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Apreciado Álvaro. El escenario es el siguiente:

• Has heredado con tus hermanos un piso que todavía no se ha adjudicado individualmente.
• Quieres quedarte con el inmueble en propiedad plena, mediante extinción de condominio entre hermanos.
• A la vez, quieres que tu pareja adquiera el 50% del inmueble, pero ni ella es heredera ni actualmente vivís juntos en ese piso.

Te explico las claves jurídicas y fiscales de cómo podéis proceder.

1. Extinción de condominio entre hermanos:

La extinción de condominio es una operación habitual tras herencias en copropiedad. Si te adjudicas el 100% del inmueble compensando económicamente a tus hermanos, esta operación se considera extinción de condominio y tributa por AJD (Actos Jurídicos Documentados), no por ITP (Transmisiones Patrimoniales), lo cual es fiscalmente muy ventajoso.

Requisitos esenciales:

• Que el bien no sea divisible.
• Que la adjudicación se haga a un solo copropietario.
• Que exista una compensación económica justa.

2. Entrada de tu pareja en la propiedad:

Aquí está el aspecto más delicado: tu pareja no puede entrar en la extinción de condominio, porque no es copropietaria actual. La única forma legal y segura para que sea cotitular del inmueble es mediante una compraventa posterior:

• Primero: Escritura de extinción de condominio entre tú y tus hermanos, donde te adjudicas el 100% del piso.
• Después: Escritura de compraventa en la que vendes el 50% del inmueble a tu pareja.
• Esto implica dos escrituras y dos tributos:
• AJD por la extinción (más reducido).
• ITP por la compraventa del 50% (tipo general según comunidad autónoma, salvo bonificaciones o exenciones).

Si pensáis adquirir juntos una vivienda, podríais también contemplar hacerlo a través de una hipoteca conjunta si hay financiación de por medio. En ese caso, te recomiendo consultar a los brokers hipotecarios colaboradores de Futur Finances para estudiar la operación más adecuada:
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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Hola Luisa,

Gracias por compartir tu situación, que es bastante común tras una ruptura cuando ambos titulares figuran en la hipoteca. Vamos paso a paso para explicarte las opciones y claves a considerar:

¿Qué necesitas para sacar a tu expareja de la hipoteca?

El objetivo es hacer una extinción de condominio (para que tú seas la única propietaria del inmueble) y una novación hipotecaria (para que la hipoteca pase a estar solo a tu nombre).

Sin embargo, como bien comentas, el banco no está obligado a aceptar que uno de los titulares salga de la hipoteca. Lo que hace es evaluar si quien se queda con la deuda (tú) tiene suficiente capacidad económica para asumirla en solitario. Por tanto, la decisión final depende del análisis de riesgos del banco.

¿Qué puedes hacer si el banco no acepta?

1. Negociar directamente con tu entidad:
   • Presenta justificantes de ingresos y una propuesta formal de novación.
   • Argumenta tu estabilidad laboral o posibilidad de aportar garantías adicionales.
2. Solicitar una nueva hipoteca a tu nombre:
   • Cancela la hipoteca actual con ese nuevo préstamo.
   • Adquieres el 100% del inmueble y liberas a tu expareja de cualquier responsabilidad futura.
   • Esta opción puede ser interesante si además consigues mejores condiciones de tipo de interés o amortización.
3. Buscar entidades alternativas:
   • Algunos bancos pueden estar más dispuestos que otros a aceptar una operación de este tipo.
   • A través de un broker hipotecario especializado, puedes valorar diferentes ofertas y condiciones de forma más ágil.

Consideraciones adicionales

• Impuestos: La extinción de condominio tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por ITP, lo que resulta más económico que una compraventa.
• Valoración del inmueble: Será necesario un acuerdo sobre el valor actual del piso para fijar el importe a pagar a tu expareja por su parte.
• Escritura y registro: Todo debe formalizarse ante notario y actualizarse en el Registro de la Propiedad.

Recomendación final

Si el banco no te lo pone fácil, no estás sola. Te animo a contactar con abogados especializados en este tipo de situaciones para que valoren la mejor estrategia legal y financiera en tu caso. Puedes hacerlo desde aquí:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

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Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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En principio, la operación que nos planteabas es posible. Aunque las condiciones pueden variar respecto a las ofrecidas a residentes fiscales en España, existen productos hipotecarios específicos para este perfil.

Condiciones habituales para no residentes

Las hipotecas para no residentes suelen tener las siguientes características:

• Financiación: Hasta el 70% del menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación del inmueble.
• Tipo de interés: Generalmente, ligeramente superior al ofrecido a residentes.
• Plazo de amortización: Hasta 25 años, dependiendo de la entidad y la edad del solicitante.
• Moneda: El préstamo se concede en euros, aunque los ingresos del solicitante estén en otra divisa.

Requisitos comunes

Para solicitar una hipoteca como no residente, las entidades suelen requerir:

• Documentación personal: Pasaporte y Número de Identificación de Extranjero (NIE).
• Justificación de ingresos: Nóminas, contratos laborales y declaraciones de impuestos del país de residencia.
• Historial crediticio: Informe de solvencia del país de residencia.
• Cuenta bancaria en España: Aunque no siempre es obligatorio, facilita las gestiones.
• Aportación inicial: Disponer del capital necesario para cubrir el porcentaje no financiado y los gastos asociados a la compra (aproximadamente un 10-15% adicional).

Recomendaciones

• Comparar ofertas: Dado que las condiciones pueden variar entre entidades, es aconsejable comparar diferentes opciones para encontrar la que mejor se adapte a tu perfil.
• Guía profesional: Contar con la orientación de un experto en hipotecas para no residentes puede facilitar el proceso y ayudarte a obtener condiciones más favorables.

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Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Sí, es posible, aunque las condiciones varían según la entidad financiera y el perfil del solicitante. Algunas entidades ofrecen hipotecas para no residentes con financiación de hasta el 70% del valor de tasación o compraventa del inmueble. Sin embargo, para acceder a un porcentaje superior al 60%, es fundamental cumplir con ciertos requisitos adicionales.

Los bancos suelen solicitar la siguiente documentación:

• Identificación: Pasaporte y Número de Identificación de Extranjero (NIE).
• Justificación de ingresos: Contratos laborales, últimas nóminas y declaraciones de impuestos.
  Historial crediticio: Informe de solvencia del país de residencia.
• Cuenta bancaria en España: Aunque no siempre es obligatorio, facilita las gestiones.

Además, es importante tener en cuenta que las entidades financieras suelen establecer un límite de endeudamiento, que no debe superar el 30-35% de los ingresos netos mensuales del solicitante.

Para incrementar las posibilidades de obtener una financiación superior al 60%, puedes considerar las siguientes estrategias:

1. Aportar garantías adicionales: Como propiedades libres de cargas en España o avales personales residentes en España.
2. Demostrar estabilidad financiera: Presentando un historial laboral sólido y un buen historial crediticio.
   Hermitage Riviera
3. Negociar con diferentes entidades: Comparar ofertas y condiciones puede ayudarte a encontrar la opción más favorable.

Dado que las condiciones pueden variar significativamente entre entidades y que la documentación requerida puede ser extensa, te recomiendo contar con la orientación de un profesional especializado en hipotecas para no residentes. Ellos podrán ayudarte a encontrar la mejor opción según tu perfil y necesidades.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Hola Carlos,

Gracias por tu consulta. A continuación, te explico cómo podrías estructurar la operación para adquirir el 100% de la vivienda, considerando la posibilidad de que tu padre te done su 50% y financies la compra del 50% restante a tu madre mediante una hipoteca con información a mayo de 2025.

1. Donación del 50% de tu padre:

Si tu padre decide donarte su 50% de la vivienda, es importante tener en cuenta los siguientes aspectos:

Impuestos: La donación está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). La cuantía a pagar dependerá de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble y del grado de parentesco. En algunas comunidades, existen bonificaciones significativas para donaciones entre padres e hijos.

Escritura pública: La donación debe formalizarse mediante escritura pública ante notario.

Registro de la Propiedad: Una vez otorgada la escritura, deberás inscribir la donación en el Registro de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros. Es muy probable que el banco exija que primero esté la donación registrada antes de proceder a la firma de la hipoteca para la siguiente operación.

2. Compra del 50% a tu madre con hipoteca:

Una vez seas propietario del 50% de la vivienda, puedes adquirir el 50% restante a tu madre. Esta operación puede financiarse mediante una hipoteca, ya que al ser propietario del 100% del inmueble, el banco puede aceptar la vivienda como garantía.

Pasos a seguir:

1. Tasación del inmueble: Es necesario realizar una tasación oficial para determinar el valor de la vivienda.
2. Acuerdo de compraventa: Debes acordar con tu madre el precio de venta del 50% de la vivienda.
3. Solicitud de hipoteca: Con la tasación y el acuerdo de compraventa, puedes solicitar una hipoteca al banco por el importe necesario para adquirir el 50% de la vivienda.
4. Formalización de la compraventa: La operación debe formalizarse mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

La compra del 50% de la vivienda está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya cuantía varía según la comunidad autónoma. Es recomendable consultar con un asesor fiscal para conocer las implicaciones exactas en tu caso.

Recomendaciones:

Asesoramiento profesional: Dado que se trata de una operación con implicaciones legales y fiscales, es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal.

Antes de contratar la hipoteca, compara las condiciones ofrecidas por diferentes entidades financieras para obtener la opción más favorable.

Si necesitas orientación personalizada sobre tu caso, puedes contactar con los brokers hipotecarios de confianza de Futur Finances a través del siguiente enlace:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

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Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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