Hipoteca para fijo discontinuo en Palma

Para los fijos discontinuos que lleguen a Futur Finances buscando información sobre las mejores opciones a su alcance, unas pautas que creo les pueden ser de ayuda:

  1. En teoría, un fijo discontinuo tiene la misma estabilidad laboral que un indefinido normal. Sin embargo, y más después de la última reforma laboral que generaliza la figura en toda España, los bancos no lo suelen valorar igual. Van a mirar con más atención tu vida laboral, el tipo de contrato que tienes, su antigüedad, la empresa con la que trabajas, etc.
  2. Van a poner más pegas al cómputo de tus ingresos. Van a estudiar los ingresos de tu último IRPF presentado, las nóminas mensuales, etc. Como mejor montado lleves el expediente de solicitud de financiación, mejor.
  3. Si no trabajas la mayoría de meses o los meses trabajados varían mucho de temporada a temporada, es muy posible que las entidades financieras te pidan avalistas.
  4. En la prelación de mejores a peores perfiles buscados por la banca a la hora de estudiar una hipoteca, y por tanto, de mejores a peores condiciones ofrecidas, estarían: funcionarios, indefinidos, fijos discontinuos, autónomos y temporales.

Espero que estas ideas os sirvan de guía a la hora de pedir directamente la hipoteca al banco o contratando los servicios de un broker hipotecario.

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Hipoteca funcionarios de ING

ING no tiene condiciones especiales para el colectivo de funcionarios, o, al menos, no las explicita en su página web.

Hasta finales de junio de 2022 alguno de los brokers de hipotecas seleccionados por Futur Finances, si eres un funcionario, compras una casa a partir de 200.000 euros y los ingresos de los solicitantes de financiación llegan a los 2.500 euros mensuales, puedes acceder a financiación el las siguientes condiciones:

  • A partir de un tipo fijo nominal del 1,00% a 30 años (TAE del 1,677%), hasta el 100% del valor de compraventa si no se supera el 80% del valor de tasación.
  • A partir de un tipo variable de Euribor + 0,49% (TAE variable del 1,192%). Plazo máximo de 30 años. Hipoteca al 100% de compra y 80% de tasación.

Rellena este formulario y un intermediario de crédito inmobiliario se pondrá en contacto contigo, sin compromiso.

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Hipoteca ING al 100% más gastos?

A principios de junio de 2022 ING mantiene las condiciones de sus hipotecas que tenía:

  • Hipoteca variable: Euribor + 0,79% (1,64% TAE) y para los que no acepten sus seguros, un Euribor + 1,59% (1,76% TAE variable).
  • Hipoteca mixta: 1,90% nominal los primeros 10 años y Euribor + 0,79% en adelante, aceptando vinculación. TAE variable de 2,56%. 2,70% nominal primeros 10 años y Euribor + 1,59% en adelante si no queremos sus seguros de vida y hogar. 2,73% TAE variable.
  • Hipoteca fija: 2,55% nominal (3,20% TAE) con vinculación, 3,35% nominal (3,40% TAE) sin vincularnos.

Ver condiciones en ING.

ING hace tiempo que ha dejado de ser la entidad financiera más competitiva en tipos variables y, en mi opinión, nunca lo ha sido en tipos fijos.

Si quieres conocer las mejores condiciones para funcionarios al 100% de compraventa mediante la gestión de los brokers de hipotecas seleccionados por Futur Finances:

  • A partir de un tipo fijo nominal del 1,00% a 30 años (TAE del 1,677%).
  • A partir de un tipo variable de Euribor + 0,49% (TAE variable del 1,192%) a 30 años.

Si quieres información personalizada, sin compromiso, por parte del broker de hipotecas, rellena este formulario.

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Extinción de condominio

Apreciada Silvia,

La extinción de condominio solo es aplicable para adquirir la parte del otro copropietario, es decir, entre copropietarios. Tu podrías adquirir la propiedad de tu exmarido mediante una extinción de condominio, pero no tu actual pareja. Para adquirir tu actual pareja el 50% de tu ex-pareja, es preciso acudir a la compraventa.

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Openbank hipotecas

Hola Montse,

Analicemos por partes las condiciones de las hipotecas variables y mixtas de OpenBank. La entidad ofrece hipotecas mixtas, variables y con tipo de interés fijo, pero vamos a dejar esta última fuera del análisis ya que estas, últimamente, o bien se han ido encareciendo mucho debido a la subida de tipos de interés, o se firman con unas condiciones nada interesantes para el cliente.

La primer factor diferenciador comparado con las demás hipotecas del mercado es que si usted está pensando en adquirir una segunda vivienda, Openbank te financia hasta el 70% del valor más bajo entre el precio de venta o el precio de tasación. Sus competidores ofrecen como mucho el 60% del mismo valor.

En segundo lugar, encontramos otra peculiaridad en los plazos de financiación. Para la hipoteca variable se nos pide un plazo mínimo de 5 años, poca gente amortiza la hipoteca en menos tiempo; y máximo de 30 años, lo habitual. Sin embargo, para las hipotecas mixtas se nos pide un plazo mínimo de 11 años a un máximo de 30. Aun que a priori pueda sorprendernos, el plazo mínimo de 11 años es de esperar ya que la hipoteca mixta ofrece un tipo de interés fijo, sin bonificar de 2,37% durante los primeros 10 años.

Los tipos de interés detallados en el recuadro anterior, son los tipos que afrontaríamos si tuviéramos una hipoteca variable o mixta relativamente pequeña y, como siempre recomendamos en Futur Finances, sin bonificaciones. Como otro elemento diferenciador, Openbank ofrece un descuento del 0,10% en la hipoteca variable y un 0,10% en el tramo fijo de la hipoteca mixta si el importe del préstamo es entre 150.000€ y 400.000€. Para hipotecas mayores ya se nos pide un estudio personalizado, pues entendemos que a cuanto mayor capital, mayor descuento o mejores condiciones.

Hemos hecho una simulación con una hipoteca de 187.500€, financiando el 80% (150.000€) a 30 años y los resultados son los siguientes:

Como podemos comprobar, los tipos de interés tanto en la hipoteca variable como la hipoteca mixta son un 0,10 puntos porcentuales inferiores.

Otra ventaja que nos da Openbank respecto a sus competidores está en las comisiones y demás costes de adquisición de la vivienda. La entidad nos ofrece la hipoteca sin comisión de apertura, ni comisión por amortización parcial y tampoco por subrogación o novación. Solamente afrontaremos una comisión en caso de amortización total. Por si no fuera ya suficientemente competitiva, si solicitas la hipoteca con Openbank y finalmente acabas firmando, el banco asumirá el coste de la tasación.

Las hipoteca variables y mixtas ofrecen unas condiciones iguales o un poco mejores que lo que podemos encontrar en el mercado, siempre y cuando bonifiquemos el préstamo con otros productos vinculantes como seguros, alarmas u otros servicios. De lo contrario, las condiciones no son atractivas per se. Es más, en Futur Finances siempre recomendaremos no aplicar las bonificaciones que supongan un coste adicional para el cliente ya sea con cuotas mensuales o anuales de algún seguro, planes de pensiones y otros productos financieros.

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Hipoteca COINC ¿os gusta?

Hola Marga,

COINC tiene una de las hipotecas variables más atractivas del mercado. Y me centro en las hipotecas variables puesto que los bancos, en el contexto actual de subidas de tipos de interés, están empeorando las ofertas de hipotecas a tipo fijo. No descartamos la posibilidad que algunos bancos dejen de ofrecerlas.

La financiación que se ofrece en caso de vivienda habitual llega hasta el 80% de el menor de los dos siguientes valores: el valor de tasación o el precio de compra. En caso de segunda vivienda, el máximo financiado será del 60% de los mencionados valores. No obstante, COINC especifica un importe máximo del valor del inmueble de 1.000.000 euros. Por lo tanto, el máximo que puedes llegar a financiar con una hipoteca de COINC es hasta 800.000 euros.

La duración del plazo es la misma duración estándar que encontramos en el mercado: 30 años. Sin embargo, la hipoteca variable de COINC destaca por sus tipos de interés, de entre los mejores del mercado, y la característica de hipoteca y nada más. La comisión de apertura, de amortización anticipada y de subrogación son el 0%. Entonces, si tenemos esta hipoteca podemos estar tranquilos porqué si en algún momento tomamos alguna decisión respecto a la misma, el coste de la operación será 0 o muy bajo.

Los tipos de interés que hemos mencionado se detallan a continuación y, como hemos dicho, se trata de una hipoteca y nada más. No tendrás que contratar productos adicionales para conseguirlo.

  • TIN 1r año: 1,50%
  • EURIBOR + 0,80% durante el resto de plazo
  • TAE: 1,75%

Como podemos ver, comparado con otros bancos, la hipoteca variable de

COINC ofrece unos tipos de interés similares a la media o incluso un poco por debajo. La diferenciación reside en que es una hipoteca sin comisiones y sin condiciones. Es decir, podemos encontrar hipotecas con tipos de interés similares solamente si contratamos 2 o 3 productos vinculantes como seguros, alarmas u otros servicios.

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Hipoteca Bankinter para funcionario

Bankinter fue la entidad más rápida en abaratar y mejorar las condiciones de sus hipotecas variables. Anticipo que en la página web de la entidad podemos encontrar ofertas personalizadas para diferentes colectivos laborales, pero las características y los detalles de estas no están especificados en la web.

Analizaremos principalmente las hipotecas variables ya que los bancos ya se están anticipando a las subidas de tipos de interés encareciendo sus hipotecas a tipo fijo y promocionando las de tipo variable. En el contexto actual, los bancos prefieren firmar hipotecas variables, incluso es posible que acaben por no ofrecer hipotecas a interés fijo o con condiciones nada interesantes para el cliente.

Las condiciones que Bankinter nos propone, en ciertos aspectos, no difieren mucho a las hipotecas que en general podemos encontrar en el mercado:

  • 80% de financiación si es vivienda habitual, siempre que el titular tenga menos de 75 años al finalizar el periodo.
  • 60% de financiación si es segunda vivienda
  • Plazo máximo de 30 años

Sin embargo, es digno de mención que Bankinter nos cobrará una comisión de apertura de 500€, no habrá comisión por reembolso o amortización anticipada. A parte de lo anterior, se firma una comisión del 0,15% por liquidar la hipoteca de variable a fija (durante los tres primeros años) y lo mismo por subrogación.

El cálculo de la TAE se realiza suponiendo que el tipo de interés aplicable nunca será inferior al tipo inicial. Además, recibiremos estos tipos en el caso que incluyamos todas las bonificaciones que el banco nos ofrece:

  • Cuenta nómina (0,40%) – Recomendable
  • Seguro de Vida (0,60%) – Objeto de estudio
  • Seguro de Multirriesgo Hogar (0,20%) – Objeto de estudio
  • Plan de pensiones (0,10%) – Objeto de estudio

Obviando que la hipoteca a tipo fijo ya tiene condiciones nada ventajosas para el cliente, podemos ver que las hipotecas variables de Bankinter, hoy en día, no destacan por parecer una ganga para el cliente. Los tipos de interés que nos ofrecen son más o menos los precios que se ofertan en el mercado. No obstante, obtendremos estos tipos a precio de mercado únicamente con la condición de contratar los otros 4 productos vinculantes mencionados anteriormente.

En Futur Finances rara vez recomendaremos aceptar esos productos bonificadores que supongan un coste para el cliente (por ejemplo, seguros). Sí que, por otro lado, valdría la pena domiciliar la nómina en el banco que nos entregue la hipoteca para aprovecharnos de esa bonificación que no supone un coste para el cliente. La razón de esto es que, si comparamos y estudiamos otros paquetes con empresas aseguradoras, este nos puede salir más barato que lo que nos ahorraríamos con las bonificaciones.

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Hipoteca de Evo ¿es buena?

Hola Joan,

Agradecemos tu comentario puesto que has hecho una muy buena pregunta. Analicemos las diferentes hipotecas variables de EVO Banco.

Nos limitamos a describir solamente las hipotecas variables de EVO Banco ya que, debido al contexto actual, las hipotecas a tipo fijo se han ido encareciendo y es incluso probable que algunos bancos dejen de ofrecerlas u ofrecer condiciones que repelan al cliente. Aun así, cabe destacar que la hipoteca variable de EVO Banco es una de las mejores del mercado ahora mismo. Como elemento diferenciador, la entidad ofrece descuentos en el diferencial para los buenos pagadores para descontar futuras subidas del EURIBOR.

La entidad ofrece la financiación del 80% del valor del inmueble o de tasación siempre que sea nuestra primera vivienda. En caso de segundas viviendas, el banco financiará solamente hasta el 60% de su valor. No obstante, en la página web de la entidad se menciona que, en determinadas circunstancias, se puede estudiar financiar el 90%. Su página web ofrece, entre otras, las siguientes ofertas especiales para funcionarios:

  • Intereses más bajos, por tratarse de un perfil con menos riesgo para el banco.
  • Plazos para hipotecas más largos.
  • Menos comisiones y vinculaciones como seguros de hogar u otros.
  • La financiación puede superar el habitual 80%.

Si no formamos parte de ese perfil privilegiado, las condiciones aun así son asequibles. En Futur Finances siempre recomendamos solamente hacer uso de las bonificaciones que no tienen gasto adicional, como por ejemplo domiciliar la nómina. Las demás bonificaciones como los seguros siempre resultan más caras. Por este motivo, analizamos y comparamos hipotecas siempre sin esas bonificaciones que suponen un coste.

Con un plazo máximo de 30 años y financiando el 80%, nos encontramos ante una hipoteca variable que a no añade comisiones de apertura o de amortización anticipada.

Además, como en muchas ocasiones, la entidad se hace cargo de los gastos de la compra como los impuestos, la notaría, el registro de la propiedad y gastos de gestoría. La tasación de la vivienda, sin embargo, va a cargo del comprador.

Por último y no menos importante, las hipotecas inteligentes mixtas de EVO Banco son especialmente atractivas.  El cliente puede elegir entre un plazo inicial de 5 o 15 años con un interés nominal fijo al 1.05% y 1.55% respectivamente simplemente con la bonificación por traer la nómina al banco, y una TAE de 1,21% y 1,71% respectivamente.

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Hipoteca ING al 100% más gastos?

La evolución del Euribor extraordinariamente alcista (pasa de un Euribor a 12 meses de marzo de 2022 del -0,237% al de abril de 2022 al 0,013% y un próximo Euribor de mayo de 2022 cercano al 0,3%), está provocando que los bancos empeoren al mismo ritmo las hipotecas a tipo fijo, “compensando” este aumento de su oferta de financiación a tipo fijo con mejora en los diferenciales de sus hipotecas a tipo variable.

Así la hipoteca ING fija que estaba a principios de mayo al 2,30% nominal (2,95% TAE) en el caso de aceptar la máxima vinculación exigida por la entidad holandesa, a finales del mismo mes está a un 2,55% nominal (3,20% TAE) con vinculación, 3,35% nominal (3,40% TAE) sin vincularnos.

La hipoteca variable Naranja, en cambio, no mejora su diferencial, si bien baja el interés nominal del primer año. Así ofrecen para los clientes vinculados un Euribor + 0,79% (1,64% TAE) y para los que no acepten sus seguros, un Euribor + 1,59% (1,76% TAE variable).

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Inversión en alimentación

Hola!

Una opción para invertir en materias primas alimentarias es hacerlo vía futuros, pero tienes que tener en cuenta que con esta operativa tienes dos problemas:

  • Uno ético y poco compatible con la inversión ESG: especular con alimentos en un mundo que se pasa hambre.
  • La complejidad (apalancamiento, garantías, margin calls…) del mercado de futuros.

Es cierto que también lo puedes hacer vía algún ETF como el de Wisdom Tree ahorrándote el problema del apalancamiento, eso sí, sin rating de sostenibilidad, para que te hagas una idea.

Aún así, tienes razón que la materia prima alimentaria ha subido mucho, pero como puedes ver en el gráfico (fuente Marketscreener) el trigo sigue subiendo (el resto parece que han frenado su tendencia) pero de forma muy volátil.

Precio materias primeras

Además, también ves que hay otras materias primas sin relación con el conflicto que han subido; estos activos también se ven afectados por temas climáticos que pueden reducir la recolecta.

Una opción es invertir en fondos de empresas alimentarias, la relación con el conflicto no existe de forma directa, pero si lo haces a través de fondos que invierten con criterios ESG sí se pueden ver beneficiados, entre otras cosas, por la necesidad de buscar alimentación de proximidad para evitar problemas (similar a la inversión en renovables para no depender del petróleo).

En este enlace hablamos del fondo DPAM Equities Sustanaible Food Trends, fondo de 4 estrellas morningstar  y con rating AAA de sostenibilidad de MSCI.

Verás en el siguiente gráfico (fuente Morningstar) que la evolución del fondo, incluso con la subida del trigo de los últimos meses, es mucho más rentable para el inversor que el trigo. También lo comparamos con Danone (que no sale mal parada) ya que es la empresa que mencionas en tu pregunta.

Fondo de inversión Food Trends

Espero haberte ayudado.

Luis García Langa

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