Hipoteca de finca rustica con vivienda

Hipoteca de finca rústica

Para los usuarios de Futur Finances que buscan firmar una hipoteca para comprar una finca rústica en 2022, una serie de ideas básicas:

  1. Al ser un tipo de financiación fuera del estándar de la banca, la ayuda de un broker hipotecario especializado en este tipo de préstamos hipotecarios e inmuebles es una ayuda excepcional. Te invito a rellenar nuestro formulario, sin compromiso, para que estos profesionales seleccionados por Futur Finances se pongan en contacto contigo y te expliquen qué tipo de préstamos hipotecarios para comprar una finca rústica pueden ofrecerte.
  2. Cuando hablamos de hipoteca de finca rústica nos referimos a un terreno no urbano pero edificado, es decir, con una edificación residencial legalizada. Si no está legalizada la construcción, la única manera de comprar la finca es con dinero ahorrado o mediante un préstamo personal, ya que los bancos no van a hipotecar un terreno rústico sin inmueble debidamente escriturado y registrado en el Registro de la Propiedad.
  3. Si para un bien inmueble urbano los bancos, a finales de diciembre de 2021, financian hasta el 100% del precio de compraventa, en fincas rústicas con edificación legal no suelen llegar al 80%, salvo excepciones y capacidad de negociación del cliente (o del broker hipotecario seleccionado).
  4. El valor de tasación es una variable clave y, según sea la empresa de tasación contratada, puede haber diferencias muy significativas, ya que puede ser complejo encontrar fincas rústicas similares para comparar sus valores.

Para firmar una hipoteca sobre una casa rústica es preciso ahorros, capacidad de negociación y, recomendable, el auxilio de un profesional experto independiente: el broker hipotecario o intermediario de crédito inmobiliario.

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Impuesto de la Lotería

Lo primero, Mande, enhorabuena!

Cuando hablas de un “pellizco” deberías concretar qué cantidad es un pellizco para ti. Si son menos de 40.000 euros, una buena noticia: no superas el mínimo exento para pagar impuestos a Hacienda por la Lotería, más concretamente, del Gravamen especial sobre los premios de determinadas loterías y apuestas. Las cantidades que superen los 40.000 euros tributan al 20%. Al cobrar el premio ya se nos retiene esta cantidad, por lo que en la declaración del IRPF no volveremos a tributar, si bien hay que declarar el premio (sea inferior o superior a 40.000 euros).

Así por ejemplo, un contribuyente que gane un premio del siguiente tipo:

  1. Premios obtenidos de las loterías y apuestas organizadas por la Sociedad Estatal Loterías y Apuestas del Estado y por los órganos o entidades de las Comunidades Autónomas.
  2. Premios obtenidos de los sorteos organizados por la Cruz Roja Española.
  3. Premios obtenidos de las modalidades de juegos autorizadas a la Organización Nacional de Ciegos Españoles (ONCE).
  4. Premios organizados por organismos públicos o entidades que ejerzan actividades de carácter social o asistencial sin ánimo de lucro establecidos en otros Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo y que persigan objetivos idénticos a los de los organismos o entidades antes señalados.

Pagará un 20% de impuestos por el premio, a partir de 40.000 euros.

Si el premio fuera de 100.000 euros, por ejemplo, se pagaría un 20% por los 60.000 euros y nada por los primeros 40.000 euros, lo que supondría un impuesto total de 12.000 euros (20% de 60.000 euros). Por tanto, el gravamen efectivo final de un premio de 100.000 euros sería del 12%.

Recomiendo que se acuda a un asesor fiscal, ya que, entre otras obligaciones, hay que presentar mediante autoliquidación el Modelo 230. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas e Impuesto sobre la Renta de no Residentes: Retenciones e ingresos a cuenta del Gravamen Especial sobre los premios de determinadas loterías y apuestas; Impuesto sobre Sociedades: Retenciones e ingresos a cuenta sobre los premios de determinadas loterías y apuestas.

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Cláusula de Tasación Gestionada por Broker hipotecario. ¿ilegal?

Apreciado Carlos, a la espera de que las abogadas del panel respondan, unas ideas previas de un servidor (economista):

No recomiendo solicitar los servicios de más de un broker hipotecario a la vez. Puede parecer que es la mejor forma de conseguir ofertas hipotecarias, pero en realidad no lo es: los intermediarios de crédito inmobiliario suelen trabajar con las mismas entidades y, al contratar los servicios de 3 brokers hipotecarios, lo que haces es presentan a la vez la misma operación al banco. El primero en presentarla se adjudica la solicitud, los demás trabajan para nada. Y lo interesante es que te trabaje la operación el mejor broker hipotecario que hayas seleccionado, no el que más prisa se da en presentar la operación a un banco (que puede haberla presentado mal, con falta de información o documentación, etc).

En nuestro comparador de brokers hipotecarios a día de hoy tenemos 269, pero nuestro panel solo ha seleccionado 3 brokers hipotecarios con sólida experiencia y un broker hipotech.

El contrato de intermediación hipotecaria que se firma con el intermediario no debe revisarse después de firmarla, sino antes. Entre otras cosas, para asegurarse que el profesional cumple con la Ley 5/2019 y demás normativa. El cliente, lo ponga o no lo ponga la “nota de encargo”, tiene 14 días naturales para desistir del contrato, por escrito, sin mediar justificación alguna. Si no estás conforme, podrías ejercer tu derecho de desistimiento.

En cuanto a la cláusula concreta de pagar los honorarios al broker solo por el hecho de usar la “tasación gestionada por ellos”, habría que analizarla detenidamente e interpretarla en conjunto con el resto del contrato. Ten en cuenta que la Ley no especifica la forma de cobro de los honorarios del intermediario, no obliga a que sean “a éxito”, lo que desde esta perspectiva podría dar la razón al broker. Sin embargo, también un abogado experto en intermediación hipotecaria podría defender tu derecho, dependiendo del contrato que has firmado y demás circunstancias.

Saludos cordiales.

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Hipoteca funcionarios de ING

Hipoteca funcionarios de ING a tipo fijo Siempre hago la siguiente relación, cuando un cliente se plantea contratar una hipoteca para funcionarios: mira en todos los bancos que consideres, si tienes tiempo, conocimientos financieros y paciencia para negociar. Si te falta alguno de estos puntos, plantéate contratar los servicios de un intermediario hipotecario con experiencia, conocimientos y capacidad de negociación. Rellenando nuestro formulario (sin compromiso) , te podremos en contacto con un broker hipotecario experto en la negociación hipotecaria. En esta página actualizamos las mejores condiciones para funcionarios que ofrecen los bancos con los que trabajan los intermediarios.

En cuanto a las hipotecas de ING para funcionarios, hay que fijarse en la oferta de sus mejores tipos en general, ya que de momento no particulariza por colectivos.

Si se financia una cantidad superior a 200.000 euros, a cierre de 2021 y para financiación en 2022 (salvo que alguien consiga cerrar una firma en notaría antes de acabar el año, misión casi imposible), las condiciones son:

  • Hipoteca ING variable prime:  desde Euríbor + 0,79% (2,65% TAE Variable) a Euríbor + 1,19% (2,83% TAE Variable) según vinculación. Las TAE se ha calculado con una hipoteca a 25 años, no sabemos si es el plazo máximo de esta oferta de hipoteca variable o se mantienen los 40 años de la hipoteca ING variable “normal”.
  • Hipoteca ING fija: de 1,40% TIN (2,07% TAE) a 2,20% nominal (2,22% TAE), según vinculación (domiciliación de nómina y seguros). Plazo máximo de 25 años.
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ING ya no da el 100% más gastos?

Condiciones de la Hipoteca ING Prime Si vas a comprar una casa en 2022 y quieres financiación hipotecaria, además de encontrar en Futur Finances información útil e independiente sobre el préstamos hipotecario de ING y las demás entidades financieras que operan en España, puedes solicitar información sin compromiso a los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por este portal rellenando este formulario.

Destacamos de la oferta de Hipotecas ING ofrecida a finales de 2021:

La hipoteca de ING a tipo variable: De Euribor + 0,89% (2,65% TAE variable) a Euribor + 1,69% (TAE var del 2,83%), según vinculación. Financia hasta el 80% del valor de tasación, sin mencionar en su página web el límite del valor de compraventa, que suele llegar hasta el 100% del valor de compraventa en la práctica.

Una novedad, la hipoteca variable Prime de ING, para financiación de más de 200.000 euros. Euribor + 0,79% (TAE var de 2,65%) a Euribor + 1,19% (TAE var de 2,83%), las condiciones más caras para los que no domicilian nómina ni contratan seguros. Límite del 80% del valor de tasación del inmueble que se financia.

De las pocas hipotecas en España que tienen un plazo máximo de 40 años (pata titulares con 35 años o menos).

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Cuentas de Banco Popular

Apreciado / a Kris,

Puedes consultar un resumen de nuestro informe pericial sobre las cuentas de Banco Popular en la página que hemos enlazado.

A modo de resumen identificamos una serie de divergencias entre la contabilidad y resto de información financiera comunicada al público y la verdadera situación de la entidad financiera, desde el ejercicio 2008 a la adopción del dispositivo de resolución sobre la entidad Banco Popular Español, S.A. el 7 de junio de 2017, en base a nuestro propio análisis de las cuentas anuales, otros informes independientes, CNMV, Banco de España, Banco Central Europea, Hacienda, entre otras fuentes:

  1. Déficit de provisiones de aproximadamente un 30% de los fondos propios, detectados por la inspección del Banco de España en los ejercicios 2008 a 2011 (2.756 millones de euros de sobrevaloración del balance del banco Popular en 2011). El inversor en esos años tenía en sus manos una valoración de los activos financieros e inmobiliarios del banco superior a la que verdaderamente debía conocer. Las causas de este déficit crónico en el reconocimientos del valor de estos activos se debería a:
    1. Clasificación errónea de operaciones refinanciadas.
    2. Contabilizar como normales créditos con problemas de pago, dudosos o subestándares (5.568 millones de reclasificaciones a 2011).
    3. Presunto uso fraudulento de mecanismos para esconder créditos impagados, usando sociedades vehículo luxemburguesas. La Agencia Tributaria en un informe de 17 de octubre de 2017 cifra la ocultación de financiación impagada de empresas españolas en 196 millones, usando sociedades vehículo (SPV) en Luxemburgo.
    4. Sobrevaloración de los activos inmobiliarios adjudicados y de los inmuebles puestos en garantía del pago de los préstamos hipotecarios. El informe de Deloitte para la JUR señala respecto a los activos inmobiliarios adjudicados que su valor razonable estimado sería entre un 42% y un 47% menor a las valoraciones contabilizadas por Banco Popular (déficit de provisiones en este apartado de entre 2.494 y 3.192 millones de euros).
  2. La inspección del Banco Central Europeo, responsable de la supervisión de Banco Popular a partir de noviembre de 2014, detecta un déficit de provisiones a junio de 2015 de 1.824 millones de euros (un 14,3% de los fondos propios de ese ejercicio). Detecta la necesidad de reclasificar riesgos por créditos contabilizados como normales que debían estar clasificados como dudosos (2.380 millones de euros) y reclasificaciones de normales a reestructurados (1.186 millones).
  3. En un informe de 23 de mayo de 2018 la CNMV concluye que “… esta DGM considera que estos ajustes desde el punto de vista cuantitativo son materiales y, por tanto, llevan a concluir que la información financiera consolidada del Banco Popular del ejercicio 2016 no representaba la imagen fiel de su situación financiero patrimonial.” Del informe se desprende que las cuentas anuales del ejercicio 2016 deberían haber sido reformuladas (y no solo re-expresadas).
  4. El Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) sancionó con dos faltas graves al auditor (PwC) por incumplimiento de las normas de auditoría de las cuentas anuales de 2012. Ha abierto expediente sancionador a PwC por la auditoria de las cuentas de 2016.
  5. El propio Banco Santander en juicio sobre la retribución variable que se pagó al ex-director de gabinete de presidencia del Banco Popular, defiende respecto a las cuentas anuales de 2013 y 2014 que “… se ha producido total o parcialmente en base a información cuya falsedad o inexactitud grave quede demostrada a posteriori, de forma manifiesta o afloren riesgos asumidos durante el periodo considerado u otras circunstancias no previstas ni asumidas por el Banco.”
  6. Numerosos personajes relevantes han pasado por la Comisión de investigación de la crisis financiera del Congreso. De las diferentes fuentes que citamos en el informe, podemos mencionar al presidente del Banco Popular en el momento de la resolución, Saracho Rodríguez Torres que afirma respecto a la ampliación de capital de mayo de 2016, de 2.500 millones de euros, que “la ampliación de capital fue nefasta, fue nefasta en cuatro o cinco capítulos, porque fue insuficiente, porque machacó a sus propios clientes, porque perdieron el dinero directamente en la ampliación de capital en meses y porque hizo imposible en todo punto, una ampliación de capital en corto plazo, porque el mercado no da para tanto, o sea que había que esperar, esta nuestra era para hacerla en septiembre y eso era pronto, pero bueno, no había más remedio. Segundo, hizo imposible la venta del banco en positivo, imposible.” Y sobre la famosa crisis de liquidez previa a la resolución del banco: “El problema de la liquidez y la solvencia en la crisis es estúpido; tú gestionas la crisis, no gestionas la liquidez por la mañana, luego la solvencia, es todo uno. Tú no tienes un problema de liquidez si tienes la solvencia asegurada, punto, nada más. Y si no quieres tener un problema de liquidez con la solvencia no resulta, te tiene que inyectar alguien el dinero.”
  7. Valoración de Banco Popular previa a la intervención de la JUR del 7 de junio de 2017: -2.000 millones (escenario central) y -8.200 millones (escenario estresado).

En cuanto al folleto de emisión de 26 de mayo de 2016 y la presentación a inversores comunicada a la CNMV el mismo día, numerosas con las deficiencias e inexactitudes que se reflejan en nuestro dictamen pericial. La engañosa segregación del negocio principal y el negocio inmobiliario, advertencia de pérdidas del entorno de los 2.000 millones en 2016 cuando fueron mucho más elevadas, no cifrar el impacto económico de la Circular 4/2016 de 27 de abril del Banco de España (supuso reducir en más del 88% el beneficio contable de 2015), entre otras deficiencias.

Si quieres un presupuesto, no dudes en enviarnos un email.

Saludos cordiales.

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Quitarme de avalista de una hipoteca

Una pregunta muy frecuente que se hace el público en general es si se puede quitar un aval hipotecario una vez firmado como avalista una escritura de préstamos hipotecario. La respuesta es que sí, es posible, pero depende de nuestra capacidad de negociación ante el banco. En general, el banco se va a negar a prescindir del aval personal, que le asegura que si el titular hipotecario tiene problemas para pagar, hay otra persona (el avalista) que pagará.

Es muy importante que se intente firmar una hipoteca sin avalistas, ya que un una vez hemos firmado como avalistas va a ser muy difícil que la entidad financiera acepte quitarnos. Especialmente si los titulares del préstamo hipotecario no son muy solventes y, mucho más, si en ocasiones no pagan al día.

Por tanto, como regla general, recomiendo no firmar como avalista y, de hacerlo, siempre limitar el aval: lo idea, que se establezca que al haber amortizado los primeros X mil euros del préstamo, automáticamente se deja de ser avalista.

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Que cobra un broker hipotecario?

Hay diferentes tipos de intermediarios hipotecarios, los que no cobran son básicamente comparadores, y los que cobran intermedian, ayudan y acompañan y normalmente son más ágiles, dinámicos y resolutivos, sobre todo en operaciones que se alejan de lo standard, o de las operaciones de mejora de condiciones.

La diferencia que un usuario debe valorar es si el Intermediario té envía directamente al banco para que tú hagas la gestión con las diferentes entidades o aquel que ya te presenta una o más ofertas sin que tú hayas sido el que has gestionado la hipoteca. También el intermediario que cobra honorarios hace las gestiones con la inmobiliaria o el particular al que compras, pidiendo y recabando toda la documentación, y gestiona y coordina la tasación, prepara los medios de pago con la entidad y te acompaña a la notaría, el día de la “fiesta” donde culmina la operación.

Al tener honorarios este último puede hacer todo ese trabajo y contratar personal para dar servicio, en una cuestión tan importante como es una compraventa de vivienda con hipoteca. Por otro lado los intermediarios que tienen honorarios trabajan a éxito, sin tomar provisiones por adelantado o cobrar cuotas por estudio.

La realidad es que la diferencia es grandiosa y según mi experiencia hoy en día, si no cobras honorarios no es rentable esta labor, y acabas dando un servicio que no es el que demanda el usuario, y la empresa no es rentable salvo a base de rondas de financiación, o utilicen robots para atender al cliente, que precisamente todos queremos evitar.

Quizá con el tiempo si el sistema se robotiza esta empresas sean rentables y puedan dejar de cobrar a los clientes.

Hoy por hoy desde nuestra empresa y con la vocación de servicio al cliente, con nuestra idea de tener a trabajadores felices y sin sueldos precarios y mejorar tecnológicamente para agilizar los procesos de respuesta solo vemos la posibilidad de cobrar honorarios aunque muy ajustados que oscilan entre 3500 y 4500 euros, dependiendo del tipo de operación.

Por otro lado miles de clientes que han confiado en nosotros en los últimos 21 años, lo han hecho por el servicio y han visto que pagar honorarios le ha compensado. El consumidor No es tonto. Te animo a que leas las opiniones de los comparadores y las de los intermediarios hipotecarios, y que elijas.

Director General de RN Tu Solución Hipotecaria.

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Pedir una hipoteca sin tener contrato fijo

Al menos hasta la fecha y salvo que alguno de los intermediarios hipotecarios que participan en este foro de expertos y expertas me corrija, las hipotecas para clientes con contrato temporal, como mucho, financian el 80% del precio de compraventa (con el doble límite del 80% de tasación).

Si pese a ser temporales tenéis una buena vida laboral, como se deduce de la pregunta, entiendo que os sería posible conseguir el 100% de compraventa aportando a la operación avalistas o hipotecantes no deudores (permiten hipotecar parte de su casa como segunda garantía).

Si os interesa valorar la contratación de un broker hipotecario, rellenad el siguiente formulario, sin compromiso:

Pedir información a  broker hipotecario.

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Que cobra un broker hipotecario?

Si bien en nuestro comparador de intermediarios de crédito inmobiliario, los brokers hipotecarios que pueden ofrecer sus servicios a personas físicas que necesitan financiación con la garantía real de un bien inmueble de uso residencial, se puede comparar en base a sus honorarios mínimos (los que cobran por operaciones a menos del 80% de compraventa, en general), no es menos cierto que la comparativa se queda corta, al menos de momento: lo interesante no es conocer los honorarios mínimos, si no los honorarios que nos van a cobrar por nuestra operación concreta.

Con la información contractual que este profesional, el broker hipotecario, debe proporcionarnos al inicio de nuestra relación contractual, podremos saber exactamente qué honorarios nos va a cobrar y en qué casos. Hay que tener en cuenta que, por Ley, el cliente tiene como mínimo 14 días naturales para desistir del contrato de intermediación sin tener que alegar causa alguna.

¿Cuánto cobran los brokers de hipotecas?

La Ley 5/2019 y resto de normativa del sector de la intermediación hipotecaria (como la Ley 2/2009, que queda como supletoria), no determinan los honorarios que el profesional puede cargar al cliente, si bien prohíbe cobrarlos si no es independiente, no vinculado. Es decir, que el intermediario de crédito inmobiliario que opera con “muchos” bancos, puede cobrar honorarios a sus clientes (y al banco).

En cuanto a cuánto cobra un broker hipotecario, depende de cada uno. De hecho, hay intermediarios de crédito inmobiliario, principalmente los que prestan un servicio eminentemente online, como las hipotech, que solo cobran del banco.

Si nos fijamos en el mercado, los honorarios val del 0% al 5% del capital prestado, como orientación. Además, se suele fijar unos honorarios mínimos, que irían de los 1.000€ a los 6.500€, como norma general. Además, entre los intermediarios que no cobran al cliente, se pueden dar diferentes modalidades, como la provisión de fondos inicial (de un 1%, por ejemplo), que se devuelve si el cliente firma la hipoteca en las condiciones de referencia pactadas, pero no se devuelve en casos tasados en el contrato, como podría ser que al cliente se le consiguieran las condiciones pactadas y decidiera no firmar.

¿Es mejor no pagar honorarios?

Uno podría pensar que el mejor broker de préstamos hipotecarios es el que no cobra honorarios al cliente, pero no es tan sencillo. Evidentemente, si los servicios, capacidad de negociación, experiencia y valor añadido es igual, el mejor broker hipotecario es el que no cobra honorarios. Pero difícilmente nos encontraremos con dos profesionales idénticos.

Tampoco por cobrarnos honorarios elevados un profesional tiene que ser mejor, en absoluto. Hay que buscar un equilibrio entre los servicios que se nos ofrecen y el coste que pagamos por ellos. Tengo claro que el sector cabalga a pasos agigantados hacia una digitalización de los procesos, que implicará menos trato directo con el cliente y más tecnología de por medio. En un proceso hipotecario tan tradicional como el español, no obstante, en factor humano es imprescindible y de valor añadido: tanto en la negociación con los bancos, como en la gestión de la tasación, negociación con los vendedores, resolución de problemas registrales del inmueble, coordinación con la gestoría y con la notaría… Google no ofrece hipotecas por la dificultad de automatizar todo el proceso, no porque no pueda.

En resumen y como opinión personal: no elija el broker hipotecario solo por los honorarios que le cobran, pero sin duda evalúe que paga por un servicio de calidad que valga la pena.

Si quiere que le contacten algunos de los profesionales del sector que he seleccionado personalmente, no sé si los mejores, pero desde luego muy buenos profesionales, rellene nuestro formulario de contacto, sin compromiso.

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