Soluciones si no puedes pagar la hipoteca

Una de las obsesiones que tengo cuando escribo en Internet o salgo en los medios de comunicación, más allá de la pura fama efímera (y en mi caso muy liviana), es dar información útil a los que me leen, ven o escriben, para solucionar sus problemas con el banco.
Compensar la desproporción de poder entre el banco y el cliente. No hay fórmulas mágicas, pero sí que hay una arma que bien usada nos puede permitir ganar: la formación.
En esta tertulia de radio se da una información sencilla, útil y práctica sobre temas tan importantes como:
  • La legislación hipotecaria.
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Préstamos hipotecarios subprime a estas alturas

Me llega una consulta de una persona que busca una hipoteca, en base a unos datos similares a los que comentaré (cambio partes para cuidar la privacidad):
  1. Quiero solicitar una hipoteca para comprarme una casa de 100.000 euros.
  2. Además quiero liquidez para agrupar un préstamo personal que tengo y dinero para pagar la tasación y amueblar la casa.
  3. Mis ingresos son variables.
Vamos a ver. En mi época de intermediario financiero en el boom inmobiliario, esta solicitud, por desgracia, habría sido atendida por alguna entidad financiera kamikaze, al estilo Gmac, DB Credit o Citi Bank. Curiosamente ninguna de estas entidades le abriría la puerta al cliente.
Lo que me parece el colmo, cayendo la que esta cayendo, con miles de familias desahuciadas, es que a una persona se le ocurra pedir un préstamo hipotecario sin tener ahorros y un puesto de trabajo estable y con ingresos sólidos. Si uno tiene préstamos personales o en su cuenta corriente no hay varios miles de euros ahorrados, no conseguirá una hipoteca. Pero ya no es que los bancos no tengan liquidez, es que ni se le debería ocurrir querer comprar una casa. Al solicitante, de buenas maneras, le he explicado que mejor no busque comprar casa hasta haber mejorado sustancialmente su situación; por su propio bien.
Corremos el peligro de no haber aprendido nada. La prudencia ha de ser la virtud que cualquier persona tenga a la hora de ir a pedir dinero a un banco. Los bancos no saben analizar bien el riesgo, por desgracia. Si un banco nos concede una hipoteca, no significa que la podamos pagar, en absoluto. Debemos ser nosotros los que aprendamos a analizar nuestra capacidad de pago presente y futura. Y si esta tarea nos parece demasiado complicada, no pidamos jamás una hipoteca.
Hay mucha información a la disposición del cliente hipotecario, desde la tendenciosa pero útil guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España, a mi tendencioso pero útil (espero) libro ‘La banca culpable‘. O uno le dedica esfuerzo a conocer qué es y qué implicaciones tiene hipotecarse, o mejor no pedir jamás dinero a un banco. El que avisa no es traidor.
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Mejores hipotecas a tipo fijo y a tipo variable

El equipo de iAhorro ha elaborado un interesante artículo en Expansión sobre los mejores préstamos hipotecarios a tipo fijo, en comparación con los mejores a tipo variable.
En una mercado hipotecario sano, habría más hipotecas a tipo fijo o mixto, que a tipo variable, dado que el interés variable provoca que el riesgo en la evolución de los tipos lo asuma la familia.
En España, sin embargo, los bancos ofrecen siempre hipotecas variables, salvo excepciones muy puntuales y a clientes muy especiales. En este cuadro comparativo lo podemos analizar perfectamente:

 

En este artículo de iAhorro podemos ver las herramientas que existen en el mercado para atenuar la variabilidad de los tipos de interés. Opciones que la banca apenas ofrece a sus clientes. Y esta es la presentación al respecto:
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Bancos salvados

Acabo de encontrar algunos fragmentos de mi primera aparición en el magnífico programa Salvados.

Lo que se dice en la entrevista con Jordi Évole no descubre nada a los que ya conocíamos el mundillo bancario. Por desgracia, el gran público no era consciente de esta nefasta realidad comercial imperante en la mayoría de sucursales de los bancos en España.
Y de estas malas prácticas bancarias, hemos acabado con deshaucios dramáticos y sin sentido social ni económico o ahorros diezmados por las participaciones preferentes. Y en lugar de salvar a los clientes engañados o mal informados, se salva a los bancos. Bancos Salvados, lo que hay que ver.
Para ascender hay que vender. No ser un buen asesor (lo cual no significa que algunos buenos asesores también sepan vender y asciendan de forma adecuada):


Y el cierre del Banco Salvados, que pese a que publicita que “no le vamos a hacer perder dinero”, no lo mantiene. ¿No os suena a las comisiones que se están inventando los bancos en la actualidad?


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Mejores hipotecas de octubre de 2013

Estamos iniciando el mes de octubre y no es un mal momento para revisar los préstamos hipotecarios más baratos (o menos caros) del momento.

Hay varias novedades respecto al mes pasado, como veremos:
  1. En primer lugar tenemos la financiación que puedes solicitar mediante Futur Finances, que colabora con el broker hipotecario RN Tu Solución Hipotecaria, a Euribor + 1,50%. Esta hipoteca se acaba firmando con una entidad financiera, pagando unos honorarios al intermediario por su labor profesional de intermediación.

  2. La Hipoteca Sin Más de Bankinter, que además incluye la cláusula de dación en pago en sus escrituras. A Euribor + 1,95%.

  3. La Eco Hipoteca de Triodos Bank, a Euribor + 2,10%.

  4. La Hipoteca Activo Plus de ActivoBank, a Euribor + 2,25%. Punto desfavorable es que mantiene una cláusula de suelo del 3%.

  5. Y la siempre competitiva (aunque en estos momentos menos) Hipoteca Naranja de ING, a Euribor + 2,29%.
Para profundizar en las características de todas estas hipotecas, os invito a visitar la tabla analítica que aporta iAhorro.
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Propuestas del Partido X para salir de la crisis


El Partido X, que ya anticipo no participo en él, se ha puesto en contacto conmigo varias veces, para recabar mi experiencia como economista y conocedor de algunas cosas de la banca comercial. Han tenido la deferencia de mencionar una entrevista en Gurusblog sobre mi libro ‘La banca culpable‘ en el borrador que comentaremos.
Hoy hace público su “Borrador de Plan de emergencia para salir de la crisis“, documento colaborativo que os invito a leer y comentar.
En el apartado dedicado a la banca, tuve la oportunidad de dar mis impresiones, que os resumo a continuación, con la recomendación de que primero miréis las medidas finalmente hechas públicas en el borrador del plan:

Transformación de las entidades rescatadas en entidades públicas con reglas estrictas para sus gestores y sus operaciones


En cuanto a mi opinión sobre la finalidad de la Sareb ver el siguiente artículo en Euribor Blog.
Mientras los gestores de empresas públicas o dependientes del poder político, como el Sareb, sean elegidos en base a intereses políticos o de sectores determinados (en este caso el de las entidades financieras españolas sanas), en lugar de a criterios objetivos, tasados y que sirvan para impugnar los nombramientos en caso de incumplirse, el problema no se resolverá.
La limitación del sueldo de los gestores es una medida de carácter ético a estudiar, si bien hay que tener mucho cuidado que esta limitación no suponga la incorporación de peores gestores, desplazando a los mejores al sector privado. Más bien sería importante vincular una parte importante de sus salarios a la buena marcha de las entidades a largo plazo.
No se trata tanto de regular fuertemente sus actuaciones como de establecer consecuencias en el patrimonio personal en caso de actuaciones inadecuadas y evitables. Los controles legales no sirven de nada si no se fiscalizan adecuadamente por órganos independientes y dotados de los recursos necesarios.
La banca pública es un tipo de negocio muy peligroso para el interés general, aunque parezca lo contrario. Cuando los políticos tienen poder sobre la gestión de un banco, los préstamos no se conceden con criterios profesionales. Desde mi punto de vista, la banca pública solo tiene sentido en cuanto a medios de pagos (que son un servicio público) y en casos muy concretos y limitados de financiación empresarial y personal, pero nunca con un peso demasiado importante. En un mundo ideal, con políticos sabios, podría ser útil tener bancos públicos. En el nuestro, es un desastre. Otra cosa es regular adecuadamente los incentivos contables, fiscales y de otro tipo, para intentar que los bancos privados tengan incentivos adecuados para prestar a sectores importantes para la economía, como las pequeñas empresas.

Reforma de la regulación bancaria para imponer medidas estrictas de control a las entidades crediticias y financieras


Hay que despolitizar la CNMV y el Banco de España y dotarlo de los instrumentos legislativos y recursos necesarios para hacer su trabajo: garantizar un sector financiero competitivo, útil para la sociedad y la economía. Si los supervisores hubiesen hecho bien su trabajo, no tendríamos el grave problema de familias a las que se concedió préstamos hipotecarios irresponsables (culpa del Banco de España), ni ahorradores con participaciones preferentes u obligaciones subordinadas que ni las entienden ni las quieren (culpa de la CNMV).

Regulación de salarios y/o incentivación de objetivos a medio-largo plazo en la actividad bancaria, frente a la actual desregulación salarial y la valoración de resultados a corto


El problema no es tanto de sueldos altos, como de beneficioso desproporcionados al dejar la entidad financiera y, sobretodo, de la impunidad con que se trabaja si las cosas van mal. El sueldo ha de ser de mercado, pero las consecuencias de una mala gestión han de estar establecidas y aplicarse con todo rigor. Si se hacen las cosas bien, se cobra adecuadamente. Pero con la responsabilidad pertinente si pasa lo contrario, respondiendo con su patrimonio personal en los casos pactados.

Por otra parte no tiene sentido que los bancarios cobren por conceder hipotecas, por ejemplo, en lugar de por su devolución correcta a lo largo de los años. Por tanto, los incentivos variables han de establecerse de una forma adecuada y, siempre, a largo plazo.

Asegurar la protección del cliente bancario, sea éste ahorrador, hipotecado o agente económico que recibe un crédito para financiarse


Vital establecer un servicio de reclamaciones que defienda al cliente, con poder de sanción y recursos adecuados, tanto en la CNMV como en el banco de España. Han de defender los intereses de los clientes, no de las entidades financieras, como hacen en demasiadas ocasiones actualmente.

Implementar un fondo especial con las contribuciones de los grandes bancos para cubrir los costes de liquidación


En cierta forma esta función la tiene el Fondo de Garantía de Depósitos. Si se establece un fondo demasiado grande, el problema es que se retirarán recursos para el crédito, hoy ya insuficientes. Este tipo de medidas deberá pactarse con la Unión Europea, si algún día se dignan a tener una unión bancaria como es debido.

Restringir la entrada de la banca como accionistas de empresas de la que son acreedoras, sobre todo de empresas de servicios básicos, y las inversiones de riesgo


Tiene sentido, si bien hay que analizar con mucha atención qué tipo de empresas y a qué inversiones de riesgo.

Creación de entidades bancarias con mayor control de sus clientes (cliente/socio – cliente/accionista) y responsabilidad pública. Proximidad contra el proyecto monopolístico de la Unión Europea


No se trata de crear bancos próximos, sino bancos que sepan hacer bien su trabajo: captar el ahorro con productos adecuados a su clientela y conceder financiación responsable.

Los bancos trabajarán para sus clientes cuando haya una verdadera competencia, que está desapareciendo a medida que hay menos bancos en activo.

Habrá que analizar las dos Cajas de Ahorro que quedan gestionando negocio bancario en España, Ontinyent y Caixa Colonya, para tratar de potenciar entidades de este tipo, con un cambio importante de la legislación que evite injerencias políticas, de sindicatos y patronales.

Normalizar las microfinanzas como herramienta para salir de la crisis


Es un punto clave, que la financiación de este tipo se potencie en España. Desde luego es la clave para dotar a los pequeños empresarios y familias de un crédito limitado pero ágil. A los bancos tradicionales no les sale a cuenta dedicarse  a este tipo de negocio (ya que nos tipos de interés han de estar limitados en función de criterios de utilidad pública e interés general), pero es vital para que la economía funcione mejor.

Velar por la independencia del poder político frente al poder financiero


La clave es cambiar la ley de financiación de partidos. Mientras los partidos dependan de los bancos para funcionar, los bancos controlarán a los Gobiernos de turno.
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Mejores préstamos hipotecarios si tienes ahorros

Acceder a una hipoteca más o menos barata hoy en día es algo casi imposible. Salvo que seas funcionario de Justicia, que en estos momentos pueden acceder a una extraordinaria hipoteca a Euribor + 0,40%, funcionario de Defensa y obtener un Euribor + 1,40% u otro tipo de funcionario de carrera, con financiación a Euribor + 1,75%. Y tampoco es que el colectivo funcionarial, en general, obtenga préstamos demasiado competitivos, como vemos.
Para el resto de mortales y siendo asalariado, en una buena empresa, con un contrato indefinido de bastante antigüedad, ya que de no ser así las cosas se complican mucho más, las hipotecas menos caras están reservadas para los que tengan ahorros, como mínimo un 30% del valor de la compra-venta del inmueble (para los gastos de escrituración y pagar en efectivo el 20% de la casa).
Hoy en Expansión se analizan las mejores opciones hipotecarias para titulares con ahorros y estabilidad en el empleo, que no superen el Euribor + 2,50%, como podemos ver en la siguiente tabla:
La mejor a esta fecha de septiembre es sin duda la reciente oferta de la Hipoteca sin Más de Bankinter, que ofrece un Euribor + 1,95%, si se financia por debajo del 80% del valor de compra-venta de la casa. Destacar la posibilidad de incluir la dación en pago en la escritura de préstamo hipotecario. Desconocemos la fórmula que utilizan para ello, pero estaremos atentos para poder informaros de ello.
La Hipoteca Activa Plus le sigue con un Euribor + 2,25% si nos vinculamos adecuadamente a ActivoBank, pero tiene una gran pega común a todas las hipotecas del grupo Banco Sabadell: una cláusula de suelo del 3%.
Sin comisiones y sin cláusulas de suelo escondidas, tenemos la famosa Hipoteca Naranja de ING Direct, que concede crédito a un Euribor + 2,29% hasta 40 años, aportando el 30% de ahorros habitual hoy en día.
Y como siempre, invitaros a solicitar información hipotecaria, sin compromiso, a los expertos que colaboran con Futur Finances.
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Participaciones preferentes: una lucha justa

Los afectados por participaciones preferentes a los que se les vendió mal (o mediante engaño) este producto híbrido, complejo, de riesgo y perpetuo, deberían recuperar su inversión.
Cuanto menos tener hasta 100.000 euros garantizados, dado que estaban convencidos de tener los ahorros de toda la vida en depósitos. Sin embargo, se les somete a quitas impresentables y, encima, sin  abonarles en efectivo su dinero.
Una situación que los libros de historia trataran para vergüenza de banqueros y políticos y que, en la medida de nuestras ínfimas posibilidades, no paramos de denunciar en cualquier foro que quiera escucharnos.
Os dejo la presentación de la mesa redonda sobre soluciones a las preferentes organizada por Aula Finanzas y mi gran amigo Luis García Langa en el que tratamos esta cuestión.
Buen fin de semana a todos.

También os dejamos la tertulia de economía en la que participo muchos viernes, del programa ‘El Faristol’ de IB3 Ràdio, del día 28/06/2013. En esta tertulia, en catalán en su mayor parte, criticamos también el desastre e injusticia del expolio a los preferentistas. Entre otros temas ataco las pensiones millonarias de los nefastos gestores de Cajas, una vergüenza que espero la Justicia acabe corrigiendo (lo espero, pero no tengo muchas esperanzas).

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Las hipotecas a debate

Estos días se habla mucho de las hipotecas con diferenciales muy altos, a las que denomino hipotecas bomba.

Algunas veces uno tiene la impresión de que los bancos no aprenden de sus errores. Y como más conoce cómo funciona el negocio bancario, más clara es esta sospecha. Está claro que un euribor por debajo del 1% no refleja el coste al que los bancos se dejan dinero en el interbancario. Nadie puede pensar que con la desconfianza que hay entre los bancos europeos, el dinero se preste a un tipo tan bajo.

Que el mercado interbancario está roto es una evidencia, lo que no está tan claro es qué alternativas tiene la banca en materia de referenciales hipotecarios. El que supuestamente estaba llamado a sustituir al euribor, el IRS o permuta de tipos de interés a 5 años, no ha sido aún ofertado por ningún banco. Y el IRPH es un tipo de referencia caro que pocos clientes quieren.

Sea como sea, lo que no tiene sentido alguno es que los bancos intenten aumentar su rentabilidad por préstamo hipotecario aumentado los diferenciales en 3 y más puntos. Un euribor + 3 es un futuro supondrá un 8% de interés o más; en otras palabras y con los precios de las casas actuales, problemas de pago futuros.

De todo ello he opinado en El Confidencial y otros medios.

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Bancos en los medios de comunicación

Espero no acabar señalado como un economista que critica a los bancos; primero porque creo poder aportar bastantes más temas económicos a los medios de comunicación y, por tanto, a la cultura financiera de su público. En segundo lugar porque además de no dar dinero sino problemas, la crisis bancaria se acabará algún día (por desgracia más tarde que pronto) y me gustaría que me siguieran escuchando.
Dicho, me siento tremendamente orgulloso de poder dar voz a colectivos que la necesitan, sean los afectados por preferentes o subordinadas, sean los desahuciados por un procedimiento de ejecución hipotecaria injusto.
Os dejo un par de intervenciones en los medios, hablando de las dificultades añadidas de obtener un préstamo hipotecario que financie una segunda residencia, mi primer artículo en catalán en el ‘Ara Balears’ y una intervención en una tertulia en Catalunya Ràdio, que se ha tratado el caso Blesa y demás desastres de los gestores de cajas de ahorro.
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