Irph no se si lo tengo

Apreciada Sue,

Normalmente la cláusula contenida en el préstamo hipotecario que especifica dicho índice referencial no aparece utilizando las siglas de forma abreviada IRPH sino que aparece de la siguiente forma descrita:

“Identificación del tipo de interés de referencia

Definición del tipo de interés de referencia

– El tipo de interés de referencia será el “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de las Cajas de Ahorro”, publicado mensualmente por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado como referencia oficial. Dicha referencia aparece definida en el Anexo VIII, apartado 2, de la Circular del Banco de España 5/1994, de 22 de Julio (B.O.E del 3 de Agosto de 1994).

b) Índice o tipo de interés de referencia sustitutivo.- Para el supuesto de que la referencia definida no pudiera aplicarse por cualquier causa, las partes convienen en que se utilizará el siguiente catálogo de índices o tipos de referencia sustitutivos:

En primer lugar, el “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el Conjunto de Entidades”, publicada mensualmente por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado; dicha referencia es la definida en el Anexo VIII, apartado 3 de la Circular del Banco de España 5/1994, de 22 de Julio (B.O.E del 3 de Agosto de 1994), tomándose la correspondiente al mes fijado en el Anexo I, Apartado “ Referencia para la revisión del tipo de interés”

El ejemplo que le he puesto abarca un IRPH Cajas y un IRPH Entidades.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Préstamo hipotecario

Buenos días,

Desde que la Ley 9/1992 en su artículo 4º prohibiera al banco (como agente de seguros que es) imponer directa o indirectamente la contratación de un seguro ha llovido mucho. En la posterior Ley 26/2006 y en la actualmente vigente RDL 3/2020 se mantiene dicha prohibición. También la reciente legislación en materia hipotecaria permite al banco las ventas combinadas (ofrecer) pero en ningún caso imponer (vincular).

Dicho esto, me parece interesante hacerte unas reflexiones:

  • si “picas” te vas a comer los seguros del banco durante tres décadas. Si funcionan de pena serás prisionero de un mal pacto.
  • adivina por qué la gente sensata no se los quita de las manos y tienen que recurrir a la imposición o la amenaza que supone que te cobren un interés por encima del que aplica el mercado. ¿Acaso son suficientemente buenos esos seguros, competitivos en precio y están bien gestionados? Si tuvieran esos atributos no haría falta obligar a nadie. Solo acaba comprándolos quien se ve entre la espada y la pared y no es por gusto.
  • Los seguros no son “todos iguales” ni de lejos. De entrada deberías estar comparando lo que te ofrecen (coberturas) con las que puedes hallar en el mercado libre. Entiende que un seguro malo, pobre en coberturas o con exclusiones que hacen que el seguro sea como una manta comida por las ratas y falte cobertura en todos lados hará que si pasa algo tengas que asumir tú las pérdidas y ahí cualquier ahorro en diferencial se irá al garete. Por ejemplo, ¿Has mirado si el seguro del BBVA cubre ir en bici, a la gente que se dedica al transporte, a la construcción y a otras actividades? Lo digo porque puede que no cubra tu actividad laboral o tus aficiones. Y en hogar ¿te está ofreciendo Bankinter el de Línea Directa con sus escasísimas coberturas? Mira lo que compras y más aun si es por 30 años.
  • Jamás admitas un seguro a prima única de vida. Es un auténtico timo que no hallarás ni en una sola correduría de seguros especialista en España: nadie vende eso más que el banco y no es por tu conveniencia sino porque ya no podrás escaparte ni en 30 años, si te cambias de hipoteca habrán trincado la comisión de los 30 años y no te la devolverán, si tienes la mala suerte de morir antes de los 30 años pagarás por muchos años que no habrías pagado con un seguro anual y, para acabar de dorar la píldora, pagarás interés del seguro durante toda la duración por lo que el seguro acabará costandote casi el doble. Pero no acaba ahí: de media los seguros de vida bancarios cuestan un 70% más que en el mercado libre (eso te explicará el ahorro en diferencial pues te cobran ese porcentaje a través de las vinculaciones).

Mi consejo: haz caso de tu olfato, pide copia de los borradores de póliza (están obligados a dártelos) y analiza con lupa y con un asesor experto externo lo que te están ofreciendo comparado con el mercado libre. Me equivocaría si resulta que ese ahorro en diferencial no lo pagas con creces.

Por cierto: hace unos días hice un webinar con Asufin que te invito a visualizar:

WEBINAR de ASUFIN sobre seguros de vida en entornos de sobreendeudamiento con Carlos Lluch

Puede que halles elementos de interés para ti, a título preventivo. Te lo dice alguien que lleva más de 12.000 asistencias a usuarios perjudicados por malas prácticas en seguros, casi todas en banca.

Saludos cordiales,

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DEDUCCION HIPOTECA VIVIENDA HABITUAL HACIENDA

Buenos días. Como su traslado de trabajo es forzoso tiene una ventaja, que pierde su derecho a deducción de vivienda habitual pero puede recuperarlo.

Esto significa que si usted continuó con la deducción aún viviendo en otra residencia NO tenía el derecho a deducción, porque no era su residencia habitual. En este sentido si se dedujo por la vivienda no puede justificar nada en su recurso.

Lo único que si vuelve en algún momento a esta residencia y quedan cantidades por pagar SÍ podrá desde ese momento deducirse.

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Deducción tras una subrogación

Buenos días. Contestando a sus preguntas por puntos. En primer lugar pueden pedirle hasta cuatro ejercicios anteriores, en su caso desde que hizo la subrogación en 2017 tal y como indica ya ustes. El problema es que solo puede deducirse por las cantidades destinadas a la compra de la vivienda, si, por ejemplo, le quedaban 60.000 euros y pidió una hipoteca por 100.000 euros, solo puede deducirse del 60% de sus pagos.

La declaración del 2019 la puede subsanar presentando una declaración complementaria, el personal que hizo la declaración tan solo reflejó el importe total, teniendo que haberle indicado que solo correspondìa un porcentaje de la hipoteca, por lo que aunque sean ellos quien la cumplimenten la responsabilidad recae en el contribuyente.

Cualquier duda quedo a su disposición.

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Quitar de ser avalista de préstamos por una empresa que hemos vendido

Primer error: hacer acuerdos verbales sobre asuntos tan importantes como la responsabilidad de avalar un préstamo. La forma verbal es válida para este tipo de acuerdos, el problema es la prueba: ¿hay testigos independientes? ¿hay grabaciones del acuerdo?

Para “salir de avalista” no queda otra que exigir a los compradores que cumplan su compromiso, negociando con el banco un cambio de avalistas, cambio que ya os adelanto el banco solo aceptará si la empresa funciona bien y los avalistas que proponen tienen una solvencia igual a mayor que vosotros.

Siempre digo lo mismo: nunca pactar nada con cierta relevancia sin acudir a un abogado o economista especializado en la materia.

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Disolución de condominio hipotecario

La extinción de condominio no la aprueba el banco, ya que es un pacto entre tu y tu marido para “vender” la parte de la casa al otro. Lo que ha de aprobar el banco, si quiere, es una novación modificativa quitándote de titular de la hipoteca y eliminando también a los avalistas.

Antes de firmar ante notario la extinción de condominio, debes asegurarte que se firmará también la escritura de novación hipotecaria y las condiciones. Te recomienda te asesores adecuadamente con un abogado especialista en esta tipo de problemática, como el despacho Futur Legal.

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Titularidad en Cuenta

Disculpa por la tardanza, esta pregunta ha quedado traspapelada y ningún experto o experta la ha visto.

Habría que tener delante la aceptación de herencia para poder contestarte. El banco puede bloquear la cuenta siempre que no haya dinero, claro está, por motivos varios. En todo caso, reclama a su servicio de atención al cliente y, en caso de no darte una respuesta satisfactoria, al Banco de España.

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Compra terreno + construcción vivienda

Estimado Juan,

En tu consulta hay dos cuestiones, por un lado la compra del terreno y por otro la financiación de la obra mediante un crédito autopromotor.

En el primer caso, lo habitual, con el terreno como garantía, es financiar como máximo el 60% del valor de compra y a un plazo de 10 años. Estas dos variables pueden crecer si se pone como garantía la vivienda que tenéis en propiedad.

Una vez adquirido el terreno tenéis que contar con un proyecto de ejecución visado por el Colegio de Arquitectos y la pertinente Licencia de Obra. De esta forma se procede a la tasación y la entidad otorga la financiación de la obra, que como máximo será el coste de la misma.

Simultáneamente a la constitución del crédito se otorga la Declaración de Obra Nueva en Construcción, que tiene acceso al Registro de la Propiedad.

A diferencia de un préstamo hipotecario, en  el crédito autopromotor existen varias disposiciones a medida que avanza la ejecución de la obra, siendo la última con la presentación del Certificado de Fin de Obra.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit.

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Hipoteca postCovid

Estimada Ana,

Nos has aportado suficientes datos para realizar un análisis de solvencia de vuestro caso. En primer lugar para fijar el plazo de amortización de la hipoteca, las entidades suelen tener en cuenta la edad del mayor de los intervinientes, y que ésta más el plazo no supere los 75 años, aunque hay entidades, las menos, que llegan hasta los 80.

Tenemos capacidad de reembolso y al menos un contrato indefinido, por tanto, a día de hoy se puede llegar al 90% del valor de compra como máximo, pero en vuestro caso no sería necesario apurar hasta este límite.

Si nos vamos a tipo fijo el plazo máximo serían 30 años pero a tipo variable se podría llegar a 35 o 40 años si cumplimos lo límites que apunté más arriba.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit.

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Cuál será la tendencia de las hipotecas a partir del segundo semestre de 2020?

Estimado Celso,

En este momento las mejores ofertas hipotecarias a variable están con un diferencial sobre el euribor por debajo de lo que nos apuntas, en el entorno del euribor+ 0,75% con vinculaciones y en el eur+0,90 sólo con la nómina. Pero si tu intención es contratar un tipo fijo en tu hipoteca, has de saber que en la actualidad nos encontramos en el momento del año con más competencia entre las entidades llegando con vinculaciones al 1% a 30 años.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit

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