Novación de la hipoteca

Hola CRV, actualizo la respuesta a junio de 2025.

Por lo que describes, parece que el banco os está ofreciendo una reunificación de deudas, es decir, integrar en una sola hipoteca la actual y dos préstamos personales, con una única cuota mensual resultante de 1.000 € (frente a los 1.600 € que pagáis ahora en total). Este tipo de operación es habitual cuando se busca reducir la carga mensual, aunque tenga implicaciones importantes que conviene conocer:

Ventajas principales:

  • Cuota mensual más baja: al ampliar el capital y repartirlo en un plazo hipotecario, el resultado es una cuota más asequible. Esto puede ayudar a equilibrar vuestro presupuesto mensual.
  • Unificación de pagos: tener una sola deuda facilita la gestión financiera.
  • Interés más bajo: los préstamos personales suelen tener TIN del 6 % al 10 %, frente al 1,85 % que os proponen en la nueva hipoteca.

Inconvenientes o puntos críticos a valorar:

  • Coste total mayor: aunque pagáis menos al mes, es posible que, al alargar la vida de los préstamos personales y pagar tipo hipotecario durante más años, el coste total (en intereses) sea superior.
  • Gastos de formalización: la nueva operación puede conllevar tasación, notaría, registro y comisión de apertura. Conviene revisar si el banco los incluye o debéis asumirlos íntegramente.
  • Seguridad con el tipo variable: el Euríbor sigue alto, y aunque podría bajar a medio plazo (previsión aquí), hay incertidumbre. En estos casos, estudiar una opción a tipo fijo también sería prudente.
  • Riesgo de ejecución hipotecaria: al pasar la deuda de préstamos personales (sin garantía real) a una hipoteca, se garantiza con la vivienda. Es decir, si no se puede pagar, el banco podría iniciar una ejecución hipotecaria.

En resumen, si la operación incluye una reducción significativa de intereses y os ayuda a estabilizar las finanzas, puede tener sentido. Pero aseguraos de estudiar bien el coste total (mediante la TAE de la nueva hipoteca) y comparad con otras opciones, acudiendo a intermediarios de crédito inmobiliario especializados en reunificación de deudas como Agencia Negociadora:

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Si tenéis dudas con el contrato o condiciones, también podéis contar con orientación jurídica especializada en Futur Legal: https://futurlegal.com

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Periodo hipoteca con IRPH

Gracias por tu consulta. La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 12 de diciembre de 2024, en el asunto C-300/23, ha reforzado la posibilidad de reclamar en casos donde se haya aplicado el IRPH en condiciones de falta de transparencia.

Aunque tu hipoteca con Caixa de Catalunya estuvo vigente entre 1994 y 2014 y ya está amortizada, es posible reclamar si se demuestra que el banco no proporcionó información clara y comprensible sobre el funcionamiento del IRPH y sus implicaciones económicas.

La sentencia del TJUE establece que la mera publicación del IRPH en el Boletín Oficial del Estado (BOE) no es suficiente para considerar que se ha cumplido con el requisito de transparencia. El banco debía haber proporcionado una explicación completa del índice y cualquier otra información pertinente, especialmente en relación con las advertencias del Banco de España sobre la necesidad de aplicar un diferencial negativo para ajustar la TAE al mercado.

No obstante, los abogados de Futur Legal recomiendan esperar a que el Tribunal Supremo español se pronuncie sobre esta cuestión, ya que su doctrina será clave para determinar la viabilidad y el alcance de las reclamaciones.

👉 Información sobre hipotecas con IRPH.

Un saludo muy cordial,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Busqueda nueva hipoteca

Hola Conchi, actualizando la respuesta a mayo de 2025

Gracias por tu consulta, muy oportuna en un momento de tipos de interés aún altos pero con previsiones de bajadas. Vamos a analizar tus tres opciones de forma clara y práctica, considerando tu deuda pendiente (100.000 €) y plazo restante (20 años).

1. Situación actual: variable en Caja Laboral (Euríbor +1,10%)

Con el Euríbor actual en torno al 3,6%, estabas pagando un interés cercano al 4,7%. Eso implica una cuota mensual aproximada de unos 650 €, con una carga de intereses considerable al inicio del tramo restante.

Ventajas:

  • Puedes beneficiarte si el Euríbor baja (como se espera en 2025-2026).

Desventajas:

  • Estás expuesta a nuevas subidas.
  • Cuota alta ahora mismo.

2. Oferta de Caja Rural: 1 año fijo al 1,75% y luego variable Euríbor +0,40%

Esta opción era interesante al confirmarse el descenso del Euríbor. El primer año pagas menos intereses que ahora (al 1,75%), y a partir del segundo año, con Euríbor +0,40%, tu tipo bajaría bastante respecto al actual diferencial.

Supuesto con Euríbor en 2%: tu interés sería del 2,4%, lo que supondría cuotas asequibles (aprox. 530 €/mes).

Ventajas:

  • El mejor diferencial variable de las 3 opciones.
  • Si el Euríbor baja como se espera, será la más rentable.

Desventajas:

  • Incertidumbre si el Euríbor se mantiene alto o sube a medio plazo.
  • Revisión anual que puede subir la cuota.

3. La Caixa: fija al 2,80% a 20 años

Una opción estable, que te asegura una cuota fija de unos 545 € mensuales, con coste total muy predecible. Pagas más intereses que con un Euríbor muy bajo, pero ganas en tranquilidad y planificación financiera.

Ventajas:

  • Estabilidad total de cuota.
  • Buena opción si prefieres seguridad a posibles ahorros.

Desventajas:

  • No aprovechas la bajada esperada del Euríbor.
  • Es más cara que la variable si el Euríbor baja del 2,4%.

Recomendación técnica

Dado que:

  • Ya llevas años pagando hipoteca (estás en la parte más intensiva en intereses).
  • Te quedan 20 años y quieres tomar una decisión eficiente.

Mi recomendación es valorar muy seriamente la oferta de Caja Rural. El diferencial del 0,40% es excelente y te da la posibilidad de pagar bastante menos que ahora en cuanto el Euríbor baje, algo que los expertos prevemos para los próximos años:
👉 Previsión del Euríbor a futuro

Eso sí, asegúrate de que no hay productos vinculados obligatorios que encarezcan el TIN o TAE real de la operación.

Si prefieres dormir tranquila sin sobresaltos y sabes que no te compensará una posible rebaja futura por tu perfil conservador, la fija al 2,80% también es una buena elección.

Si quieres recibir ayuda de expertos independientes para comparar hipotecas personalizadas y sin coste, en Futur Finances colaboramos con brokers hipotecarios de confianza:
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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca para invertir

Hola Carlos Alberto,

Gracias por tu consulta. Siendo residente en EE.UU. y considerando invertir en una vivienda en España mediante financiación hipotecaria, es importante conocer las condiciones específicas que aplican a los no residentes. A continuación, te detallo los aspectos clave:
🏡 Hipotecas para no residentes en España

Las entidades financieras españolas ofrecen hipotecas a no residentes, aunque con condiciones particulares:

  • Financiación: Generalmente, se financia entre el 60% y el 70% del valor de tasación o de compra del inmueble, por lo que deberás aportar entre un 30% y un 40% como entrada.
  • Plazo: Los plazos suelen ser más cortos que para residentes, con una duración máxima de entre 20 y 25 años.
  • Tipo de interés: Las hipotecas a tipo fijo son comunes, aunque también existen opciones variables o mixtas.
  • Moneda: La mayoría de las hipotecas se conceden en euros. Algunos bancos aceptan ingresos en dólares, pero es muy poco habitual.

🧾 Fiscalidad y nueva normativa

Recientemente, se ha propuesto en España un Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a no Residentes en la UE, que implicaría un gravamen adicional del 100% sobre el valor del inmueble para compradores extracomunitarios, como los residentes en EE.UU.

Sin embargo, existen excepciones:

  • Si la compra se realiza directamente a un promotor y está sujeta a IVA, este impuesto adicional no se aplicaría.
  • Las operaciones entre empresarios también podrían estar exentas.

Es fundamental consultar con un asesor fiscal para entender cómo estas normativas podrían afectarte.

En Futur Finances colaboramos con intermediarios hipotecarios especializados en operaciones para no residentes, incluidos residentes en EE.UU. que desean invertir en vivienda en España.

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Estos brokers hipotecarios expertos en no residentes:

  • Conocen los requisitos específicos que exigen los bancos españoles para clientes con ingresos en dólares.
  • Te ayudan a preparar la documentación correctamente (incluyendo la obtención del NIE, traducciones juradas y apostillas).
  • Negocian con las entidades para conseguirte las mejores condiciones posibles en función de tu perfil y el destino de la inversión (alquiler, segunda residencia, etc.).

Puedes solicitar información sin compromiso a través de este enlace:
👉 Solicita tu hipoteca como no residente

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Amortización parcial. Interés fijo

Sí, la entidad prestamista puede cobrar comisión por amortización anticipada parcial, pero solo bajo ciertas condiciones legales y con límites claros, si el contrato se firmó después del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019).

¿Qué dice exactamente la Ley 5/2019?

El artículo 23 de la LCCI regula este punto:

  • En hipotecas a tipo fijo, se puede pactar una comisión de amortización anticipada, siempre que no exceda de:

    • 2% del capital amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los 10 primeros años de vida del préstamo.

    • 1,5% del capital amortizado, si se produce a partir del undécimo año.

Importante: el banco solo puede cobrar hasta el importe de la pérdida financiera efectiva derivada de la amortización anticipada. Si no hay pérdida, no debería cobrar comisión, aunque el contrato lo contemple.

¿Qué debes revisar?

  1. Lo que dice tu escritura hipotecaria respecto a la comisión por amortización anticipada.

  2. Si la entidad demuestra que ha sufrido pérdida financiera.

Conclusión práctica

Si tu hipoteca se firmó tras el 16 de junio de 2019 y estás en el tramo fijo del 1,89%, te podrían aplicar una comisión de hasta el 2% (si estás dentro de los primeros 10 años) por amortización parcial. Es cierto que se limita al caso de que el banco tenga una pérdida financiera y se establece la fórmula de cálculo. El problema es que no hay consumidor que sea capaz de calcularlo y la banca aplica la comisión de forma automática.

Si quieres más orientación o revisar tu escritura concreta, puedes consultarnos en Futur Legal. Estamos acostumbrados a resolver este tipo de dudas con precisión jurídica y trato cercano.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Extinción condominio

Hola Ruth,

Gracias por compartir tu caso, que, aunque muy común en rupturas con hipoteca compartida, genera una enorme indefensión si no se toman medidas a tiempo. Vamos a analizar tu situación desde tres perspectivas: propiedad, hipoteca y vía legal para resolverlo.

1. Propiedad del inmueble: sigues siendo copropietaria

Aunque no vivas en la casa ni pagues la hipoteca, sigues siendo copropietaria registral de la vivienda, a partes iguales con tu ex. Eso implica que también compartes las responsabilidades que se derivan de esa copropiedad, como posibles cargas, embargos o impagos.

Además, si vuestro padre figura como avalista, también está vinculado con esa deuda mientras tú no salgas oficialmente del préstamo.

2. Hipoteca: responsabilidad solidaria con tu ex

La deuda hipotecaria sigue estando a nombre de ambos, y aunque él haya asumido el pago en la práctica, el banco os puede reclamar a ambos si hay impagos. Los pactos privados (aunque sean verbales o por mensajes) no obligan al banco, salvo que haya una novación o subrogación firmada y aceptada por la entidad.

Por tanto:

  • Aunque no pagues, no estás incumpliendo el contrato con tu ex si él asumió el pago voluntariamente.

  • No puede denunciarte penalmente ni exigirte retroactivamente pagos que él asumió por voluntad propia. Podría reclamarte civilmente en un pleito complicado, pero con tus pruebas (audios, mensajes y el hecho de que él ha disfrutado la vivienda todo este tiempo) su posición es muy débil.

3. ¿Qué puedes hacer?

Tienes dos caminos:

A. Negociación formal

Proponer una extinción de condominio con compensación: tú le cedes tu parte de la vivienda y él te paga lo que invertiste más un ajuste por estos años. Esto debe firmarse ante notario y normalmente requiere que él asuma la hipoteca en solitario (novación) o busque financiación para pagarte.

Ventaja: menos traumático, más rápido si hay voluntad.

B. Demanda judicial

Puedes iniciar una acción de división de la cosa común, recogida en el artículo 400 del Código Civil. El juez forzará la venta del inmueble (si no hay acuerdo) y se repartirá el resultado entre ambos.

En paralelo, podrías reclamar lo que aportaste los tres primeros años (tendrás que justificarlo bien), y compensar el hecho de que él ha usado en exclusiva un bien del que tú eres copropietaria. Esto refuerza mucho tu caso.

No te puede denunciar con éxito por no haber pagado la hipoteca, ya que fue él quien la asumió de facto a cambio de vivir gratis en la casa. Los mensajes y audios son una prueba útil si llega el caso.

Mi recomendación

  1. Consulta con un abogado especializado cuanto antes.

  2. Si tu ex sigue negándose, plantéate interponer demanda de extinción de condominio y exigir judicialmente tu parte.

En Futur Legal te pueden ayudar a valorar si es viable reclamar judicialmente y acompañarte en todo el proceso. Si lo deseas, puedes solicitarles presupuesto.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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EXTINCION DE CONDOMINIO ENTRE HERMANOS Y COPROPIEDAD CON LA PAREJA

Apreciado Álvaro. El escenario es el siguiente:

  • Has heredado con tus hermanos un piso que todavía no se ha adjudicado individualmente.
  • Quieres quedarte con el inmueble en propiedad plena, mediante extinción de condominio entre hermanos.
  • A la vez, quieres que tu pareja adquiera el 50% del inmueble, pero ni ella es heredera ni actualmente vivís juntos en ese piso.

Te explico las claves jurídicas y fiscales de cómo podéis proceder.

1. Extinción de condominio entre hermanos:

La extinción de condominio es una operación habitual tras herencias en copropiedad. Si te adjudicas el 100% del inmueble compensando económicamente a tus hermanos, esta operación se considera extinción de condominio y tributa por AJD (Actos Jurídicos Documentados), no por ITP (Transmisiones Patrimoniales), lo cual es fiscalmente muy ventajoso.

Requisitos esenciales:

  • Que el bien no sea divisible.
  • Que la adjudicación se haga a un solo copropietario.
  • Que exista una compensación económica justa.

2. Entrada de tu pareja en la propiedad:

Aquí está el aspecto más delicado: tu pareja no puede entrar en la extinción de condominio, porque no es copropietaria actual. La única forma legal y segura para que sea cotitular del inmueble es mediante una compraventa posterior:

  • Primero: Escritura de extinción de condominio entre tú y tus hermanos, donde te adjudicas el 100% del piso.
  • Después: Escritura de compraventa en la que vendes el 50% del inmueble a tu pareja.
  • Esto implica dos escrituras y dos tributos:
  • AJD por la extinción (más reducido).
  • ITP por la compraventa del 50% (tipo general según comunidad autónoma, salvo bonificaciones o exenciones).

Si pensáis adquirir juntos una vivienda, podríais también contemplar hacerlo a través de una hipoteca conjunta si hay financiación de por medio. En ese caso, te recomiendo consultar a los brokers hipotecarios colaboradores de Futur Finances para estudiar la operación más adecuada:
Busca tu hipoteca sin compromiso

Para un asesoramiento legal sobre el proceso, puedes contactar con los abogados de Futur Legal.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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¿Cancelar hipoteca?

Apreciada Natalia,

Lo primero agradecerte la pregunta y que te informes en este portal de las previsiones que hay del Euribor en cada momento.

Si bien para poder analizar personalmente tu caso deberías contratar una consultoría hipotecaria conmigo, te doy las ideas generales que te pueden ayudar en tu decisión:

  1. Siempre tienes que tener un holgado colchón de emergencia, no te quedes justa por amortizar anticipadamente la hipoteca.
  2. El coste efectivo de la hipoteca hay que calcularlo en base a los intereses que pagas menos los beneficios fiscales de la deducción en el IRPF.
  3. Si tienes un buen asesor de inversiones o conocimientos para valorar la inversión en fondos de inversión, a medio y largo plazo es mejor invertir que cancelar hipoteca, ya que rentabilizas mejor el dinero.
  4. Además, hay que valorar vuestra situación personal, familiar, etc.

Saludos cordiales.

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Quitar a mi ex de la hipoteca

Hola Luisa,

Gracias por compartir tu situación, que es bastante común tras una ruptura cuando ambos titulares figuran en la hipoteca. Vamos paso a paso para explicarte las opciones y claves a considerar:

¿Qué necesitas para sacar a tu expareja de la hipoteca?

El objetivo es hacer una extinción de condominio (para que tú seas la única propietaria del inmueble) y una novación hipotecaria (para que la hipoteca pase a estar solo a tu nombre).

Sin embargo, como bien comentas, el banco no está obligado a aceptar que uno de los titulares salga de la hipoteca. Lo que hace es evaluar si quien se queda con la deuda (tú) tiene suficiente capacidad económica para asumirla en solitario. Por tanto, la decisión final depende del análisis de riesgos del banco.

¿Qué puedes hacer si el banco no acepta?

  1. Negociar directamente con tu entidad:
    • Presenta justificantes de ingresos y una propuesta formal de novación.
    • Argumenta tu estabilidad laboral o posibilidad de aportar garantías adicionales.
  2. Solicitar una nueva hipoteca a tu nombre:
    • Cancela la hipoteca actual con ese nuevo préstamo.
    • Adquieres el 100% del inmueble y liberas a tu expareja de cualquier responsabilidad futura.
    • Esta opción puede ser interesante si además consigues mejores condiciones de tipo de interés o amortización.
  3. Buscar entidades alternativas:
    • Algunos bancos pueden estar más dispuestos que otros a aceptar una operación de este tipo.
    • A través de un broker hipotecario especializado, puedes valorar diferentes ofertas y condiciones de forma más ágil.
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Consideraciones adicionales

  • Impuestos: La extinción de condominio tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por ITP, lo que resulta más económico que una compraventa.
  • Valoración del inmueble: Será necesario un acuerdo sobre el valor actual del piso para fijar el importe a pagar a tu expareja por su parte.
  • Escritura y registro: Todo debe formalizarse ante notario y actualizarse en el Registro de la Propiedad.

Recomendación final

Si el banco no te lo pone fácil, no estás sola. Te animo a contactar con abogados especializados en este tipo de situaciones para que valoren la mejor estrategia legal y financiera en tu caso. Puedes hacerlo desde aquí:

👉 Abogados de Futur Legal

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Nueva hipoteca para extinción de condominio

Hola Laura,

Gracias por tu consulta. A continuación, te explico cómo puedes gestionar una extinción de condominio con hipoteca en España, actualizada a mayo de 2025.

¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción de condominio es un procedimiento legal mediante el cual se disuelve la copropiedad de un bien inmueble, adjudicando la totalidad del mismo a uno de los copropietarios. Este proceso es común en casos de divorcio, separación o herencias.

¿Cómo afecta la hipoteca existente?

Si el inmueble está gravado con una hipoteca, la extinción de condominio no implica automáticamente la liberación del copropietario saliente de la obligación hipotecaria. Para ello, es necesario:

  1. Novación de la hipoteca: Modificar el contrato hipotecario existente para que el copropietario que se queda con el inmueble asuma la totalidad de la deuda.
  2. Nueva hipoteca: En algunos casos, puede ser necesario constituir una nueva hipoteca a nombre del copropietario que adquiere la totalidad del inmueble.

Es importante destacar que la entidad financiera debe aprobar estos cambios, evaluando la solvencia del nuevo titular único.

¿Puedo solicitar una nueva hipoteca para financiar la extinción?

Sí, puedes solicitar una nueva hipoteca para financiar la adquisición de la parte del copropietario saliente. En este caso, el proceso implicaría:

  1. Tasación del inmueble: Determinar el valor actual del bien.
  2. Acuerdo de extinción: Formalizar el acuerdo entre los copropietarios ante notario.
  3. Solicitud de hipoteca: Presentar la documentación requerida por la entidad financiera para la evaluación y aprobación del préstamo.

Ten en cuenta que las condiciones de la hipoteca (importe financiado, tipo de interés, plazo, etc.) dependerán de tu perfil financiero y de la política de riesgos de la entidad.

Consideraciones fiscales

La extinción de condominio tiene ventajas fiscales respecto a una compraventa:

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se aplica sobre el valor de la parte adquirida.
  • Exención de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): A diferencia de una compraventa, la extinción de condominio no está sujeta a este impuesto.

Es recomendable consultar con un asesor fiscal para conocer las implicaciones específicas en tu caso.

Recomendación final

Dado que se trata de un proceso con implicaciones legales y financieras, te aconsejo contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario. Ellos podrán guiarte en cada paso y ayudarte a negociar con la entidad financiera.

Si lo deseas, puedes contactar con los abogados especializados de Futur Legal para recibir orientación personalizada:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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