Las incertidumbres a la hora de adquirir una vivienda son tan enormes que pueden convertir la decisión de comprar un hogar en la más trascendente, económicamente, de nuestra vida. El hecho de endeudarnos con una entidad financiera para los próximos treinta años no es una decisión banal y hemos de asegurarnos bien cada paso con el fin de que el hecho de comprar una vivienda no se convierta en nuestra ruina.
Llegados a este punto, hipotecas variables y Euribor son dos términos con una relación muy estrecha. Y es que el Euribor es un término clave a tener en cuenta porque condiciona en gran medida las cuotas mensuales.
Los bancos han asumido que la política monetaria del Banco Central Europeo no supondrá una vuelta a la normalidad de los tipos, sino más bien lo contrario: munición monetaria de tipos negativos (con las limitaciones que tiene estar ya en un escenario de tipos congelados) para hacer frente a los tambores de guerra de una nueva ralentización de la economía europea. Como efecto colateral a la nueva bajada de los tipos de interés en Europa, las hipotecas a tipo fijo en España ya alcanzan el 40% de la nueva producción y se pueden encontrar ofertas a tipos nominales cercanos al 2%.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2019-07-09 09:21:292019-07-09 09:21:29Hipotecas a tipo fijo y Euribor en negativo
Fernando Zunzunegui es un reputado jurista en temas de demandas relacionadas con productos financieros que gestiona un blog de referencia en materia de regulación financiera y consumidores llamado Revista de Derecho del Mercado Financiero. Analizando los préstamos hipotecarios en 2019 y su futuro previsible, ha recabado mi opinión en un interesante artículo titulado ‘Los préstamos hipotecarios, bajo un futuro incierto‘ que os invito a leer con atención.
Por otro lado, si buscas una hipoteca en 2019 y quieres valorar la contratación de un broker hipotecario, no dudes en dejarnos tus datos de contacto en nuestro formulario.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2019/01/elevator-1598431_640.jpg312640Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2019-01-30 11:31:042022-11-20 17:13:49Préstamos hipotecarios en 2019
El índice de referencia más utilizado para los préstamos con garantía hipotecaria (hipotecas) en España es el Euribor (Euro Interbank Offered Rate), es decir, el tipo de interés por el cual las principales entidades bancarias europeas están dispuestas a prestarse dinero. Existen diversos tipos de Euribor según el plazo que se utiliza para calcularlo: Euribor diario, a una semana, a dos semanas, a un mes etc.
El Euribor más famoso es el Euribor a un año puesto que es el que se utiliza como referencia en las hipotecas. Por otro lado, el Euribor diario nos puede ayudar a ver cómo es la evolución de nuestra hipoteca y de la cuota que estamos pagando cada mes.
Hipotecas con interés variable
En base a los datos provisionales publicados a finales del mes de abril de 2016 por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en febrero es de 24.887, lo que representa un 15% más que en el mismo mes del año 2015.
El 89% de las hipotecas constituidas en febrero utiliza un tipo de interés variable, frente al 10,8% que utiliza un interés fijo. El Euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto se utiliza en el 93% de los nuevos contratos. El tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas es de un 3,31%, es decir, un 1,2% inferior al registrado en febrero de 2015.
El Euribor es el índice que se suele utilizar como referencia para calcular el tipo de interés de la mayoría de hipotecas en España. En las escrituras de hipoteca se incluyen cláusulas que regulan la aplicación del interés pactado por las partes, y cuando se pacta un interés variable, por lo general suele consistir en Euribor más “x” puntos. Este es el motivo por el que hay que tener en cuenta el euríbor a la hora de calcular los gastos de hipoteca.
Cómo se calcula el Euribor diario
El Euribor diario se calcula todos los días a las 11 de la mañana utilizando los datos de los 44 principales bancos que operan en Europa. Por lo tanto, es importante tener en cuenta que es un tipo de interés de mercado y no un tipo de interés que fije una entidad como el Banco Central Europeo.
La evolución de los últimos días pone de manifiesto que el Euribor diario en general está descendiendo, con algunos días de ligeras subidas, lo que significa que el precio del dinero se está reduciendo. De esta forma se facilita la concesión de préstamos con garantía hipotecaria y la agilización del mercado inmobiliario y de la economía.
La bajada del Euribor no solo es una buena noticia para las familias, que verán reducirse la cuota de la hipoteca, sino también para las empresas que podrán solicitar financiación con tipos de interés favorables.
Para valorar si comprar o alquilar una vivienda, y antes de suscribir una compraventa y solicitar un crédito con garantía hipotecaria, te recomendamos la lectura de la guía “Comprar o alquilar: esa es la cuestión” publicada por el portal yaencontre.com.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2016-05-13 09:17:002022-11-20 17:14:58Euribor diario: cálculo y evolución
Escenarios impensables hace poco son realidades inminentes a día de hoy: el Euribor a varios plazos ya cotiza en negativo. Como explico en los medios online de Editorial Prensa Ibérica, a 6 meses el referencial ya se sitúa en valores negativos, del -0,102% (último dato a día 4 de febrero de 2016). Incluso a 9 meses los bancos se dejan dinero a tipos negativos (-0,054%), lo que supone que se paga por prestar dinero, en lugar de cobrar. El Euribor a un año, utilizado en más del 90% de las hipotecas que se conceden actualmente es España, cotiza al 0,002%; oficialmente el último dato del Banco de España se refiere a la media del Euribor de enero, que cerró al 0,042%. La tendencia, por tanto, indica que el referencial hipotecario está en caída libre.
En este artículo en En País titulado ¿Es posible que el banco me llegue a pagar por mi hipoteca? comento que hay profesionales del sector muy reputados, como Fernando Zunzunegui, cuya posición es que si el Euríbor más el diferencial diera un tipo de interés negativo la entidad prestamista no podría negarse a pagar al cliente: “Sería un incumplimiento del contrato [si no lo hiciera]. En caso de intereses negativos, el banco debe asumir el riesgo de bajadas de los tipos de interés de acuerdo con el diferencial pactado”. El abogado explica que un contrato a interés variable es un producto complejo que comprende un préstamo y una cláusula de fijación de intereses a través de un diferencial. “No es lícito amputar del contrato la fórmula diferencial cuando la evolución del mercado determina la obligación de pagar intereses negativos a los clientes, como pretende el Banco de España para justificar que las entidades no tengan que pagarlos”, zanja. En su portal el experto analiza la base jurídica de su opinión técnica.
Finalmente, os dejo otra noticia, de hoy, en la que se transcriben algunas declaraciones mías en el periódico Información de Alicante:
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2016-02-05 17:53:002022-11-20 17:16:31Euribor en negativo
Hoy publicamos, como iAhorro.com, un artículo en Expansion.com sobre los préstamos hipotecarios mejores en lo que llevamos de 2014.
Ya empiezan a darse hipotecas por debajo de Euribor + 2, tipo variable a partir del cual considero que tiene sentido que una familia pida financiación.
La siguiente tabla, realizada por Antonio Gallardo, nos enseña las mejores hipotecas a 25 de enero de este año para los clientes que quieran comprar una casa a particulares y a los propios bancos, que no se cortan a la hora de ofrecer sus casas a mejores precios que las del resto (casas que se han quedado de familias que no han podido pagar su hipoteca, no lo olvidemos):
Estas hipotecas más competitivas no están al alcance de una familia media, que cobre menos de 2.500 a 3.000 euros mínimo, con empleos estables y ahorros del 30% del precio de compra-venta.
Por tanto, pese a que podemos decir que el 2014 empieza con mejoras a nivel hipotecario, también hay que afirmar que solo para los clientes más solventes, no para el ciudadano medio.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2014-01-25 13:45:002021-04-25 17:44:50Hipotecas por debajo de euribor más dos
Los profesionales de El Confidencial me han pedido mi opinión sobre un tema relacionado con determinadas “ofertas” que hacen los bancos para que cambiemos el referencial de nuestra hipoteca. El artículo publicado, con varias fuentes expertas, se titula ‘Quédate con el Euribor de tu hipoteca si el banco te ofrece cambiarlo por el IRPH‘.
Os dejo una serie de información muy útiles sobre el tema:
En caso de que la entidad te ofrezca un cambio de tipo de interés debes informarte debidamente del tipo de interés alternativo, siempre y cuando no estés de acuerdo con el que tengas vigente. Para ello, es bueno visitar el portal del propio Banco de España o buscar asesoramiento independiente en la materia, como podría ser mediante el portal iAhorro.com, donde podrás recibir un asesoramiento gratuito con la mayor independencia por expertos en la materia o a través de los expertos jurídicos y económicos de Futur Finances.
Debes partir de la idea base de que el banco no te va a ofrecer un tipo de interés que te beneficie, sino al contrario, por lo que debes estudiar la operación minuciosamente en caso de que te interese.
Hay que tener en cuenta actualmente dos aspectos:
La baja cotización del Euribor en el mercado, cosa que debe beneficiarte en tu cuota mensual de cada mes (a no ser que tengas alguna cláusula suelo en tu hipoteca que te lo impida).
La desaparición legal y automática que ha sufrido el IRPH Cajas y el tipo CECA a través de la Disposición adicional decimoquinta de la Ley de Emprendedores 14/2013, de 27 de septiembre de Apoyo a los Emprendedores y a su internacionalización, de forma que a partir del 1 de noviembre han dejado de actualizarse y publicarse y han desaparecido oficial y completamente.
Los índices de tipo de interés que quedaran vigentes en España serán:
Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH).
Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
3Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
Euribor a un año.
Permuta de tipo de interés o Interest Rate Swap a cinco años.
El Mibor sigue vigente para las hipotecas contratadas antes de enero de 2000.
También es aconsejable que en el momento de la suscripción del préstamo hipotecario, contemples no solo la cuota a asumir al principio, sino la importancia del diferencial que te vayan a aplicar durante toda la vigencia del mismo.
No es lo mismo tener IRPH que Euribor
Euribor y IRPH son tipos de interés diferentes. El tipo de interés más común es el Euribor, sin embargo, el 11% aproximadamente de hipotecas en España iban referenciadas al IRPH. Ambos han sido durante su vigencia tipos de interés completamente legales y reconocidos por el Banco de España.
Como norma general el IRPH ha tenido un valor superior al Euribor, y la gran diferencia entre ambos tipos de interés ha girado en torno a que los movimientos que ha realizado el IRPH han sido más pausados y constantes, sus oscilaciones han sido más naturales en el mercado.
Las entidades bancarias se han mostrado más predispuestas a utilizar el Euribor como índice de referencia, ya que las fluctuaciones que registra durante la duración del préstamo son menores.
Asimismo, y a diferencia del Euribor, al IRPH no se le suele aplicar ningún tipo de diferencial o margen, y en el caso de que si se le aplique este suele ser muy bajo.
Actualmente y tras el cambio normativo anteriormente señalado, el IRPH Cajas y el tipo CECA han desaparecido legalmente, por lo que ya no serán aplicable.
¿Es una práctica habitual de la banca?
Ha sido una práctica habitual entre aquellos clientes que tenían en su escritura hipotecaria referenciada al Euribor y que tenían como sustitutivo el índice IRPH. No al contrario, debido a la baja cotización del Euribor de los últimos años. Con el cambio normativo, se limitara esta practica (algo abusiva a mi modo de ver) enormemente.
Si necesitas mas información al respecto, no dudes en dejarte aconsejar por expertos en la materia.
¿Es necesaria siempre la autorización del cliente?
Obviamente, en estos casos en que el tipo de interés es legal y esta vigente, publicado regularmente en el BOE y en el Banco de España, como es el Euribor, la Entidad no puede unilateralmente aplicarte otro tipo de interés según sus intereses y en su propio beneficio. En caso de que así lo hiciera, seria una actuación completamente ilegal.
Sin embargo, todos aquellos titulares de prestamos hipotecarios referenciados al antiguo IRPH cajas o CECA han visto como automáticamente y sin posibilidad legal de reclamación se les ha empezado a aplicar el IRPH del conjunto de Entidades, según la previsión legal recogida en la mencionada ley, la cual ha señalado en los puntos 3 y 4 de la Disposición que la sustitución de los tipos implicará la novación automática del contrato, sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita y que las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo previsto en la ley.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2013-12-16 18:35:002022-11-20 17:18:14¿Qué hacer si el banco te ofrece cambiar la referencia de tu hipoteca?
La Voz de Galicia me ha entrevistado para su versión en papel, opinando sobre los problemas que el Euribor está dando en cuanto a referencial hipotecario.
Bajo un titular más que contundente, “El euribor es hoy un indicador muerto para banca y clientes“, respondo a preguntas tales como
¿Por qué sigue cayendo el euribor?
¿Hasta cuándo podrán los hipotecados seguir beneficiándose de un euribor bajo?
¿Ha conseguido la presión de los consumidores reducir el uso de las cláusulas de suelo?
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2013-01-20 13:09:002022-11-20 17:19:57Un Euribor cuestionado y el IRS olvidado
Señores banqueros, espero y deseo que hayan aprendido algo de esta crisis financiera que, sin duda, han ayudado a crear. Si aún están discutiendo qué hacer, al menos sepan que no hacer. No vuelvan a ofrecer préstamos hipotecarios a tipo variable calculando el ratio de endeudamiento con un euribor bajo.
Lo que está pasando ahora con la oferta de hipotecas a tipo variable es crear una bomba de relojería e introducirla en el corazón de las familias que contraten financiación con estas condiciones.
Me refiero a comercializar préstamos hipotecarios a Euribor + 3 o incluso más 4 puntos porcentuales a familias con un nivel de riesgo normal. Argumentará el banquero que hoy en día las cosas no son como antes, cuando el Deutsche Bank llegó a ofrecer una hipoteca rompedora a Euribor + 0,17. Nos dirá:
El coste de obtener financiación actualmente es mucho mayor, tanto si lo solicitamos al mercado mayorista como el dinero que nuestros clientes depositan en el banco, vía cuentas o depósitos. Si les tenemos que ofrecer depósitos que superan el 4%, es necesario que el crédito que el banco da sea más caro.
Por otra parte, con una morosidad por encima del 10%, dejar dinero es mucho más arriesgado. Por tanto, si he de ofrecer una hipoteca, cobraré más intereses para compensar la mayor probabilidad de que no me devuelvan el dinero prestado.
Suena razonable, ¿verdad?
Pues no lo es si se pretende trasladar esta realidad a los préstamos hipotecarios a tipo variable, que duran 30 o 40 años. Qué hoy la situación sea la que es para la banca, no implica que dentro de 5 o 20 años lo sea, pese a que se nos ha encasquetado unos diferenciales desorbitados. Nos podrían argumentar que si la cosa mejora, o bien podemos optar a una mejora del tipo de interés en la propia entidad, mediante una novación hipotecaria, o cambiar de banco mediante una subrogación de parte acreedora. Suena razonable si la situación de la familia sigue siendo óptima.
Pero, ¿qué ocurriría si el Euribor empieza a subir de nuevo, que ocurrirá antes o después, la familia no puede, no quiere o no sabe solicitar una subrogación y la cuota se va incrementando revisión tras revisión?
Veamos un ejemplo con una hipoteca a Euribor + 4,05 hoy, a 30 años y para un importe de 200.000 euros. La cuota resultante, tomando un tipo inicial de 4,85% como hace el Banco Sabadell con su “Hipoteca Bonificada” (menos mal que es bonificada, que si no…).
Si el Euribor pasa a estar al 5%, la misma hipoteca tendría una mensualidad de 1.616 euros, un incremento de un 53%.
Para que la familia pueda pagar una cuota de 1.616 euros, tendría que cobrar unos 4.040 euros netos al mes. Si el banco hace estos números, y concede hoy esta hipoteca a familias cuyos ingresos superan los 4.000 euros, no hay un problema en este sentido.
El problema es si vuelve a cometer el mismo error de siempre, calcular el 40% de endeudamiento en base a la cuota actual, de 1.055 euros. Eso implicaría que una familia con unos ingresos de 2.635 euros podría obtener financiación.
Pero ¿Qué ocurre si suben los intereses y la cuota pasa a ser de 1.1616 euros?, que el ratio de endeudamiento pasa a ser del 61%, no del 40%. Y la familia endeudada tendrá serios problemas para hacer frente a sus deudas.
Si quieren cobrar más intereses, señores banqueros, háganlo con este cálculo de endeudamiento propuesto o bien, mucho mejor, con préstamos hipotecarios a tipo fijo. Por favor, no vuelvan a cocinar una nueva burbuja hipotecaria.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2012-12-15 20:08:002022-11-18 18:46:43¿Creando una nueva burbuja hipotecaria?
Actualmente la gran mayoría de hipotecas a tipo variable se referencian al Euribor, indicador hipotecario al que las entidades financieras añaden un diferencial, que de media ya supera los dos puntos, como queda evidenciado en el último informe trimestral de Observatorio de Finanzas Personales de iAhorro.
Hay otros tipos de referencia del mercado hipotecario, como el IRPH de conjunto de entidades o el IRS hipotecario o permuta financiera de tipos de interés a 5 años, que aún no se utiliza pero se supone empezará en breve a ofertarse.
De todo ello trata la revista Inversión&Finanzas en su número 869, que recomiendo leer al visitante interesado en el tema.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2012-10-23 18:06:002022-11-20 17:00:46Euribor, IRS e IRPH: los que mandan en las hipotecas a tipo variable
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