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Hipotecas a tipo fijo y Euribor en negativo

Los bancos han asumido que la política monetaria del Banco Central  Europeo no supondrá una vuelta a la normalidad de los tipos, sino más bien lo contrario: munición monetaria de tipos negativos (con las limitaciones que tiene estar ya en un escenario de tipos congelados) para hacer frente a los tambores de guerra de una nueva ralentización de la economía europea. Como efecto colateral a la nueva bajada de los tipos de interés en Europa, las hipotecas a tipo fijo en España ya alcanzan el 40% de la nueva producción y se pueden encontrar ofertas a tipos nominales cercanos al 2%.

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Préstamos hipotecarios en 2019

Préstamos hipotecarios en 2019

Fernando Zunzunegui es un reputado jurista en temas de demandas relacionadas con productos financieros que gestiona un blog de referencia en materia de regulación financiera y consumidores llamado Revista de Derecho del Mercado Financiero. Analizando los préstamos hipotecarios en 2019 y su futuro previsible, ha recabado mi opinión en un interesante artículo titulado ‘Los préstamos hipotecarios, bajo un futuro incierto‘ que os invito a leer con atención.

Por otro lado, si buscas una hipoteca en 2019 y quieres valorar la contratación de un broker hipotecario, no dudes en dejarnos tus datos de contacto en nuestro formulario.

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Hipotecas a tipo fijo en 2017

La semana pasada la revista Inversión & Finanzas publicó un artículo titulado ‘La banca encarece las hipotecas‘ en el que participo como experto hipotecario.
En el artículo se resuelven algunas de las siguientes preguntas sobre hipotecas que todos nos hacemos:

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Euribor diario: cálculo y evolución

El índice de referencia más utilizado para los préstamos con garantía hipotecaria (hipotecas) en España es el Euribor (Euro Interbank Offered Rate), es decir, el tipo de interés por el cual las principales entidades bancarias europeas están dispuestas a prestarse dinero. Existen diversos tipos de Euribor según el plazo que se utiliza para calcularlo: Euribor diario, a una semana, a dos semanas, a un mes etc.
El Euribor más famoso es el Euribor a un año puesto que es el que se utiliza como referencia en las hipotecas. Por otro lado, el Euribor diario nos puede ayudar a ver cómo es la evolución de nuestra hipoteca y de la cuota que estamos pagando cada mes.

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Euribor en negativo

Hipoteca Rompedora DB

Escenarios impensables hace poco son realidades inminentes a día de hoy: el Euribor a varios plazos ya cotiza en negativo. Como explico en los medios online de Editorial Prensa Ibérica, a 6 meses el referencial ya se sitúa en valores negativos, del -0,102% (último dato a día 4 de febrero de 2016). Incluso a 9 meses los bancos se dejan dinero a tipos negativos (-0,054%), lo que supone que se paga por prestar dinero, en lugar de cobrar. El Euribor a un año, utilizado en más del 90% de las hipotecas que se conceden actualmente es España, cotiza al 0,002%; oficialmente el último dato del Banco de España se refiere a la media del Euribor de enero, que cerró al 0,042%. La tendencia, por tanto, indica que el referencial hipotecario está en caída libre.

En este artículo en En País titulado ¿Es posible que el banco me llegue a pagar por mi hipoteca? comento que hay profesionales del sector muy reputados, como Fernando Zunzunegui, cuya posición es que si el Euríbor más el diferencial diera un tipo de interés negativo la entidad prestamista no podría negarse a pagar al cliente: “Sería un incumplimiento del contrato [si no lo hiciera]. En caso de intereses negativos, el banco debe asumir el riesgo de bajadas de los tipos de interés de acuerdo con el diferencial pactado”. El abogado explica que un contrato a interés variable es un producto complejo que comprende un préstamo y una cláusula de fijación de intereses a través de un diferencial. “No es lícito amputar del contrato la fórmula diferencial cuando la evolución del mercado determina la obligación de pagar intereses negativos a los clientes, como pretende el Banco de España para justificar que las entidades no tengan que pagarlos”, zanja. En su portal el experto analiza la base jurídica de su opinión técnica.
Finalmente, os dejo otra noticia, de hoy, en la que se transcriben algunas declaraciones mías en el periódico Información de Alicante:
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Hipotecas por debajo de euribor más dos

Hoy publicamos, como iAhorro.com, un artículo en Expansion.com sobre los préstamos hipotecarios mejores en lo que llevamos de 2014.
Ya empiezan a darse hipotecas por debajo de Euribor + 2, tipo variable a partir del cual considero que tiene sentido que una familia pida financiación.
La siguiente tabla, realizada por Antonio Gallardo, nos enseña las mejores hipotecas a 25 de enero de este año para los clientes que quieran comprar una casa a particulares y a los propios bancos, que no se cortan a la hora de ofrecer sus casas a mejores precios que las del resto (casas que se han quedado de familias que no han podido pagar su hipoteca, no lo olvidemos):
Estas hipotecas más competitivas no están al alcance de una familia media, que cobre menos de 2.500 a 3.000 euros mínimo, con empleos estables y ahorros del 30% del precio de compra-venta.
Por tanto, pese a que podemos decir que el 2014 empieza con mejoras a nivel hipotecario, también hay que afirmar que solo para los clientes más solventes, no para el ciudadano medio.
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¿Qué hacer si el banco te ofrece cambiar la referencia de tu hipoteca?

Los profesionales de El Confidencial me han pedido mi opinión sobre un tema relacionado con determinadas “ofertas” que hacen los bancos para que cambiemos el referencial de nuestra hipoteca. El artículo publicado, con varias fuentes expertas, se titula ‘Quédate con el Euribor de tu hipoteca si el banco te ofrece cambiarlo por el IRPH‘.
Os dejo una serie de información muy útiles sobre el tema:

El banco me ofrece cambiar de referencial

En caso de que la entidad te ofrezca un cambio de tipo de interés debes informarte debidamente del tipo de interés alternativo, siempre y cuando no estés de acuerdo con el que tengas vigente. Para ello, es bueno visitar el portal del propio Banco de España o buscar asesoramiento independiente en la materia, como podría ser mediante el portal iAhorro.com, donde podrás recibir un asesoramiento gratuito con la mayor independencia por expertos en la materia o a través de los expertos jurídicos y económicos de Futur Finances.
Debes partir de la idea base de que el banco no te va a ofrecer un tipo de interés que te beneficie, sino al contrario, por lo que debes estudiar la operación minuciosamente en caso de que te interese.
Hay que tener en cuenta actualmente dos aspectos:
  1. La baja cotización del Euribor en el mercado, cosa que debe beneficiarte en tu cuota mensual de cada mes (a no ser que tengas alguna cláusula suelo en tu hipoteca que te lo impida).
  2. La desaparición legal y automática que ha sufrido el IRPH Cajas y el tipo CECA a través de la Disposición adicional decimoquinta de la Ley de Emprendedores 14/2013, de 27 de septiembre de Apoyo a los Emprendedores y a su internacionalización, de forma que a partir del 1 de noviembre han dejado de actualizarse y publicarse y han desaparecido oficial y completamente.
Los índices de tipo de interés que quedaran vigentes en España serán:
  1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH).
  2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
  3. 3Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
  4. Euribor a un año.
  5. Permuta de tipo de interés o Interest Rate Swap a cinco años.
  6. El Mibor sigue vigente para las hipotecas contratadas antes de enero de 2000.
También es aconsejable que en el momento de la suscripción del préstamo hipotecario, contemples no solo la cuota a asumir al principio, sino la importancia del diferencial que te vayan a aplicar durante toda la vigencia del mismo.

No es lo mismo tener IRPH que Euribor

Euribor y IRPH son tipos de interés diferentes. El tipo de interés más común es el Euribor, sin embargo, el 11% aproximadamente de hipotecas en España iban referenciadas al IRPH. Ambos han sido durante su vigencia tipos de interés completamente legales y reconocidos por el Banco de España.
Como norma general el IRPH ha tenido un valor superior al Euribor, y la gran diferencia entre ambos tipos de interés ha girado en torno a que los movimientos que ha realizado el IRPH han sido más pausados y constantes, sus oscilaciones han sido más naturales en el mercado.
Las entidades bancarias se han mostrado más predispuestas a utilizar el Euribor como índice de referencia, ya que las fluctuaciones que registra durante la duración del préstamo son menores.
Asimismo, y a diferencia del Euribor, al IRPH no se le suele aplicar ningún tipo de diferencial o margen, y en el caso de que si se le aplique este suele ser muy bajo.
Actualmente y tras el cambio normativo anteriormente señalado, el IRPH Cajas y el tipo CECA han desaparecido legalmente, por lo que ya no serán aplicable.

¿Es una práctica habitual de la banca?

Ha sido una práctica habitual entre aquellos clientes que tenían en su escritura hipotecaria referenciada al Euribor y que tenían como sustitutivo el índice IRPH. No al contrario, debido a la baja cotización del Euribor de los últimos años. Con el cambio normativo, se limitara esta practica (algo abusiva a mi modo de ver) enormemente.
Si necesitas mas información al respecto, no dudes en dejarte aconsejar por expertos en la materia.

¿Es necesaria siempre la autorización del cliente?

Obviamente, en estos casos en que el tipo de interés es legal y esta vigente, publicado regularmente en el BOE y en el Banco de España, como es el Euribor, la Entidad no puede unilateralmente aplicarte otro tipo de interés según sus intereses y en su propio beneficio. En caso de que así lo hiciera, seria una actuación completamente ilegal.
Sin embargo, todos aquellos titulares de prestamos hipotecarios referenciados al antiguo IRPH cajas o CECA han visto como automáticamente y sin posibilidad legal de reclamación se les ha empezado a aplicar el IRPH del conjunto de Entidades, según la previsión legal recogida en la mencionada ley, la cual ha señalado en los puntos 3 y 4 de la Disposición que la sustitución de los tipos implicará la novación automática del contrato, sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita y que las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo previsto en la ley.
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Tipos de interés de las hipotecas a la baja

El Banco Central Europeo ha anunciado que baja los tipos de interés al 0,25%, del 0,5% anterior.

Teniendo en cuenta que antes de este anuncio el Euríbor se situaba en el 0,534% (hablamos de la media del mes del indicador a un año). Una diferencia con el tipo oficial del dinero en Europa de 0,034 puntos porcentuales. Si extrapolamos este dato al nuevo 0,25%, podríamos concluir que en unos meses el Euríbor podría estar en el 0,284%.

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¿Creando una nueva burbuja hipotecaria?

Señores banqueros, espero y deseo que hayan aprendido algo de esta crisis financiera que, sin duda, han ayudado a crear. Si aún están discutiendo qué hacer, al menos sepan que no hacer. No vuelvan a ofrecer préstamos hipotecarios a tipo variable calculando el ratio de endeudamiento con un Euribor bajo.

Lo que está pasando ahora con la oferta de hipotecas a tipo variable es crear una bomba de relojería hipotecaria e introducirla en el corazón de las familias que contraten financiación con estas condiciones.

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Euribor, IRS e IRPH: los que mandan en las hipotecas a tipo variable

Actualmente la gran mayoría de hipotecas a tipo variable se referencian al Euribor, indicador hipotecario al que las entidades financieras añaden un diferencial, que de media ya supera los dos puntos, como queda evidenciado en el último informe trimestral de Observatorio de Finanzas Personales de iAhorro.
Hay otros tipos de referencia del mercado hipotecario, como el IRPH de conjunto de entidades o el IRS hipotecario o permuta financiera de tipos de interés a 5 años, que aún no se utiliza pero se supone empezará en breve a ofertarse.
De todo ello trata la revista Inversión&Finanzas en su número 869, que recomiendo leer al visitante interesado en el tema.
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