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Si vols tenir una idea general de la situació judicial de l’IRPH i de les darreres noticies al respecte, pots visitar la nostra pàgina de IRPH. Ara els afectats hauran d’esperar a la resposta del TJUE a una nova qüestió prejudicial, ja que el Tribunal Suprem ha interpretat de forma probanca la sentència del TJUE anterior.

Desde el meu punt de vista com a perito, l’IRPH no és un referencial adequat per ser utilitzat com a tipus de referència oficial del mercat hipotecari.

L’IRPH és un referencial hipotecari feble des d’un punt de vista estadístic degut a la pròpia fórmula de càlcul: és calcula en base a una mitjana aritmètica dels tipus d’interès ponderats comunicats per les entitats financeres. Les entitats financeres ponderen el tipus d’interès que comunica al Banc d’Espanya en base a l’import de les operacions hipotecàries aprovades durant el mes, però el càlcul de l’IRPH no pondera segons el pes de cada banc o caixa en el sistema financer español. Això provoca que tingui el mateix pes en el càlcul de l’IRPH Colonya, Caixa Pollença y Caixabank, per exemple.

A més a més, els tipus d’interès comunicats al Banc d’Espanya no són nominals, sinó TAE, incorporant les comissions.

Aquesta formulació de l’IRPH del conjunt entitats (i també dels desapareguts IRPH de bancs i IRPH de caixes), suposa:

1. Que cada banc conegui l’efecte exacte percentual que tindrà el tipus d’interès comunicat a l’IRPH del mes. Per tant, és un indicador influenciable i previsible per les entitats financeres.
2. Al ser calculat en base a un nombre cada cop més reduït de bancs i caixes, l’indicador perd robustesa.
3. Al no encloure els valors extrems, per qualitat estadística com a indicador de la tendència central. Si una petita entitat com Caixa Pollença té uns preus hipotecaris elevats, per exemple, augmenta l’IRPH amb la mateixa importància que Caixabank, que al ser una entitat gran ha de competir més i ofereix preus més baixos. En altres paraules, l’IRPH no reflexa correctament els preus de mercat.
4. Al ser calculat en base als preus TAE, sempre resultarà més car que l’Euribor, que es calcula amb els interessos nominals. En els darrers 20 anys l’IRPH ha superat, de mitjana, en un 1,637% a l’Euribor. És a dir, per haver ofert un preu similar a l’Euribor, el punt de partida al que sumar el diferencial hauria hagut de ser de IRPH-1,637% (un diferencial negatiu, no positiu).

En la següent gràfica es veu clarament com sempre és i serà més car l’IRPH que l’Euribor:

Apreciada Neera,

En primer lugar tendríamos que analizar si su contrato de alquiler podría acogerse a las medidas previstas en el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

Este Real Decreto vuelve a establecer la diferencia entre que el arrendador tenga la consideración de ser un gran tenedor, entendiendo por “gran tenedor” cuando éste sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m².

Si tu arrendador se encontrara dentro de este supuesto, el Real- Decreto prevé entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses.

El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

El mecanismo establecido para solicitarlo es el siguiente:

La persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente.

Importante recordar que debe solicitarse antes del 31 de enero de 2021 y siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto-Ley 35/2020

Ahora bien si su arrendador no puede ser considerado un gran tenedor, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

En este caso nos remite a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, y por lo tanto las partes están abocadas a negociar un acuerdo. La pregunta adecuada llegados a este punto es ¿y si las partes no llegan a un acuerdo, puedo obligar al arrendador a que acceda a dicha rebaja?

La ley de arrendamientos no tiene prevista dicha situación, puesto que sólo prevé el acuerdo entre las partes, pero llegados a este punto es donde debemos buscar el mecanismo jurídico de la cláusula rebus sic stantibus.

Rebus sic stantibus significa “estando así las cosas” y ha sido analizada por el Supremo.

Esta cláusula solo puede ser invocada en circunstancias extraordinarias, que no se hayan podido prever, como es el caso del estado de alarma decretado el 14 de marzo de 2020, o el decretado el pasado 25 de octubre de 2020.

El Tribunal Supremo fijó doctrina sobre la misma en la STS Nº 333/2014, Sala de lo Civil, Rec 2250/2012 de 30 de junio de 2014, y estableció lo siguiente para poder ser aplicada según las circunstancias, destacando los siguientes elementos:

1. Acontecimiento sobrevenido, fortuito, rigidez en su imprevisibilidad, que comporte una alteración de la razón o causa económica del contrato.
2. Crisis económica y excesiva onerosidad.

Hasta ahora los Juzgados habían sido muy restrictivos en la aplicación de dicha cláusula pero ya empezamos a tener las primeras sentencias en las que, ante las circunstancias actuales, se condena al arrendador a una rebaja del alquiler por parte del Juez. Con dicha cláusula se “trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato” (STS, Pleno, de 17/01/2013).

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Apreciada Maria,

De su consulta deduzco que ustedes han fijado una valoración a la vivienda de común acuerdo, pero lo importante es analizar qué pasa con dicha vivienda ante las diferentes opciones que nos plantea que pasamos a analizar:

• Opción a) Si cualquiera de los copropietarios se adjudica la otra mitad.

Ustedes han previsto dicho escenario en el convenio bajo las siguientes premisas: “Para el caso de que se produzca la extinción del condominio y cualesquiera de las partes se adjudique la vivienda junto al crédito hipotecario solidario que grava la misma (titularidad de ambos), quien se lo adjudique se obliga a liberar al otro de la garantía personal que supone seguir apareciendo como deudor hipotecario y para ello, se obliga a realizar las gestiones oportunas con el fin de excluirle del citado préstamo hipotecario”.

La literalidad de dicha cláusula significa lo siguiente: imaginemos que partimos de una valoración de 300.000 euros y de un capital pendiente de amortización de la hipoteca de 50.000 €, como usted nos propone de ejemplo. Si el otro copropietario se queda con su mitad le debe compensar con 150.000 € y además se hará cargo de los 50.000 € de capital pendiente de amortizar de la hipoteca.

En esta opción lo que deben tener presente es que la entidad bancaria puede o no liberar al otro de la posición deudora, puesto que tendrá que estudiar la viabilidad de dejar el préstamo hipotecario solo con un deudor hipotecario o concederle un nuevo préstamo hipotecario al copropietario interesado extinguiendo el anterior o cualquier otra opción que determine el departamento de riesgo de la entidad bancaria; es decir, que una cosa es la voluntad de ustedes y otra que el banco, un tercero, acepte dicha operación.

• Opción b) Que la vivienda se venda a un tercero por el precio que ustedes han acordado:

Para este caso la vivienda se vende a un tercero por 300.000 €; una parte de estos 300.000 € debe ir destinada a abonar el préstamo hipotecario que grava dicha vivienda (los 50.000 €) , puesto que quien la adquiere lo hace libre de cargas, y la cantidad restante se reparte entre los copropietarios por mitades.

300.000 €-50.000 €= 250.000 €/2= 125.000 €

Estos son los dos escenarios nacidos de la información que nos plantea en su consulta pero debo reconocer que es interesante la duda que plantea; la literalidad de la cláusula establecida en el convenio no dice que del valor de la vivienda se deba descontar la hipoteca si son los copropietarios los que quieren adjudicarse la vivienda y por eso mismo le recomendaría que especificaran dicho punto, puesto que pueden tener malos entendidos el día que ustedes quieran adjudicarse la mitad del otro.

En último lugar indicarle que el crédito hipotecario solidario implica que la entidad bancaria puede reclamar la totalidad del cumplimiento del mismo a cualquiera de los deudores hipotecarios, es decir, no divide dicha responsabilidad a mitades.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Estimada María,

La financiación máxima para viviendas en suelo rústico, siempre que estén consolidadas  e inscritas en el Registro de la Propiedad es de un 70% del valor de compra. Para financiaciones hasta el 100% del valor de compra las entidades bancarias van a requerir una segunda garantía real.

En el caso del banco que nos apunta, no admite por política interna segundas garantías reales.

Si lo que adquirieran fuera una vivienda en suelo urbano, por la condición de funcionarios que tienen, se podría financiar el 100% de compra y tasación.

Estamos a su disposición para cualquier aclaración.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

1. ¿Ofrecerá hipotecas ING al 100% más gastos en 2021?
2. ¿Mejorará las condiciones de su hipoteca a tipo variable, la hipoteca ING fija o la mixta este nuevo año?

Evidentemente no tengo la respuesta y, en todo caso, en cualquier momento puedes consultarlo a los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por este portal rellenando este formulario sin compromiso.

A la pregunta de si ING va a financiar el 100% de las operaciones hipotecarias sin ahorros en 2021, lo más probable es la respuesta sea afirmativa solo para perfiles con empleo estable y que sean clientes de ING con cierto recorrido.

En cuanto a la mejora de condiciones, lo veo posible en la hipoteca variable, que en estos momentos sigue a Euribor + 0,99% (contratando productos) y Euribor + 1,79% (sin vinculación). Más me cuesta pensar que mejorará su hipoteca fija, hoy a un tipo fijo nominal del 1,60% – 2,40% según vinculación.

En todo caso, espero un 2021 mejor para hipotecarse que el terrible 2020 que nos deja atrás, con las primeras vacunaciones ya en marcha.