversión, sufrirán la peor parte. Los que inviertan en acciones de empresas que pueden trasladar el aumento de costes a precios, verán como su inversión crece al mismo ritmo que la inflación. Invertir en activos que rentan la inflación o la superan es la forma de luchar contra la devaluación del poder de compra del dinero.

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