¿Se puede obligar a la extinción de condominio?

Apreciada Silvia,

Se puede extinguir la copropiedad o bien mediante acuerdo entre los copropietarios, o bien mediante procedimiento judicial de división de cosa común, para el supuesto en que no haya acuerdo y una de las partes desea resolver la copropiedad.

Si estamos en el escenario del acuerdo deben recordar que el mismo abarca la propiedad de la vivienda y no el contrato de préstamo hipotecario, puesto que la entidad bancaria debe valorar si permite que el contrato se mantenga únicamente con uno de ustedes como deudor hipotecario.

En último lugar, indicarles que los bienes son privativos de ustedes, ya que los han adquirido con anterioridad a contraer matrimonio.

Si alguno de ustedes fuera padre/madre no afectaría al hecho de extinguir su derecho de copropiedad.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Extincion de condominio, novacion hipotecaria o nueva hipoteca ??

Buenas tardes,

Respecto a si es mejor optar por una novación hipotecaria o realizar una nueva hipoteca lo que le recomendaría es que analizara los detalles de lo que será su préstamo hipotecario, tanto si opta por una vía como por otra, es decir, que analice con detenimiento qué tipo de índice de referencia le proponen y el diferencial.

Junto a ello analizaría qué opción conlleva más gastos en general en su tramitación; desde las comisiones de cancelación que pudiesen tener establecidas como cualquier otra que le pueda afectar en dicha operación.

Añadir que estos contratos llevan aparejados el gasto de Notario, impuesto, inscripción en el Registro de la Propiedad , gestoría y tasación. Recuerde que de conformidad con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario dichos gastos, a excepción de la tasación, son asumidos por la entidad bancaria.

Finalmente a la hora de realizar la extinción de condominio es viable indicar que quien le cede su mitad, en este caso entiendo que su expareja, recibe como compensación la liberación de la carga hipotecaria.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Extinción de condominio tras fallecimiento conyuge

Apreciada Nuria,

Es perfectamente viable realizar la extinción de condominio tal y como nos la expone en su consulta, pero debo informarle que sí que deberán establecer algún tipo de compensación económica sobra la mitad que usted se adjudique.

Debe diferenciar entre el contrato de préstamo hipotecario y la propiedad de la vivienda; respecto al préstamo hipotecario, la muerte de su esposo puede haber producido algún tipo de cambio en la deuda pendiente si tenían contratado algún seguro de vida; en caso de que no lo hubiesen tenido, sus suegros no solo habrían heredado el derecho sobre la parte de propiedad de la vivienda objeto de la consulta sino también la carga hipotecaria y, en este escenario, sí que podríamos establecer que la compensación económica fuera que usted asumiera en exclusiva la totalidad de la carga hipotecaria, sin necesidad de alterar el contrato de préstamo ya existente, a no ser que sus suegros desearan no quedar vinculados con la entidad bancaria al asumir por herencia dicho carga, puesto que en dicho supuesto sí que se tendría que plantear a la entidad bancaria la viabilidad de dejarla a usted como deudora hipotecaria exclusiva.

Respecto a las consecuencias fiscales le recomiendo que un asesor fiscal pueda asesorarla en dichos detalles, si bien le adelanto que a nivel de tributación la extinción de condominio solo lo realiza por acto jurídico documentado y sobre la mitad de la valoración del bien a extinguir.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, de Futur Legal.

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Irph no se si lo tengo

Apreciada Sue,

Normalmente la cláusula contenida en el préstamo hipotecario que especifica dicho índice referencial no aparece utilizando las siglas de forma abreviada IRPH sino que aparece de la siguiente forma descrita:

“Identificación del tipo de interés de referencia

Definición del tipo de interés de referencia

– El tipo de interés de referencia será el “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de las Cajas de Ahorro”, publicado mensualmente por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado como referencia oficial. Dicha referencia aparece definida en el Anexo VIII, apartado 2, de la Circular del Banco de España 5/1994, de 22 de Julio (B.O.E del 3 de Agosto de 1994).

b) Índice o tipo de interés de referencia sustitutivo.- Para el supuesto de que la referencia definida no pudiera aplicarse por cualquier causa, las partes convienen en que se utilizará el siguiente catálogo de índices o tipos de referencia sustitutivos:

En primer lugar, el “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el Conjunto de Entidades”, publicada mensualmente por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado; dicha referencia es la definida en el Anexo VIII, apartado 3 de la Circular del Banco de España 5/1994, de 22 de Julio (B.O.E del 3 de Agosto de 1994), tomándose la correspondiente al mes fijado en el Anexo I, Apartado “ Referencia para la revisión del tipo de interés”

El ejemplo que le he puesto abarca un IRPH Cajas y un IRPH Entidades.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Préstamo hipotecario

Buenos días,

Desde que la Ley 9/1992 en su artículo 4º prohibiera al banco (como agente de seguros que es) imponer directa o indirectamente la contratación de un seguro ha llovido mucho. En la posterior Ley 26/2006 y en la actualmente vigente RDL 3/2020 se mantiene dicha prohibición. También la reciente legislación en materia hipotecaria permite al banco las ventas combinadas (ofrecer) pero en ningún caso imponer (vincular).

Dicho esto, me parece interesante hacerte unas reflexiones:

  • si “picas” te vas a comer los seguros del banco durante tres décadas. Si funcionan de pena serás prisionero de un mal pacto.
  • adivina por qué la gente sensata no se los quita de las manos y tienen que recurrir a la imposición o la amenaza que supone que te cobren un interés por encima del que aplica el mercado. ¿Acaso son suficientemente buenos esos seguros, competitivos en precio y están bien gestionados? Si tuvieran esos atributos no haría falta obligar a nadie. Solo acaba comprándolos quien se ve entre la espada y la pared y no es por gusto.
  • Los seguros no son “todos iguales” ni de lejos. De entrada deberías estar comparando lo que te ofrecen (coberturas) con las que puedes hallar en el mercado libre. Entiende que un seguro malo, pobre en coberturas o con exclusiones que hacen que el seguro sea como una manta comida por las ratas y falte cobertura en todos lados hará que si pasa algo tengas que asumir tú las pérdidas y ahí cualquier ahorro en diferencial se irá al garete. Por ejemplo, ¿Has mirado si el seguro del BBVA cubre ir en bici, a la gente que se dedica al transporte, a la construcción y a otras actividades? Lo digo porque puede que no cubra tu actividad laboral o tus aficiones. Y en hogar ¿te está ofreciendo Bankinter el de Línea Directa con sus escasísimas coberturas? Mira lo que compras y más aun si es por 30 años.
  • Jamás admitas un seguro a prima única de vida. Es un auténtico timo que no hallarás ni en una sola correduría de seguros especialista en España: nadie vende eso más que el banco y no es por tu conveniencia sino porque ya no podrás escaparte ni en 30 años, si te cambias de hipoteca habrán trincado la comisión de los 30 años y no te la devolverán, si tienes la mala suerte de morir antes de los 30 años pagarás por muchos años que no habrías pagado con un seguro anual y, para acabar de dorar la píldora, pagarás interés del seguro durante toda la duración por lo que el seguro acabará costandote casi el doble. Pero no acaba ahí: de media los seguros de vida bancarios cuestan un 70% más que en el mercado libre (eso te explicará el ahorro en diferencial pues te cobran ese porcentaje a través de las vinculaciones).

Mi consejo: haz caso de tu olfato, pide copia de los borradores de póliza (están obligados a dártelos) y analiza con lupa y con un asesor experto externo lo que te están ofreciendo comparado con el mercado libre. Me equivocaría si resulta que ese ahorro en diferencial no lo pagas con creces.

Por cierto: hace unos días hice un webinar con Asufin que te invito a visualizar:

WEBINAR de ASUFIN sobre seguros de vida en entornos de sobreendeudamiento con Carlos Lluch

Puede que halles elementos de interés para ti, a título preventivo. Te lo dice alguien que lleva más de 12.000 asistencias a usuarios perjudicados por malas prácticas en seguros, casi todas en banca.

Saludos cordiales,

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DEDUCCION HIPOTECA VIVIENDA HABITUAL HACIENDA

Buenos días. Como su traslado de trabajo es forzoso tiene una ventaja, que pierde su derecho a deducción de vivienda habitual pero puede recuperarlo.

Esto significa que si usted continuó con la deducción aún viviendo en otra residencia NO tenía el derecho a deducción, porque no era su residencia habitual. En este sentido si se dedujo por la vivienda no puede justificar nada en su recurso.

Lo único que si vuelve en algún momento a esta residencia y quedan cantidades por pagar SÍ podrá desde ese momento deducirse.

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Deducción tras una subrogación

Buenos días. Contestando a sus preguntas por puntos. En primer lugar pueden pedirle hasta cuatro ejercicios anteriores, en su caso desde que hizo la subrogación en 2017 tal y como indica ya ustes. El problema es que solo puede deducirse por las cantidades destinadas a la compra de la vivienda, si, por ejemplo, le quedaban 60.000 euros y pidió una hipoteca por 100.000 euros, solo puede deducirse del 60% de sus pagos.

La declaración del 2019 la puede subsanar presentando una declaración complementaria, el personal que hizo la declaración tan solo reflejó el importe total, teniendo que haberle indicado que solo correspondìa un porcentaje de la hipoteca, por lo que aunque sean ellos quien la cumplimenten la responsabilidad recae en el contribuyente.

Cualquier duda quedo a su disposición.

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Quitar de ser avalista de préstamos por una empresa que hemos vendido

Primer error: hacer acuerdos verbales sobre asuntos tan importantes como la responsabilidad de avalar un préstamo. La forma verbal es válida para este tipo de acuerdos, el problema es la prueba: ¿hay testigos independientes? ¿hay grabaciones del acuerdo?

Para “salir de avalista” no queda otra que exigir a los compradores que cumplan su compromiso, negociando con el banco un cambio de avalistas, cambio que ya os adelanto el banco solo aceptará si la empresa funciona bien y los avalistas que proponen tienen una solvencia igual a mayor que vosotros.

Siempre digo lo mismo: nunca pactar nada con cierta relevancia sin acudir a un abogado o economista especializado en la materia.

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Disolución de condominio hipotecario

La extinción de condominio no la aprueba el banco, ya que es un pacto entre tu y tu marido para “vender” la parte de la casa al otro. Lo que ha de aprobar el banco, si quiere, es una novación modificativa quitándote de titular de la hipoteca y eliminando también a los avalistas.

Antes de firmar ante notario la extinción de condominio, debes asegurarte que se firmará también la escritura de novación hipotecaria y las condiciones. Te recomienda te asesores adecuadamente con un abogado especialista en esta tipo de problemática, como el despacho Futur Legal.

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Titularidad en Cuenta

Disculpa por la tardanza, esta pregunta ha quedado traspapelada y ningún experto o experta la ha visto.

Habría que tener delante la aceptación de herencia para poder contestarte. El banco puede bloquear la cuenta siempre que no haya dinero, claro está, por motivos varios. En todo caso, reclama a su servicio de atención al cliente y, en caso de no darte una respuesta satisfactoria, al Banco de España.

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