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La figura del representante designado la incorpora la Ley 5/2019, al transponer la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. En la regulación de la Ley 2/2009, no existía la figura del representante designado.

Define al representante designado la Ley 5/2019 como “toda persona física o jurídica que realiza las actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste.” Por tanto, para ser considerado un representante designado del intermediario de crédito es preciso que el contrato te exija exclusividad y que las directrices del servicio las marque el intermediario hasta el punto de poder considerar que estás bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste.

Buenos días. Muchas gracias por su pregunta, ya que la cuestión es importante y genera dudas. Como seguramente ya sabe, al no ser domicilio familiar y quedar parte del precio de la vivienda por abonar a través del préstamo hipotecario, en lo que se refiere a la propiedad su porcentaje de propiedad será, todo lo pagado anteriormente más la mitad de lo que pague hasta que cancele la hipoteca, ya que el pago lo hará ya con el régimen de gananciales. Se ve más claramente en un ejemplo, si por ejemplo ha pagado ya un 40%, al finalizar el pago de la hipoteca será propietario al 70%, la suma del 40% y de la mitad del 60% restante y su cónyuge lo será del 30%.

La cuestión principal es como influye esto fiscalmente en su deducción. La Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos, V0192-17 de 26 de Enero de 2017, despeja todas estas dudas, en este caso sobre un matrimonio producido en 2016:

“Hasta la celebración del matrimonio, el cónyuge “A”, habiendo adquirido la vivienda con anterioridad a 2013 y, a su vez, haber practicado la deducción en ejercicio precedente a 2013, a partir de 2013, en razón al régimen transitorio señalado, podrá seguir practicando la deducción en función de la totalidad de las cantidades que en cada ejercicio haya satisfecho vinculadas con la adquisición de la vivienda conforme con la normativa vigente en cada momento.

b) A partir de contraer matrimonio en 2016 (en su caso será desde 2018) en régimen de gananciales, las cantidades que el matrimonio satisfaga con fondos gananciales en cada ejercicio, tendentes a reducir el endeudamiento adquirido de soltero por el cónyuge “A”, corresponderán a la sociedad de gananciales y se imputarán por mitad a ambos cónyuges, y no únicamente en su totalidad al titular originario -como sucedía antes de contraer matrimonio en gananciales-.

Al cónyuge “A” (usted) se le imputarán, y sólo podrá computar, el 50 por ciento de los pagos realizados a efectos de determinar su base de deducción a practicar por la deducción por inversión en vivienda habitual. Si se tratase de aportaciones privativas, computaría el 100 por ciento de las mismas en su base de deducción.

Al cónyuge “B”, al haber comenzado en 2016 (2018 en su caso), a partir de contraer matrimonio, a adquirir determinada parte indivisa, tanto por las imputaciones que le corresponden por su participación en la sociedad de gananciales -50 por ciento de cada aportación ganancial- como por las que pudiera satisfacer con fondos privativos, no tendrá derecho a aplicar la deducción dado que al tiempo de adquirir la deducción ya había sido suprimida.

Por tanto, sí, solo puede deducirse por el 50% y aunque el porcentaje real de propiedad se determinará cuando acabe de pagar la vivienda si indicaría ese 50% ya en el IRPF (el real, repito será distinto) para no generar confusión ya que si aplicará la mitad de todo lo pagado.

Apreciada Silvia,

Si en el convenio regulador no procedisteis a extinguir el condominio de la vivienda familiar y seguís siendo copropietarios, porque entiendo que no la llegasteis a vender, sí que podéis firmar un nuevo convenio liquidando el régimen económico matrimonial, el cual incluirá la vivienda familiar y su adjudicación a uno u otro cónyuge.

Si no estáis casados no se puede hacer a través de un convenio regulador, hay que realizar la extinción ante Notario.

Reciban un cordial saludo,

Marina Mullor es abogada en Futur Legal.

Lo que no nos dices es si la hipoteca original que firmasteis en su día con Banco Santander era una hipoteca para no residentes o si en su momento erais residentes en España,.

Teniendo en cuenta que el lunes ya está vigente la Ley 5/2019, que conlleva más trámites y requisitos a la hora de gestionar los préstamos hipotecarios de persona física, habrá que ver cómo gestionan los bancos las hipotecas en general, las subrogaciones en particular y los préstamos hipotecarios a no residentes.

Una subrogación de préstamo hipotecario a no residentes es posible, pero en la práctica es muy difícil que otro banco decida aceptar la subrogación, a no ser que vuestro perfil sea muy bueno y el loan to value relativamente bajo.

Si quieres que un intermediario hipotecario pueda orientarte y confirmarte si tu operación de subrogación de préstamo hipotecario de no residente tiene alguna viabilidad, no dudes en rellenar nuestro formulario de contacto, sin compromiso.

Las hipotecas 100% son perfectamente posible en estos días, como explico en el artículo sobre hipotecas 100% en Mallorca, es necesario contratos fijos, antigüedad y unos ingresos suficiente como para afrontar la letra de la hipoteca. En vuestro caso cumplís prácticamente con todo no requisitos según lo que comentas en tu mensaje. Por mis cálculos tú puedes llegar hasta unos 244.000€, habría que estudiar más a fondo todo tu expediente.

La primera pregunta sería si tienes alguna clase de crédito o endeudamiento como sería el del coche o algún otro personal, lo que provocaría disminución de tu capacidad de pago lo que llamamos ratio de endeudamiento. A partir de allí y según lo que tu comentario te puedo ayudar a aprobar una hipoteca al 100% por un banco pero el tema del propietario o quien te vaya a vender la propiedad es otra cuestión bastante diferente, por lo que tú comentas tanto el piso VPO como el otro piso de la Caixa tienen IVA yo entiendo de que eso son pisos nuevos de obra nueva por qué los pisos de obra nueva pagan IVA mientras que lo de segunda mano pagan ITP ahora tanto en un caso como en otro la financiación es de hasta el 100% del precio de escrituración.

El tema de los honorarios puedo comentarte que efectivamente cobramos pero se supone que lo que me vayas a pagar a mi tiene que ser mejor que si la hipoteca ocultara de comisiones y gastos extras.

Te invito a dejar tus datos de contacto en el formulario de este portal.

Luis Cabezas Echegoyen es gestor administrativo y gerente de Futura Propiedades. Colabora con el portal Futur Finances como experto en el mercado hipotecario.