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Apreciado / a Kris,

Puedes consultar un resumen de nuestro informe pericial sobre las cuentas de Banco Popular en la página que hemos enlazado.

A modo de resumen identificamos una serie de divergencias entre la contabilidad y resto de información financiera comunicada al público y la verdadera situación de la entidad financiera, desde el ejercicio 2008 a la adopción del dispositivo de resolución sobre la entidad Banco Popular Español, S.A. el 7 de junio de 2017, en base a nuestro propio análisis de las cuentas anuales, otros informes independientes, CNMV, Banco de España, Banco Central Europea, Hacienda, entre otras fuentes:

1. Déficit de provisiones de aproximadamente un 30% de los fondos propios, detectados por la inspección del Banco de España en los ejercicios 2008 a 2011 (2.756 millones de euros de sobrevaloración del balance del banco Popular en 2011). El inversor en esos años tenía en sus manos una valoración de los activos financieros e inmobiliarios del banco superior a la que verdaderamente debía conocer. Las causas de este déficit crónico en el reconocimientos del valor de estos activos se debería a:
   1. Clasificación errónea de operaciones refinanciadas.
   2. Contabilizar como normales créditos con problemas de pago, dudosos o subestándares (5.568 millones de reclasificaciones a 2011).
   3. Presunto uso fraudulento de mecanismos para esconder créditos impagados, usando sociedades vehículo luxemburguesas. La Agencia Tributaria en un informe de 17 de octubre de 2017 cifra la ocultación de financiación impagada de empresas españolas en 196 millones, usando sociedades vehículo (SPV) en Luxemburgo.
   4. Sobrevaloración de los activos inmobiliarios adjudicados y de los inmuebles puestos en garantía del pago de los préstamos hipotecarios. El informe de Deloitte para la JUR señala respecto a los activos inmobiliarios adjudicados que su valor razonable estimado sería entre un 42% y un 47% menor a las valoraciones contabilizadas por Banco Popular (déficit de provisiones en este apartado de entre 2.494 y 3.192 millones de euros).
2. La inspección del Banco Central Europeo, responsable de la supervisión de Banco Popular a partir de noviembre de 2014, detecta un déficit de provisiones a junio de 2015 de 1.824 millones de euros (un 14,3% de los fondos propios de ese ejercicio). Detecta la necesidad de reclasificar riesgos por créditos contabilizados como normales que debían estar clasificados como dudosos (2.380 millones de euros) y reclasificaciones de normales a reestructurados (1.186 millones).
3. En un informe de 23 de mayo de 2018 la CNMV concluye que “… esta DGM considera que estos ajustes desde el punto de vista cuantitativo son materiales y, por tanto, llevan a concluir que la información financiera consolidada del Banco Popular del ejercicio 2016 no representaba la imagen fiel de su situación financiero patrimonial.” Del informe se desprende que las cuentas anuales del ejercicio 2016 deberían haber sido reformuladas (y no solo re-expresadas).
4. El Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) sancionó con dos faltas graves al auditor (PwC) por incumplimiento de las normas de auditoría de las cuentas anuales de 2012. Ha abierto expediente sancionador a PwC por la auditoria de las cuentas de 2016.
5. El propio Banco Santander en juicio sobre la retribución variable que se pagó al ex-director de gabinete de presidencia del Banco Popular, defiende respecto a las cuentas anuales de 2013 y 2014 que “… se ha producido total o parcialmente en base a información cuya falsedad o inexactitud grave quede demostrada a posteriori, de forma manifiesta o afloren riesgos asumidos durante el periodo considerado u otras circunstancias no previstas ni asumidas por el Banco.”
6. Numerosos personajes relevantes han pasado por la Comisión de investigación de la crisis financiera del Congreso. De las diferentes fuentes que citamos en el informe, podemos mencionar al presidente del Banco Popular en el momento de la resolución, Saracho Rodríguez Torres que afirma respecto a la ampliación de capital de mayo de 2016, de 2.500 millones de euros, que “la ampliación de capital fue nefasta, fue nefasta en cuatro o cinco capítulos, porque fue insuficiente, porque machacó a sus propios clientes, porque perdieron el dinero directamente en la ampliación de capital en meses y porque hizo imposible en todo punto, una ampliación de capital en corto plazo, porque el mercado no da para tanto, o sea que había que esperar, esta nuestra era para hacerla en septiembre y eso era pronto, pero bueno, no había más remedio. Segundo, hizo imposible la venta del banco en positivo, imposible.” Y sobre la famosa crisis de liquidez previa a la resolución del banco: “El problema de la liquidez y la solvencia en la crisis es estúpido; tú gestionas la crisis, no gestionas la liquidez por la mañana, luego la solvencia, es todo uno. Tú no tienes un problema de liquidez si tienes la solvencia asegurada, punto, nada más. Y si no quieres tener un problema de liquidez con la solvencia no resulta, te tiene que inyectar alguien el dinero.”
7. Valoración de Banco Popular previa a la intervención de la JUR del 7 de junio de 2017: -2.000 millones (escenario central) y -8.200 millones (escenario estresado).

En cuanto al folleto de emisión de 26 de mayo de 2016 y la presentación a inversores comunicada a la CNMV el mismo día, numerosas con las deficiencias e inexactitudes que se reflejan en nuestro dictamen pericial. La engañosa segregación del negocio principal y el negocio inmobiliario, advertencia de pérdidas del entorno de los 2.000 millones en 2016 cuando fueron mucho más elevadas, no cifrar el impacto económico de la Circular 4/2016 de 27 de abril del Banco de España (supuso reducir en más del 88% el beneficio contable de 2015), entre otras deficiencias.

Si quieres un presupuesto, no dudes en enviarnos un email.

Saludos cordiales.

Hay diferentes tipos de intermediarios hipotecarios, los que no cobran son básicamente comparadores, y los que cobran intermedian, ayudan y acompañan y normalmente son más ágiles, dinámicos y resolutivos, sobre todo en operaciones que se alejan de lo standard, o de las operaciones de mejora de condiciones.

La diferencia que un usuario debe valorar es si el Intermediario té envía directamente al banco para que tú hagas la gestión con las diferentes entidades o aquel que ya te presenta una o más ofertas sin que tú hayas sido el que has gestionado la hipoteca. También el intermediario que cobra honorarios hace las gestiones con la inmobiliaria o el particular al que compras, pidiendo y recabando toda la documentación, y gestiona y coordina la tasación, prepara los medios de pago con la entidad y te acompaña a la notaría, el día de la “fiesta” donde culmina la operación.

Al tener honorarios este último puede hacer todo ese trabajo y contratar personal para dar servicio, en una cuestión tan importante como es una compraventa de vivienda con hipoteca. Por otro lado los intermediarios que tienen honorarios trabajan a éxito, sin tomar provisiones por adelantado o cobrar cuotas por estudio.

La realidad es que la diferencia es grandiosa y según mi experiencia hoy en día, si no cobras honorarios no es rentable esta labor, y acabas dando un servicio que no es el que demanda el usuario, y la empresa no es rentable salvo a base de rondas de financiación, o utilicen robots para atender al cliente, que precisamente todos queremos evitar.

Quizá con el tiempo si el sistema se robotiza esta empresas sean rentables y puedan dejar de cobrar a los clientes.

Hoy por hoy desde nuestra empresa y con la vocación de servicio al cliente, con nuestra idea de tener a trabajadores felices y sin sueldos precarios y mejorar tecnológicamente para agilizar los procesos de respuesta solo vemos la posibilidad de cobrar honorarios aunque muy ajustados que oscilan entre 3500 y 4500 euros, dependiendo del tipo de operación.

Por otro lado miles de clientes que han confiado en nosotros en los últimos 21 años, lo han hecho por el servicio y han visto que pagar honorarios le ha compensado. El consumidor No es tonto. Te animo a que leas las opiniones de los comparadores y las de los intermediarios hipotecarios, y que elijas.

Director General de RN Tu Solución Hipotecaria.

Si bien en nuestro comparador de intermediarios de crédito inmobiliario, los brokers hipotecarios que pueden ofrecer sus servicios a personas físicas que necesitan financiación con la garantía real de un bien inmueble de uso residencial, se puede comparar en base a sus honorarios mínimos (los que cobran por operaciones a menos del 80% de compraventa, en general), no es menos cierto que la comparativa se queda corta, al menos de momento: lo interesante no es conocer los honorarios mínimos, si no los honorarios que nos van a cobrar por nuestra operación concreta.

Con la información contractual que este profesional, el broker hipotecario, debe proporcionarnos al inicio de nuestra relación contractual, podremos saber exactamente qué honorarios nos va a cobrar y en qué casos. Hay que tener en cuenta que, por Ley, el cliente tiene como mínimo 14 días naturales para desistir del contrato de intermediación sin tener que alegar causa alguna.

¿Cuánto cobran los brokers de hipotecas?

La Ley 5/2019 y resto de normativa del sector de la intermediación hipotecaria (como la Ley 2/2009, que queda como supletoria), no determinan los honorarios que el profesional puede cargar al cliente, si bien prohíbe cobrarlos si no es independiente, no vinculado. Es decir, que el intermediario de crédito inmobiliario que opera con “muchos” bancos, puede cobrar honorarios a sus clientes (y al banco).

En cuanto a cuánto cobra un broker hipotecario, depende de cada uno. De hecho, hay intermediarios de crédito inmobiliario, principalmente los que prestan un servicio eminentemente online, como las hipotech, que solo cobran del banco.

Si nos fijamos en el mercado, los honorarios val del 0% al 5% del capital prestado, como orientación. Además, se suele fijar unos honorarios mínimos, que irían de los 1.000€ a los 6.500€, como norma general. Además, entre los intermediarios que no cobran al cliente, se pueden dar diferentes modalidades, como la provisión de fondos inicial (de un 1%, por ejemplo), que se devuelve si el cliente firma la hipoteca en las condiciones de referencia pactadas, pero no se devuelve en casos tasados en el contrato, como podría ser que al cliente se le consiguieran las condiciones pactadas y decidiera no firmar.

¿Es mejor no pagar honorarios?

Uno podría pensar que el mejor broker de préstamos hipotecarios es el que no cobra honorarios al cliente, pero no es tan sencillo. Evidentemente, si los servicios, capacidad de negociación, experiencia y valor añadido es igual, el mejor broker hipotecario es el que no cobra honorarios. Pero difícilmente nos encontraremos con dos profesionales idénticos.

Tampoco por cobrarnos honorarios elevados un profesional tiene que ser mejor, en absoluto. Hay que buscar un equilibrio entre los servicios que se nos ofrecen y el coste que pagamos por ellos. Tengo claro que el sector cabalga a pasos agigantados hacia una digitalización de los procesos, que implicará menos trato directo con el cliente y más tecnología de por medio. En un proceso hipotecario tan tradicional como el español, no obstante, en factor humano es imprescindible y de valor añadido: tanto en la negociación con los bancos, como en la gestión de la tasación, negociación con los vendedores, resolución de problemas registrales del inmueble, coordinación con la gestoría y con la notaría… Google no ofrece hipotecas por la dificultad de automatizar todo el proceso, no porque no pueda.

En resumen y como opinión personal: no elija el broker hipotecario solo por los honorarios que le cobran, pero sin duda evalúe que paga por un servicio de calidad que valga la pena.

Si quiere que le contacten algunos de los profesionales del sector que he seleccionado personalmente, no sé si los mejores, pero desde luego muy buenos profesionales, rellene nuestro formulario de contacto, sin compromiso.

Apreciada Verónica,

Si usted quiere quedarse el porcentaje de copropiedad de su pareja y la misma está gravada con un préstamo hipotecario, si usted se va a hacer cargo del préstamo hipotecario, la contraprestación económica por la mitad de la propiedad de su pareja es precisamente el capital pendiente de amortización.

Respecto a los gastos que lleva aparejados una extinción de la copropiedad son la factura del Notario, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la factura del Registro de la Propiedad.

Respecto a los posibles problemas fiscales que pudiese haber, le aconsejo que recabe asesoramiento fiscal especializado, si bien lo que se debe tener en cuenta es que entre la valoración económica del bien objeto de división y la cantidad a compensar económicamente por dicha adjudicación no se produzca un exceso de adjudicación a una de las partes.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Apreciada Aida,

La finalidad del procedimiento de división de cosa común es que, ante un bien indivisible y del cual son copropietarios varias personas, se pueda extinguir la copropiedad, adjudicándola a uno de ellos e indemnizando económicamente al resto de los copropietarios en virtud de su porcentaje de copropiedad.

La duda que nos plantea relacionada con la posibilidad de que se venda a un tercero que no es copropietario dependerá de si ustedes, al ser copropietarios, están de acuerdo en que se venda a dicho tercero por un precio determinado, independientemente de que el procedimiento judicial esté interpuesto, puesto que en cualquier momento pueden informar al Juzgado que han alcanzado un acuerdo extrajudicial.

Si no media dicho acuerdo, el procedimiento continuará y acabará resolviéndose en fase de ejecución judicial mediante subasta, en la que pueden comparecer a la misma licitadores extraños.

Reciba un cordial saludo,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.