En base a una serie de artículos que en su día escribí para Actibva, vamos a compartir con los usuarios de este blog de hipotecas algunos consejos básicos para contratar la mejor hipoteca a nuestro alcance.
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Los comparadores de productos en internet son una herramienta útil para hacernos una idea inicial de los tipos de interés fijos y variables de las mejores hipotecas del mercado, si bien tienen importantes limitaciones que también explicaremos. Comparar hipotecas online con los comparadores de hipotecas actuales, que conozco de primera mano, aún no permite a un usuario hacerse una idea exacta de las mejores hipotecas a su alcance. Sin ahorros, muchas de las mejores hipotecas online quedan fuera de nuestro alcance. Siendo funcionario, los expertos hipotecarios que colaboran con este portal pueden ofrecerte una hipoteca funcionario al 100% más gastos muy competitiva, que sin embargo no encontrarás si solo comparas hipotecas online.
Iniciamos con este artículo un viaje a lo que será la futura regulación del crédito inmobiliario en España, normativa que empieza a gestarse con la presentación en el Congreso de los Diputados del Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (ver en PDF), el 17 de noviembre de 2017, que sigue creciendo con las diferentes enmiendas presentadas por los distintos grupos parlamentarios, publicadas el 23 de marzo de 2018 y que acabará en una Ley, no sabemos muy bien cuándo, teniendo en cuenta las serias dudas de que la legislatura del actual gobierno del PSOE acabe en 2020. Trata de transponer la directiva europea 2014/17/UE y se supone amplia su alcance, por ejemplo aplicando la norma a los autónomos, cuando compran o hipotecan su casa.
Es importante analizar cómo se gesta una norma que acabará afectando a los clientes que vayan a pedir una hipoteca, si son personas físicas y la hipoteca recae sobre un inmueble de uso residencial, o bien la finalidad del préstamo hipotecario sea adquirir un terreno o inmueble construido o por construir.
- La responsabilidad personal universal del titular hipotecario, que además de con el inmueble hipotecado, responde con todo su patrimonio presente y futuro.
- El alto riesgo que asume una persona que avala un préstamo hipotecario, respondiendo con todo su patrimonio sin adquirir ningún derecho sobre el inmueble.
- Las hipotecas 100% más gastos y su relativo mayor riesgo respecto a otro tipo de hipotecas en las que aportamos ahorros.
- Las opciones que tiene un cliente que no puede pagar la hipoteca: asociaciones de consumidores como ASUFIN o ADICAE, el turno de oficio de abogados, entidades públicas como ayuntamientos o la Direcció General de Consum en las Illes Balears.
- Foros gratuitos de expertos para orientarse antes de acudir a un profesional, como el foro hipotecario de FuturHipotecas.
- La conflictividad judicial en materia hipotecaria, con temas tan de actualidad como las demandas por cláusula suelo, las hipotecas multidivisa o los préstamos hipotecarios con IRPH (este día 22 de noviembre está previsto que el Tribunal Supremo se manifieste sobre la abusividad de este cuestionado tipo de referencia hipotecario).
¿Por qué están subiendo los intereses de las nuevas hipotecas?
- Previsiones que manejan los bancos en relación a la evolución de los tipos de interés, que les indican una futura subida del mercado.
- Un cierto efecto frenada: dado que en 2016 iniciaron un crecimiento importante en la concesión de hipotecas, los primeros meses de 2017 empiezan a frenar un poco, lo que supone precios más altos entre otros resultados. A principios de año, tradicionalmente, se conceden menos hipotecas, aumentando a medida que pasan los meses. Igual reducción se produce al final del año.
- No descarto también que haya un cierto componente de “aviso a navegantes”, encareciendo tipos para enviar una señal al mercado: si aumenta la conflictividad judicial (cláusulas suelo, hipotecas multidivisa, IRPH…) y se legisla en contra de los intereses del sector, amenazan con hipotecas más caras. Un clásico del mensaje que los bancos trasmiten cuando ven peligrar sus privilegios.
¿Subirán los intereses en 2017?
¿Hipotecas fijas o variables?
¿Volverá a estancarse el precio de la vivienda?
Artículo sobre las hipotecas en 2017
Vivimos un momento histórico de tipos de interés muy bajos o en negativo, algo nunca visto en el mercado hipotecario español. Los vientos que llegan desde EE.UU. es que vuelven los tipos más altos. Veamos algunas cuestiones sobre el efecto de los tipos de interés a las hipotecas en España.
¿Cómo afectaría una subida de los tipos de interés a la inversión en vivienda?
¿Qué porcentaje del ahorro de los españoles está invertido en vivienda?
¿Qué porcentaje de las nuevas hipotecas corresponde al tipo fijo y al variable?
¿Hasta qué punto la subida de los tipos de interés afecta al tipo de hipotecas contratadas?
Mientras veamos que los bancos ofrecen activamente tipos fijos, es que sus departamentos de análisis consideran que el escenario más probable es de estancamiento de tipos, no de subidas.
¿Hipotecas fijas o variables (teniendo en cuenta las previsibles subidas de tipos que se producirán en el futuro)?
Si te planteas pedir una hipoteca, te dejo 5 sencillas claves para firmar el préstamo hipotecario que acabe encajando con tus necesidades y posibilidades:
1.- Formarse
Antes de iniciar el proceso de búsqueda de hipoteca para financiar la compra de un inmueble o cualquier otra finalidad, es muy importante que el cliente que forme. Para ello hay guías gratuitas como la ‘Guía de acceso al préstamo hipotecario’ del Banco de España o la guía de hipotecas editada por iAhorro.com, entre otras fuentes. Sin formación existe alto riesgo de acabar firmando una hipoteca poco conveniente.
2.- Comparar y negociar
3.- Tasar con varios bancos, lo ideal
Lo ideal es que si varios bancos nos han aprobado la hipoteca, tasemos con al menos los dos mejores. La razón es que a veces los bancos aprovechan los últimos días antes de la firma para colocarnos más productos o empeorar determinadas condiciones de la hipoteca, ya que el cliente ya va con prisas. Si tenemos dos hipotecas aprobadas con tasación, nuestra fuerza de negociación aumenta exponencialmente.
4.- Asesoramiento hipotecario independiente
5.- Revisar el borrador
Siempre ejercer el derecho de a revisar el borrador del préstamo hipotecario 3 días antes de la firma ante notario. Siempre ejercer este derecho y preguntar al notario todas las dudas que nos surjan: nos asesorarán de forma gratuita.
Pedir hipoteca en 2017 es algo más asequible para una persona o familia que el año pasado, si tenemos en cuenta que los requisitos de riesgo se han suavizado un poco. Para saber qué tienen en cuenta los bancos a la hora de aprobar o denegar una hipoteca, puedes consultar el artículo de requisitos para conseguir una hipoteca.
Cuando vale la pena pedir una hipoteca
Si bien en ocasiones es posible conseguir una hipoteca al 100% de compraventa e incluso financiar los gastos, si lo permite el 80% de tasación, es muy recomendable tener ahorros. No solo para poder pagar en efectivo los gastos y parte del precio de compraventa, sino para quedarnos una parte de ellos guardados, por si en un futuro tenemos problemas puntuales de pago y poder tirar de ellos.
Si tenemos buena estabilidad laboral o somos autónomos capaces de rentabilizar nuestro negocio hace muchos años, tiene sentido pedir una hipoteca en 2017.
Cuando no pedir hipoteca en 2017
Tan importante es saber conseguir un préstamo hipotecario como saber cuando ni pedirlo.
Si no tenemos capacidad o costumbre de ahorrar (gastar menos de lo que ingreso), endeudarnos a décadas vista no es una buena idea. Si uno no llega en ocasiones a fin de mes, puede atrasarse unos días en pagar el alquiler. Pero las hipotecas son obligaciones mucho más duras, que pueden implicar la pérdida de nuestro hogar y una deuda de por vida, si nos las podemos pagar.
Si sabemos que no somos muy responsables a la hora de devolver deudas o cumplir nuestros compromisos, ni se nos ocurra pedir una hipoteca. Es algo muy serio.
Cuando el banco nos pide que avalen nuestros padres, es una mala señal, o de que no tenemos una estabilidad laboral adecuada, no aportamos ahorros o, simplemente, que el banco no se fía de nosotros o quiere garantías excesivas a la hora de dejarnos el dinero. No es que nunca debamos pedir una hipoteca con avalistas, pero desde luego solo si nuestros padres entienden perfectamente que se ponen en la misma posición que los hipotecados a cambio de nada. Y, además, tienen los ingresos disponibles suficientes para pagar un tiempo las cuotas de la hipoteca si nosotros no podemos.
Pedir hipoteca en 2017: formación, prudencia, capacidad de pago y estabilidad de nuestros ingresos. Nada más, nada menos.
Tras la sentencia del Tribunal Supremo que considera que determinados gastos que han pagado todos los hipotecados al constituir su hipoteca correspondían al banco, los clientes pueden reclamar al banco que les pague este dinero. La abogada de Futur Legal Cristina Borrallo nos explica en su blog que “Para una hipoteca de 150.000 euros hay unos 3.000 euros que puedes recuperar“.Por otro lado, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en materia de cláusulas suelo abusivas por falta de transparencia (más del 90% según los tribunales) abre la puerta a reclamar al banco todas las cantidades pagadas de más desde la firma de la hipoteca, no desde mayo de 2013 como pretendía nuestro Tribunal Supremo. Más de 20.000 euros a favor del cliente en una hipoteca de 180.000 euros con una cláusula suelo del 3,50%, con cálculos de este perito economista para Cinco Días.
Su despacho de abogados y economistas expertos en banca ofrece gratuitamente a los visitantes de Futur Finances revisar gratuitamente la escritura de su préstamo hipotecario vía email (pau.monserrat arroba futurlegal.com) para identificar si están afectados por una cláusula suelo o si pueden reclamar gastos. Tras esta primera revisión gratuita, el afectado puede concertar una cita para que estudien la demanda contra el banco o no, sin compromiso.
¿Devolverán los bancos las cantidades sin necesidad de demandarles?
¿Cómo saber si tengo una cláusula suelo?
Si contratamos una hipoteca a tipo variable y durante varios años hemos pagado la misma cuota, seguramente tenemos una cláusula suelo. Para asegurarnos basta enviar un email a los profesionales de Futur Legal, gratuito y sin compromiso.
¿Cualquiera puede reclamar gastos de la hipoteca?
Sí. No hace falta que estemos también afectados por cláusula suelo, son gastos que hemos pagado nosotros y correspondían al banco.
¿Puedo reclamar si ya he cancelado la hipoteca?
Es posible. Los abogados de Futur Legal analizarán tu caso y te explicarán las posibilidades que tienes.
¿Y si el banco me quitó el suelo firmando un documento privado?
Es posible que hayas renunciado a tu derecho a reclamar judicialmente, pero no está todo perdido. Contacta con los abogados de Futur Legal.
¿Si tengo sentencia firme, puedo seguir reclamando?
Habría que estudiar la sentencia, pero en principio no: se considera cosa juzgada.
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