Las ventas de viviendas en nuestras Islas cayó a la mitad (concretamente en un 43,4%) si tomamos marzo de 2008 y lo comparamos con marzo del año pasado (según estadísticas del INE).
Una caída superior a la media española del 31,9%.
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Este final de mayo está resultando ser un rally ascendente del indicador, nuevamente. Desde el jueves 22 el Euribor diario supera la barrera psicológica del 5%.
La pregunta que todo el mundo se hace es: ¿por qué no baja el Euribor, y por tanto las hipotecas, si la gente ya casi no puede pagar cada mes?
El Euribor depende de dos factores fundamentales:
1.- El tipo de interés del BCE (Banco Central Europeo) y lo que los mercados piensan que hará en el futuro. Y a pesar de que los futuros sobre los tipos de interés de la eurozona auguraban a principios de mes que, de haber algún cambio en la política monetaria, éste sería a la baja, la escalada de los precios del crudo y unos datos macroeconómicos de la eurozona relativamente buenos han dado la vuelta a estas expectativas. Según los mercados, si el BCE toca los tipos, actualmente en el 4%, será para subirlos. Por eso se van difuminando las expectativas de que el euribor baje a finales del año de forma sustancial.
2.- La confianza entre Bancos para dejarse dinero entre ellos y su necesidad de hacer caja para tener dinero para aguantar las pérdidas producidas por las hipotecas subprime. Se dejan menos dinero entre ellos y con un interés más caro. Y el Euribor no es otra cosa que la media de interés en que se prestan dinero los bancos europeos.
Para que empiece a bajar el Euribor es necesario que el mercado vuelva a descontar bajadas de tipos de interés, para que la curva del euribor comenzase a retroceder. Para ello hacen falta dos cosas: un deterioro significativo de los datos macroeconómicos de la eurozona y una moderación de los precios del petróleo, que han subido más de un 33% en apenas tres meses. Si los economistas pro-bajada de tipos tienen razón, esto comenzará a ocurrir en verano, cuando se publiquen los datos del segundo trimestre del año. Pero si al final es el bando pro-subida el que se lleva el gato al agua, el euribor no podrá contar con ese catalizador bajista.
De todos los blogs de economía del que se nutre este, os recomiendo especialmente El Blog de Echevarri, o lo que se me ocurre sobre el mundo financiero. En este artículo veremos su visión de las empresas de reunificación de deudas.
Con permiso del autor, paso a copiar de él lo que considera buenos y malos intermediarios financieros.
De los malos, dice:
Don Piso anuncia un Expediente de Regulación de Empleo (el temido ERE) que afectará a todos sus empleados fijos (120 oficinas en propiedad), quedando de momento el resto de oficinas en franquicia (140).
En pocas palabras, deja tirado a sus franquicias, ya que el valor de la marca se viene abajo. Las franquicias, no hay que olvidarlo, pagaron un canon y unos royalties para entrar a pertenecer a esta marca. ¿Les devolverá la Central esos pagos? me temo que la respuesta es un rotundo no.
Al igual que Expofinques, que presentó suspensión de pagos (la antigua quiebra), y otras franquiciadoras del sector, dejan tirados a las oficinas que franquiciaron su negocio.
¿Quedará alguna franquicia inmobiliaria abierta después de la crisis?
Si hacemos un breve repaso de las entidades en cuestión, podemos analizar muy brevemente su trayectoria:
Citigroup, el gigante bancario americano, entró con fuerza en el mercado subprime español. Fue de los primeros en huir en desbandada, tocado por la crisis, que le ha llevado a cerrar el 2007 con las mayores pérdidas de los últimos 196 años.
GE Money Bank, filial de General Electric, clásica en las reunificaciones con incidencias. Hace escasos días ha anunciado que deja este tipo de reunificaciones para dedicarse a reunificaciones “limpias” (sin problemas de pago).
Celeris, entidad participada por 19 Cajas de Ahorro (Sa Nostra, Caja Duero, Ibercaja…) dedicada a la reunificación es una marca blanca de dichas entidades, que aparece en el 2007.
Banco Primus, una entidad franco-portuguesa que entró en el mercado español el año pasado. Se ha especializado también en la reunificación de deuda. De momento sigue aceptando perfiles de riesgo, aunque no hay semana que no endurezca sus criterios. Cada vez, por ejemplo, exige más a los empleados de la construcción.
Gmac, el brazo financiero de General Motors, también de reciente entrada en el mercado español. Se especializó en hipotecas de compra-venta difíciles para clientes inmigrantes, entre otros. Ha durado menos que un suspiro. Cerró el 2007 con unas pérdidas de 2.332 millones de dólares y ya podemos decir que no opera en España.
DB Credit, filial agresiva de Deutsche Bank. Sus criterio han ido endureciéndose en poco más de 6 meses.
Santander Consumer, perteneciente al grupo Santander, dedicada fundamentalmente al préstamo al consumo, que tenía una división hipotecaria. Sacó una hipoteca para reunificaciones con incidencias. Sin previo aviso, cerró su departamento hipotecario el mes pasado dejando a sus prescriptores literalmente tirados.
Vienen tiempos difíciles para las reunificaciones de deuda; y en un momento de recesión económica, no es una buena noticia para nadie.
Hay un nicho en el mercado hipotecario que es el de los deudores con RAI, Asnef, embargos, atrasos en el pago de las cuotas, etc. Podemos diferenciar dos subtipos:
1.- El deudor que impaga por sistema, y que por mucho que se le soluciones el problema, volverá a estar en las mismas en un tiempo. Este perfil, a la larga acaba perdiendo su casa o mal vendiéndola para cubrir sus deudas.
2.- El perfil “buena gente con problemas”, en referencia a un tipo de propietario que, por culpa de problemas puntuales, ha visto ensuciarse su expediente crediticio. Sería, por ejemplo, el caso de una familia en que uno de sus miembros ha caído en una depresión y ha perdido su trabajo. Al perder una parte de los ingresos familiares, no han podido hacer frente a la hipoteca. La situación ha mejorado porque ha vuelto a encontrar empleo, pero necesita una ayuda para volver a ponerse al día. Al tener impagos, ni su banco ni el resto de entidades tradicionales le dan esta 2ª oportunidad.
Para este tipo de clientes hay una banca especializada, que acepta estas reunificaciones, al 45% – 70% de tasación aproximada y con ratios de endeudamiento de más del 50%. La finalidad es que el cliente limpie su historial crediticio, se ponga al día y, si paga puntualmente esta nueva hipoteca, o bien negocie una mejora de tipos con el banco actual o bien tramite una subrogación con la banca tradicional. Ejemplos de este tipo de entidades son (o eran en muchos casos como veremos en el próximo post): Citi Bank, Celeris, Banco Primus, DB Credit, GE Money Bank, etc.
Pero de repente aparece el problema de liquidez, propiciado por la crisis subprime de EE.UU., y la pérdida de valor de los inmuebles. De un plumazo, la banca se encuentra con dos problemas:
No tiene suficiente dinero para conceder préstamos y las garantías hipotecarias (los inmuebles) empiezan a perder valor (al menos en términos reales).
La respuesta es negativa, a tenor de la noticia aparecida en Ultima Hora.
Los Juzgados de lo Mercantil de Palma de Mallorca han rechazado el 95% de las peticiones de concurso de acreedores presentado por personas físicas cuya finalidad era suspender el embargo de los pisos hipotecados por impago.
El concurso de acreedores (antiguas suspensiones de pagos y quiebras) parece ser que incumple lo que orden el art. 56 de la Ley Concursal, concretamente señala que la garantía real (la hipoteca sobre la vivienda) debe afectar a una actividad profesional o empresarial para que la ejecución por impagos quede paralizada.
En pocas palabras, la familia deberá realizar su profesión en su casa para que el concurso de acreedores sea aceptado (caso muy poco frecuente). En otro caso, no tiene sentido acudir a los Tribunales mediante esta figura. Además de que esta vía tiene un gasto mínimo de defensa jurídica de unos 3.000 €.
En resumen, el concurso de acreedores no es una alternativa para retrasar la ejecución de la hipoteca a no ser que nuestra vivienda también sea nuestra oficina / taller de trabajo.
A tenor de la noticia aparecida en varios medios de comunicación, entre ellos Expansión, comentar la inquietante escalada protagonizada en las últimas semanas del euribor, que le ha llevado a cerrar el mes de abril en el 4,82%, su nivel más alto en los últimos ocho años, desde diciembre de 2000. Ayer mismo amplió su máximo diario anual, hasta el 4,965%.
Este indicador termino Enero al 4,498%, bajó en Febrero y ha subido en Marzo y Abril.
Para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años, las cuotas que se revisen anualmente subirán desde los 811,35€ a los 861,23€, lo que representa un sobre coste mensual de 50€, y al año representa una carga para las familias de 600€.
La previsión de bajada de los analistas se resiste a cumplirse. Las tensiones inflacionistas de la zona euro, la crisis subprime, la desaceleración económica y, porqué no, la ambigüedad del BCE a la hora de indicar su predisposición a bajar tipos del 4%, impiden una moderación del Euribor.
Esperemos, por el bien de todos, que el mes que viene este referencial empiece a dar síntomas de bajada.
Los estudios se suceden, intentando predecir como acabará el año este indicador.
Según la media de consenso que ha elaborado EXPANSIÓN con los pronósticos de quince entidades, entre las que se incluyen grandes bancos y cajas (Santander, BBVA, Banco Popular o Caja Madrid) y varios bancos extranjeros (Citi, Deutsche Bank, BNP Paribas), el Euribor iniciará este año la tan deseada tendencia bajista y acabará el ejercicio en un 4,08%. Esto contrasta con la espiral alcista en la que está inmerso durante los últimos meses. El Euribor se situó en marzo en un 4,59% y este mes va camino de superar el 4,75%.
Algunos analistas estiman que el BCE bajará su tipo de referencia del 4% al 3,75% o 3,5% en los próximos meses.
El BCE se enfrenta a uno de los jeroglíficos más complicados de resolver desde su constitución. Por un lado, se desacelera la economía y, por otro, la inflación no da tregua (récord del 3,6% en marzo, cuando el objetivo de la institución monetaria es mantener los precios por debajo del 2%). “Prevemos que la inflación se empiece a moderar a partir de abril y mantenemos las perspectivas de una bajada de tipos para el tercer trimestre de este año. Bajo este escenario, el Euribor debería situarse en niveles de entorno al 4%”, indica José Alzola, director de economía y mercados de Citi.
Esperemos que estos buenos augurios se cumplan, que falta hace a los hipotecados.
Hoy ha sido noticia las 11 medidas adoptadas por el Gobierno para intentar reactivar la economía española.
Entre ellas destacamos dos:
1.- La supresión, a partir de este año, del Impuesto de Patrimonio
2.- Un plan para permitir a las familias alargar el plazo de amortización sin coste.
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