Listados

Hello Amanda,

Thank you for sharing your situation. I’m sorry to hear about the high rates you endured and the outcome in Málaga.

1. ECJ Judgment (C-300/23, 12 Dec 2024)
   The Court of Justice of the European Union has now confirmed that IRPH clauses remain subject to the Unfair Terms Directive—and that banks must have provided clear, transparent information on how IRPH was calculated, its historical evolution and its impact on your APR.
2. Effect on your 2021 Judgment
   Under Spanish civil procedure, a final judgment normally produces res judicata, meaning you cannot reopen the same claim on the same grounds. The fact that you were barred from appeal in 2021 usually precludes a second bite at the cherry.
3. Possible New Avenues
   • Supreme Court Doctrine: We must now see how the Tribunal Supremo incorporates the ECJ’s strict transparency requirements into Spanish case law. If it issues a ruling that significantly changes the criteria for IRPH abusivity, there may be limited scope for extraordinary reviews (recurso de revisión) in truly exceptional circumstances—though those are very narrowly defined.
   • Soil Clause Repayment: Separately, you should request from Sabadell a full breakdown of any “cláusula suelo” reimbursement (amount and dates). That is your right under consumer protection rules.
4. What You Can Do Today
   • • Wait for the Supreme Court: As of July 2025, no final Supreme Court doctrine has been published. Once it delivers clear guidance, we’ll better know whether any exceptional procedure might reopen your case.
   • Document Everything: Gather all loan contracts, payment schedules and any pre-contractual disclosures you received. If a review becomes possible, having a complete file will be essential.
   • Consult Expert Counsel: A lawyer specializing in mortgage litigation can track the Supreme Court’s developments and advise you immediately if a window to seek review emerges.

In short, the ECJ judgment is favorable to consumers on transparency grounds, but we must await how Spain’s highest court applies it. Until the Supreme Court rules, no new claim on the IRPH itself can realistically proceed—but keep your documents ready and stay in touch with a specialist so you can act promptly once the national doctrine changes.

Best wishes,
Pau A. Monserrat
CEO, Futur Finances

Hola, Esther:

Aunque tu hipoteca esté a tipo fijo desde 2013, lo relevante para reclamar el IRPH es cómo se te aplicó en primer lugar y si el banco cumplió con la obligación de transparencia que exige el TJUE.

1. Ámbito de la reclamación
   Solo podrás reclamar sobre los años en que tu préstamo estuvo referenciado al IRPH (antes de cambiar a tipo fijo). El banco debe devolver las cantidades que pagaste de más durante ese periodo y recalcular las cuotas con el índice supletorio (generalmente el Euríbor).
2. Control de transparencia
   El TJUE (C-300/23, 12 diciembre 2024) dejó claro que, aunque el IRPH derive de norma, no queda fuera del control de abusividad: el banco debía explicarte de forma clara y comprensible
   • Cómo se calculaba el IRPH.
   • Su evolución histórica y su impacto en tu TAE.
   • Referencias a la Circular 5/1994 del Banco de España.
     Si no recuerdas haber recibido esa información antes de firmar el contrato original, existe base para alegar falta de transparencia.
3. Pasos a seguir
   • Reclamación extrajudicial: escribe al banco solicitando la anulación de la cláusula IRPH en tu contrato inicial y su sustitución por Euríbor durante el periodo afectado, con devolución de lo cobrado de más.
   • Demanda judicial: si no obtienes respuesta o la contestación es negativa en dos meses, formula demanda en el Juzgado de Primera Instancia basándote en la sentencia del TJUE y alegando la falta de transparencia.
4. Pronunciamiento del Tribunal Supremo
   En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará estos criterios en su próxima doctrina —si asume el control de transparencia estricto del TJUE o matiza sus exigencias según las circulares y el contexto normativo nacional.
   Dado que aún no hay una guía firme del Supremo, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a ese pronunciamiento antes de dar el siguiente paso judicial, para presentar el caso con el respaldo de la interpretación definitiva.

Si prefieres preparar tu reclamación desde ya, puedes recabar tu escritura original, los extractos de cuotas y cualquier documento de información precontractual. Pero, a la espera de la doctrina del Tribunal Supremo, lo más prudente es diseñar una estrategia combinada: reclamar al banco y, si no prospera, litigar una vez tengamos claridad jurisprudencial a nivel de nuestro alto tribunal.

Un saludo y quedo a tu disposición,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Apreciada Miriam y afectados por préstamos hipotecarios con IRPH en lugar de Euríbor (mayo de 2025):

Por desgracia y pese a que el TJUE ha respondido, a mi entender, favorablemente para los consumidores que contrataron una hipoteca IRPH sin la debida información, el Tribunal Supremo ha seguido condenando a los demandantes en favor de los bancos. Habrá que ver cómo interpreta la última sentencia del TJUE de 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23).

A grandes rasgos, el TJUE considera que:

1. Aunque el IRPH derive de un acto normativo, no queda automáticamente fuera del control de abusividad de la Directiva 93/13/CEE; los tribunales nacionales deben evaluar si el banco informó de forma clara y comprensible antes de la firma. El TJUE aclara también que el consumidor puede reclamar aunque el índice esté publicado en el BOE, pues la falta de transparencia en la comercialización prevalece sobre esa publicación.
2. El prestamista está obligado a proporcionar indicaciones completas sobre el índice (su método de cálculo, evolución histórica, impacto en el TAE), incluyendo referencias a la Circular 5/1994 del Banco de España, para satisfacer el requisito de transparencia.
3. Si se declara abusiva la cláusula IRPH, el juez puede anularla y sustituirla por el tipo supletorio nacional (generalmente Euríbor), pero no puede modificarla añadiendo condiciones, y la entidad debe devolver las cantidades cobradas de más.

En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará estos criterios en su próxima doctrina —en particular, si asume el control de transparencia estricto del TJUE o matiza sus exigencias en función de las circulares y el contexto normativo nacional.

Si bien hay muchos despachos que han demandado a los bancos por IRPH, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar, hasta que haya nuevo pronunciamiento del Supremo.

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances.

Buenos días, Mercedes:

Aunque tu caso data de 2020, quiero usarlo como ejemplo de cómo los bancos evalúan hoy (mayo de 2025) el riesgo y la viabilidad de una hipoteca, incluso al 100% del precio de compraventa.

1. Ingresos de la unidad familiar
   Los bancos parten de lo que ingresáis cada mes: en vuestro caso, unos 2.500 € netos entre ambos. Ese importe fija el tope de la cuota que podéis afrontar sin superar el umbral del 30 %–35 % de endeudamiento. Con un préstamo a 30 años al 1,50 % fijo y cuota de 523 €, estaríais en un 21 % de endeudamiento, lo que es perfectamente viable.

2. Capital ahorrado para gastos
   Hoy la banca oscila entre el 80 % y el 100 % de financiación sobre el precio de compraventa, pero no financia los gastos de la compraventa (impuestos, notaría, registro). Sin un colchón de 10–12 % del precio (unos 22.000–26.000 € en un piso de 220.000 €), los bancos no aprobarán la operación, incluso aunque ofrezcan un 100%.

3. Estructura de gastos recurrentes
   El banco considerará vuestras dos cuotas actuales (133 € + 327 € = 460 €), el alquiler u otras obligaciones (si tuvierais hijos a cargo, pensiones, etc.). A efectos de riesgos, esos 460 € se suman a la nueva cuota y reducen la capacidad de endeudamiento disponible.

4. Patrimonio preexistente
   Disponer de otra propiedad o cualquier activo inmobiliario (finca, terreno) mejora vuestro expediente.

5. Deudas financieras en curso
   Préstamos personales, líneas de crédito o tarjetas con saldo vivo disminuyen la capacidad de endeudamiento. Es esencial presentarlas correctamente para que el banco calcule bien vuestra carga total.

6. Apoyo familiar
   Contar con un avalista o con la segunda hipoteca de un familiar con vivienda libre de cargas refuerza mucho la operación. En ocasiones permite llegar al 100 % de financiación incluso sin ahorros propios.

En vuestro ejemplo de 2020, el mensaje de Ricardo Gulias era claro: con estabilidad laboral y los ahorros para gastos, la operación era viable, pero había que moverse con antelación. Hoy la lección es la misma: un banco no os dará el 100 % del precio —que cubriría esos 523 € de cuota— si no demostráis que podéis afrontar también los gastos.

Espero que este análisis os ayude a entender por qué, aun con una oferta formal al 100 %, el banco puede rechazar la hipoteca: simplemente está calibrando todos estos elementos de riesgo juntos.

Un saludo y mucho éxito,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Hola, Miriam:

El IRPH entidades es un índice hipotecario que mide la media simple de los tipos de interés aplicados por bancos y cajas en préstamos a más de tres años para adquisición de vivienda libre. A diferencia del Euríbor, que refleja tipos interbancarios, el IRPH incorpora comisiones y otros costes de las hipotecas, por lo que históricamente ha estado por encima del Euríbor.

A marzo de 2025 el IRPH de entidades marcó un 2,923 %, mientras que el Euríbor a 12 meses se situó en 2,398 %, es decir, el IRPH supera al Euríbor en 0,525 puntos porcentuales. Desde su desaparición de los referenciales sectoriales (cajas y bancos) en 2015, muchos contratos quedaron atrapados en una cláusula que, al no tener sustitutivo claro, convirtió la hipoteca en un fijo alto o en un nuevo índice con un diferencial poco favorable.

En el plano judicial, la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE (asunto C-300/23, 12 diciembre 2024) ha aclarado que el IRPH no queda exento de control de abusividad solo por derivar de un acto normativo: los tribunales nacionales deben comprobar si el banco explicó de forma clara su cálculo y repercusión antes de la firma. Si esa transparencia falla, la cláusula puede anularse y sustituirse por la tasa supletoria prevista en la ley nacional, sin que el juez añada condiciones al índice.

Si tienes una hipoteca referenciada al IRPH y quieres opciones, puedes valorar:

• Subrogarte a un préstamo al Euríbor, negociando un diferencial competitivo.
• Cambiar a fijo aprovechando ofertas de tipo fijo por debajo del 3% para perfiles solventes.

Cualquier duda adicional o si quieres que analicemos tu caso concreto, aquí estamos.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances