Hipotecas en España en 2025
Las hipotecas en España son la forma básica de financiar la adquisición de una vivienda u otro tipo de inmueble, mediante un préstamo hipotecario garantizado por la hipoteca del inmueble y, no lo olvidemos, el patrimonio presente y futuro de los titulares del préstamo y los posibles avalistas.
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Indice
Consejos para firmar una buena hipoteca
Muchos son los trucos y consejos que damos en Futur Finances para firmar una hipoteca con éxito, entre otros:
- 📚🤓 Formarse e informarse. Si cuando nos interesa comprar un coche nuevo miramos los diferentes modelos del mercado, comparamos previos y prestaciones, ¿por qué no dedicarle unas horas de nuestra vida a saber valorar y comparar hipotecas?
- 🔍📊 Comparar las diferentes hipotecas del mercado que se adaptan a nuestro perfil y necesidades. Las mejores hipotecas para un determinado perfil de cliente pueden no serlo para otro.
- 💡 Buscar asesoramiento independiente. Una decisión tan importante para el futuro de una familia, individuo o empresa no debería tomarse sin el auxilio de un profesional independiente, que no trabaje para el banco.
- 📈📉 El tipo de interés nominal o la TAE no lo son todo. Hay que tener en cuenta otros factores, como el importe de financiación que necesitamos, las comisiones y el coste de los productos asociados.
- 🗂️✔️ Presentar un buen expediente hipotecario a los bancos seleccionados, con la documentación actualizada, completa y lo mejor presentada posible maximiza las posibilidades de que se gestione pronto y bien.
- 🏠📏 La tasación es mucho más importante de lo que parece. No todas las empresas de tasación homologadas dan el mismo valor a un inmueble, saber elegir la tasadora puede ser la diferencia entre firmar y no firmar una hipoteca, si no vamos sobrados de ahorros.
- 🤝💬 Negociar condiciones con el banco es una tarea difícil si no tenemos conocimientos del mercado, capacidad de negociar y cierta confianza con nuestro interlocutor. Hay que saber qué, cómo y en qué entidades se puede negociar y en qué bancos no hay margen alguno.
- 👨👩👧👦 ¿Aporto avalistas? Como norma general, lo mejor es que solo los propietarios de la nueva casa asuman la obligación de devolver el préstamo, no exigiendo a ningún familiar que firme como avalista. Sin embargo, es absurdo no presentar al banco las garantías con las que contamos si nuestro perfil tiene lagunas de solvencia.
- 💼 ¿Necesito un broker hipotecario? Si es un verdadero experto y sus honorarios te encajan, más que necesitarlo, es muy recomendable. Siempre que sea verdaderamente un profesional del sector, con experiencia y conocimientos probados.
- 🚫 Prudencia a la hora de endeudarse: las consecuencias de una mala decisión financiera se pagan. Siempre meditar con calma la necesidad de pedir una hipoteca y el importe que se necesita financiar.
Rellenando el siguiente formulario podrás contactar con profesionales del sector hipotecario que conocen muchos trucos para negociar en las mejores condiciones a tu alcance la financiación hipotecaria que necesitas:
Hipoteca gestionada por un broker hipotecario
Futur Finances te da la opción de contactar, sin compromiso, con profesionales del sector de la intermediación hipotecaria que ha elegido en base a la confianza de años de trabajo conjunto, que puedes contactar simplemente rellenando nuestro formulario:
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Busca y compara intermediarios de crédito inmobiliario
Un listado de intermediarios de crédito inmobiliario que prestan sus servicios a personas físicas hipotecando como garantía un bien inmueble de eso residencial puede consultarse online del Registro de intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios que gestiona el Banco de España.
Además, Futur Finances ha creado un sencillo comparador de intermediarios hipotecarios con más de 100 profesionales, cribados en base a ciertos criterios que consideramos útiles para el consumidor que busca este tipo de servicios. Los profesionales de nuestra confianza con los que tenemos acuerdos comerciales son:
| Intermediario | Que me llamen | Servicios | Experiencia | Honorarios (mín/máx) | Legal | Reseñas (Google) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| RN Tu Solución Hipotecaria | Contactar | 📝👨💼👩💼⏱️⚔️🏠🖋️ | 25 (1999) | 1500€ / 6000€ | Leer | 4,9/5 (1118) |
| Hipotecas Plus | Contactar | 📝👨💼👩💼⏱️⚔️🏠🖋️ | 22 (2002) | 0€ / 10% | Leer | 4,7/5 (69) |
| Agencia Negociadora | Contactar | 📝👨💼👩💼⏱️💻⚔️🏠 | 20 (2004) | 0€ / 3995€ | Leer | 4,6/5 (287) |
| Bayteca | Contactar | 📝👨💼👩💼⏱️⚔️🏠 | 18 (2006) | 0€ / 3000€ | Leer | 5,0/5 (340) |
Tipos de hipotecas en España
Cuando se clasifican los diferentes 🇪🇸🏡 préstamos hipotecarios ofrecidos en España por las entidades de crédito, podemos utilizar numerosos criterios.
Así, las hipotecas para autónomos, préstamos hipotecarios para funcionarios, orientadas al colectivo de cliente de banca privada, para jóvenes y las hipotecas para no residentes en España son un tipo de financiación cuya clasificación se basa en el cliente objetivo.
Tomando como referencia el ⚖️ marco legal relacionado con la protección del hipotecado, podríamos diferencial las hipotecas cuya transparencia está amparada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y las que quedan fuera. Todas las hipotecas sobre un bien inmueble de uso residencial contratadas por personas físicas quedan amparadas por la ley 5/2019. La hipoteca inversa quedaría fuera de esta normativa de origen europeo, rigiéndose por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
Si nos fijamos en el destino de la financiación, tendríamos las hipotecas para la compra de una primera o segunda residencia, los préstamos hipotecarios 🔄 para refinanciar deudas o para reformar la vivienda, entre otros tipos.
En cuanto al tipo de inmueble que se hipoteca en garantía de la devolución del préstamo, podríamos diferenciar entre la hipoteca verde o la hipoteca autopromoción, así como las hipotecas sobre finca rústica, locales o naves industriales.
En relación a la garantía, podríamos diferenciar las hipotecas al 100% de compraventa o tasación, las que financian un 80% o menos, las hipotecas con y sin la exigencia de avalistas, o bien la financiación con aportación de una segunda garantía inmobiliaria.
Si nos centramos en el tipo de interés pactado para la amortización, tenemos las hipotecas a interés fijo, variable y mixto.
Hipotecas según el interés
Decidir entre una hipoteca fija, variable o mixta es una decisión crucial que marca todo el futuro del endeudamiento, con la salvedad de que podemos plantear una operación de subrogación en un futuro.
Hipotecas fijas
Las hipotecas a interés fijo son un tipo de endeudamiento que nos permite conocer la cuota mensual que pagaremos durante toda la duración del préstamo hipotecario, al aplicarse un tipo de interés nominal fijo.
Elegir la mejor hipoteca fija puede parecer fácil, ya que con comparar los tipos de interés nominales de las diferentes opciones hipotecarias a nuestro alcance parece que sería suficiente. Sin embargo, las diferentes bonificaciones en el tipo de interés aplicable, aplicables si contratamos seguros, domiciliamos nómina, etc, complican la comparativa.
Los préstamos a interés fijo son una buena opción para hipotecados que no quieren estar expuestos a los vaivenes del Euribor y quieren saber lo que pagaran mes a mes.
Como importante ventaja adicional, por el efecto de la inflación o subida de precios (entre otros, de las nóminas o ingresos empresariales), cada año se paga menos en valor de compra actual (es decir, la mensualidad fija “cuesta menos” de pagar a medida que pasan los años).
Hipotecas variables
Los préstamos hipotecarios a interés variable suponen pagar mensualidades que varían periódicamente, normalmente cada año o semestre.
El primer periodo se paga una cuota fija, ya que el interés inicial se conoce al firmar la escritura, y a partir de la primera revisión se aplica un nuevo interés resultante, que supone recalcular todo el cuadro de amortización (en base al sistema de amortización de cuota constante o sistema de amortización francés).
El tipo nominal aplicable tras cada revisión se calcula en base a la siguiente fórmula:
- Interés aplicable = Euribor + Diferencial
Hipotecas mixtas
Las hipotecas mixtas son préstamos cuyos intereses son fijos los primeros años, actualmente el periodo fijo llega hasta los 10 años, y variables pasado este largo periodo inicial.
Si el escenario de tipos de interés previsible es que los tipos vayan subiendo, no suele ser buena opción endeudarse a tipo fijo al principio para asumir los tipos previsiblemente más altos al cabo de los años, si bien es un tipo de endeudamiento mixto que hay que valorar caso por caso y según el momento económico en que nos encontremos.
En base al referencial hipotecario
Si bien la inmensa mayoría de préstamos en España se referencian al Euríbor a 12 meses, también se utiliza el interbancario a otros plazos (6 meses, 3 meses e incluso a un mes). Además, hay miles de préstamos indexados al cuestionado IRPH de conjunto de entidades.
Según el tipo de amortización
La inmensa mayoría de préstamos y créditos hipotecarios en España se amortizan mediante el sistema de amortización de cuota constante o sistema francés. Es fundamental que el hipotecado al menos aprenda a calcular sus cuotas con un simulador o bien con un sencillo Excel, como explicamos en el siguiente vídeo:
Tenemos, sin embargo, más tipos de hipotecas en España según su cuadro de amortización, como sería:
- Hipoteca de cuota creciente. En esta categoría hay multitud de subtipos, cuya característica común es que se pacta que la mensualidad o la cuota de amortización crecen a una determinada razón, periódicamente.
- Hipoteca interest only. Carencia de capital durante todo el plazo del préstamo; se debe el mismo dinero a la firma y al final de la financiación.
- Hipoteca con cuota final: un porcentaje de la deuda inicial (20-30%, habitualmente) se deja para la última cuota de amortización.
- Hipoteca de cuadro de amortización alemán. En lugar de calcularse manteniendo la mensualidad constante, lo que no varía es la cuota de amortización (se amortiza más rápido).
- Hipoteca Redal. Concepto acuñado por el matemático Guillem Bou Bauzá, del latín Redito ad Libitum o devolver a voluntad.
Productos hipotecarios según el tipo de cliente
El público objetivo al que se ofrece la financiación supone alterar las condiciones financieras y porcentaje de financiación ofrecido en base a la solvencia que la entidad financiera percibe de un determinado grupo de clientes, sea el colectivo de funcionarios, clientes de banca privada, empresarios y autónomos o cualquier otra segmentación.
Hipotecas para funcionarios
Si buscas una buena hipoteca para funcionarios de carrera o bien buscas financiación hipotecaria y trabajas en el sector público de interino o personal laboral, no dudes en solicitarnos información.
Hipoteca funcionarios
Los empleados públicos obtienen las mejores condiciones financieras posibles
Las condiciones actualizadas de la mejor financiación que pueden ofrecer los intermediarios de confianza de Futur Finances en cada momento es la siguiente:
No residentes en España
✈️🏠 Las hipotecas para no residentes en España de países de la zona euro o con monedas fuertes son un producto muy rentable para la banca, que además ofrece un importe de financiación menor (asume menos riesgo en esta variable) y tipos de interés más elevados (a cambio de más rentabilidad). Los españoles expatriados que buscan financiar una segunda residencia, sea para alquiler después o bien para tener un hogar al que volver, son un colectivo de no residentes al que prestar especial atención.
Autónomos
La banca, en relación al estudio del riesgo hipotecario de los autónomos, tiene un sesgo funcionarial clarísimo. 💼👨🔧 Para los trabajadores por cuenta propia es más difícil conseguir una hipoteca y las condiciones suelen ser peores. Negociar con un broker hipotecario puede ser la llave que abra la cerradura del crédito con garantía real.
Hipoteca joven
👩🎓🏡 Las hipotecas para jóvenes son préstamos y créditos hipotecarios cuyo público objetivo son "personas jóvenes". Teniendo en cuenta la creciente dificultad de este colectivo para emanciparse, cada vez se ha ido ampliando la edad máxima para encajar en este colectivo, que de momento el mercado marca en los 35 años.
Según el destino de la financiación
Dependiendo del objetivo de la financiación, es decir, de para qué solicitamos dinero al banco, tenemos un buen número de tipos de hipotecas en España.
Financiar la compra de una vivienda
La gran mayoría de condiciones que ofrecen los bancos en sus página webs son para financiar la compra de la vivienda habitual, normalmente al 80% del menor valor entre tasación y compraventa y un plazo de entre 30 y 40 años.
Para financiar la compra de una segunda residencia, lo que hay que tener claro es que hay que tener muchos ahorros y una primera vivienda libre de cargas o con poca deuda pendiente. Dado que primero se impaga una hipoteca sobre una residencia que se usa de forma esporádica o se tiene alquilada, al hogar familiar, el riesgo para los bancos es mayor y, por ello, suelen ser hipotecas más caras y que financian un porcentaje menor, sobre el 60% del menor valor entre tasación y compraventa, como norma general.
Reunificación de deudas
Préstamo con garantía hipotecaria sobre tu vivienda habitual y otro tipo de bienes inmuebles para unificar todos tus préstamos y deudas en una nueva hipoteca de reunificación, pagando una sola cuota.
Son más caras y, como norma, el importe financiado no supera el 50% del valor del inmueble hipotecado. Si las deudas a reunificar no se pagan al día, la opción de reunificar en condiciones desaparece. Como idea: si necesitas reunificar porque te has endeudado por encima de tu capacidad de pagarlas, probablemente valga mucho más la pena que te formes en finanzas y gestión de presupuestos familiares que te vuelvas a mal endeudar.
El broker hipotecario de confianza de Futur Finances para reunificar deudas es Agencia Negociadora:
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Si quieres información sobre la reunificación de deudas consulta la información enlazada. Nunca debes plantearte unificar deudas sin la ayuda de un profesional independiente al prestamista que analice adecuadamente tu situación y las características que te ofrecen para reunificar tus deudas.
Autopromoción
La hipoteca autopromoción se ha vuelto en 2025 una financiación compleja, ya que supone que el propietario de un solar edificable pide dinero para pagar las obras a un constructor. Al existir cada vez menos bancos, hay poca competencia y no resulta sencillo obtener esta financiación a tipos competitivos.
En todo caso, la hipoteca autopromoción exige que el solicitante sepa tanto de promoción inmobiliaria como de crédito, no está al alcance de cualquiera. Numerosos son los casos de inexpertos autopromotores que lo han perdido todo por falta de asesoramiento adecuado.
Hipoteca inversa
La hipoteca inversa es una genial idea mal legislada y peor acogida en un mercado dominado por pocos bancos privados. La idea es que nuestros mayores puedan obtener una renta durante su jubilación, hipotecando "a la inversa" su vivienda habitual.
Hay tantos peligros que atenazan a un colectivo especialmente vulnerable que dichas hipotecas deberían tener el máximo soporte legal y una protección superior al hipotecado. En cambio, la normativa más moderna, la Ley 5/2019, los deja fuera sin entender el economista que escribe estas líneas la razón.
En la práctica, los bancos ofrecen estas hipotecas inversas a jubilados bastante mayores y que viven en viviendas muy caras. Un jubilado de 65 años con una casa pagada de 200.000€ puede olvidarse de acudir a los bancos actuales. Es un tipo de producto que debería ser ofrecido solo por la banca pública, si en algún momento España crea una entidad de este tipo.
Según lugar de contratación de la hipoteca
Gracias a la referencia de Futur Finances, nuestros usuarios han firmado hipotecas con brokers hipotecarios en multitud de puntos de España, del 2004 hasta hoy.
Aproximadamente un 30% de las personas que visitan este portal de hipotecas proviene de Madrid y un 20% son personas que buscan firmar una hipoteca en Barcelona y resto de Cataluña.
El tercer lugar de donde nos visitan y se busca un broker hipotecario para gestionar su expedientes es Andalucía, con un 15% de hipotecas que se pueden firmar allí.
Le siguen las hipotecas en Valencia (8%), en el País Vasco (5%), Galicia, Castilla y león, Aragón y las hipotecas en Mallorca y demás islas de las Illes Balears.
Preguntas y respuestas sobre tipos de hipotecas
Usando nuestro foro gratuito de hipotecas, puedes resolver muchas de tus dudas sobre la tipología de préstamos hipotecarios en España.
Así algunas dudas resueltas son:
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