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Suelo rústico y suelo urbano

Veamos a efectos de tasación cómo se valora el suelo urbano y el suelo rústico en España.

Se entiende por suelo rústico aquel que por sus condiciones naturales, sus características ambientales, paisajísticas o ecológicas, su valor productivo agropecuario, forestal o ganadero, se encuentra dentro del espacio rural.

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Valoración catastral y recibo IBI

Lo que los ciudadanos con propiedad pagamos cada año, el Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI o comúnmente llamado el recibo de la contribución, es un impuesto municipal que se basa en aplicar unos coeficientes al valor catastral de nuestra vivienda. Por tanto, para saber cuanto pagamos de IBI hay que entender en que se basa la Administración Central para valorar catastralmente nuestra propiedad.

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Tasación de terrazas

Muchas veces recibo consultas referente a la valoración de  terrazas en inmuebles, que en ocasiones aparecen por separado, conjuntamente imputadas en la superficie del inmueble o sencillamente no se valoran.

Esto es debido al tipo de terraza que se encuentra en el inmueble, que a efectos de tasación varía según la naturaleza registral de éstas, sean cubiertas, descubiertas, privativas, comunitarias, etc y a la superficie tanto del inmueble como de la terraza o la suma de las distintas que figuren en él.

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Fin de año, resumen de los contenidos de este blog más visitados en el 2012.

Recurso aparentemente simple, pero que muchas veces es más útil de lo que parece para el lector, que no tiene tiempo ni ganas de leer todo lo que los blogueros empedernidos generamos.

Gracias a todos por visitar este vuestro hogar económico. Os dejo con la clasificación, esperando que os resulte interesante para acabar el año informado:

  1. ¿Peligran nuestros ahorros si desaparece el euro?, cuyas visitas se centran entre abril y agosto, básicamente.
  2. El simbolismo de las tortugas, un bien posicionado contenido que genera un goteo incesante de gente interesada por este genial animal.
  3. Valoración catastral y recibo del IBI, una aportación de la tasadora y amiga Gemma Garzón, que ofrece un excelente servicio de pretasaciones online.
  4. Participaciones preferentes y otros productos tóxicos, de triste actualidad.
  5. Avalista, hipotecante no deudor y otras figuras hipotecarias. No firmes nunca una hipoteca si no conoces la diferencia. Y de paso aprovecha y descárgate la guía de hipotecas gratuita de iAhorro, que he dirigido.
  6. Interpretando una nómina, por Luis Cabezas Echegoyen. Buen amigo que hoy está en su querida Argentina natal.
  7. Diferencias entre suelo urbano y rústico a efectos de tasación, de Gemma Garzón.
  8. Corralito del dinero, con la experiencia de Luis Cabezas, vivida en su propio país.
  9. Una definición sencilla de la prima de riesgos. Tan de moda en la crisis económica que nos ha tocado vivir.
  10. Canje de preferentes, de laCaixa en este caso particular.

Un ránking que esperamos os ayude a entender un poco más la economía y las finanzas.

Pire domestiche

En esta selección, en lugar de seleccionar los que creo son mis mejores entradas en este blog, voy a relacionar los posts del 2010 que más han gustado a mis lectores, en base a las visitas recibidas:

  1. Comentarios a la entrevista de Niño Becerra y Marc Vidal, por José Basauri
  2. Suelo urbano y suelo rústico a efectos de tasación, por Gemma Garzón
  3. Hipoteca con “suelo”: ¿hasta dónde es legal? por HelpMyCash
  4. La exención por vivienda habitual en 2009 y a partir de 2011, en Actibva
  5. Valoración de las terrazas a efectos de tasación, por Gemma Garzón
  6. Resumen de algunos aspectos de la Ley Omnibus
  7. Valoración catastral y recibo de contribución, por Gemma Garzón
  8. Guía práctica para conseguir una buena hipoteca, en Actibva
  9. El usufructo de acciones, en Actibva
  10. Valoración de la expropiación de solares rústicos y urbanos, por Gemma Garzón

Un verdadero placer ver como muchos de los posts de nuestros colaboradores son los más leídos del año.

Gemma Garzón Martín
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Recientemente se ha anunciado la revisión catastral para varios municipios Españoles entre ellos Castellón, Oviedo, Terrassa y Madrid de 4.200.000 viviendas.

El valor catastral nunca puede superar el valor de mercado actual; entre los criterios que determinan la valoración hay “las circunstancias actuales”, que en muchas zonas sigue siendo a la baja, y en los que el precio de venta es limitado administrativamente (el valor no podrá en ningún caso superar dicho precio que viene impuesto por los módulos establecidos en cada comunidad autonómica).

Sobre la referencia establecida, a tal de proceder a la homogeneización de valores, se aplicará un coeficiente de relación de mercado (RM) de 0,5 al valor individualizado resultante de la Ponencia de Valores.

El monje recaudador

Se supone que la revisión será para aumentar los valores y, en consecuencia, las cuotas a ingresar  del IBI (impuesto municipal conocido por muchos como la contribución municipal). Es importante que se sepa que se puede presentar una valoración por contradicción si no se está de acuerdo con la revisión ofrecida y pedir el desglose de la valoración al catastro.

Por todo esto, los ciudadanos de a pie, nos volvemos a encontrar con imposiciones que afectan nuestro quehacer diario. Bajadas de sueldos, subidas de impuestos, … ¿Qué será lo próximo?

Imagen | edans, Flickr

Gemma Garzón Martín
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Son muchas las noticias que surgen en estos tiempos, la última ha sido de nuestro presidente el Sr. Zapatero en su visita a los Estados Unidos donde afirma que la vivienda en España ha tocado fondo.

También son muchos los estudios que se publican en diferentes portales inmobiliarios y tasadoras oficiales, donde publican precios medios por zonas de toda España. Como ejemplos:

Euroval (informe de coyuntura inmobiliaria)

Tinsa (Índice ímie en PDF)

Idealista.com (informes de precios)

Todo hay que decir que en estos estudios se toman inmuebles con características medias, no se aplica a viviendas unifamiliares, locales comerciales, naves u otro tipo de inmueble con características propias y diferenciadas.

El precio de la vivienda ha experimentado una fuerte bajada, en estos últimos años, pero también existen los propietarios que han vuelto a poner el precio de hace 3 o 4 años, hartos de no realizar ventas y de que los bancos cada día endurezcan mucho más los requisitos para acceder a una hipoteca.

Existen zonas, de cada ciudad, donde hemos visto pisos de renta baja a precios por las nubes y donde ahora se encuentran hasta al 70% del valor de hace unos años, y de los cuales no habla nadie. O de zonas residenciales en donde los precios siguen siendo astronómicos y con demanda constante.

Estamos en un momento, en que los precios al final se marcan por la necesidad de compra y venta, en donde los bancos, de su patrimonio actual, están ofertando a precio real de mercado con grandes facilidades hipotecarias e incitando a los clientes a comprar su producto, y los que prefieren esperar a mal vender y aguantar aunque sea alquilando.

La modalidad de alquiler con opción a compra crece cada día más, y sería deseable que se mejorara su regulación , ya que cada día más se cierran contratos de este tipo.

Por concluir, es muy fácil augurar una subida o bajada, como hace un tiempo donde todos gritábamos “qué viene el lobo” (que esto se acaba) y no parábamos de comprar a la alta año tras año y ahora se encuentra al efecto contrario donde la mayoría de expertos anuncia el fondo en los precios de vivienda,

¡se abren apuestas!

Imagen | elgarydaly, Flickr

Nuestra colaboradora Gemma Garzón os responderá a vuestras dudas en el consultorio que Invertia abre para todos.

INVERTIA tendrá durante hoy jueves 17 de junio y mañana viernes, 18 un consultorio a disposición de todos aquellos que estén interesados en aclarar todas estas dudas. La encargada de responder a todas las cuestiones planteadas será Gemma Garzón, experta en tasación y perito judicial inmobiliario y lo hará a través de este nuevo blog de Invertia.

Muchas empresas se encuentran en la necesidad de proceder a aplazar o fraccionar pagos a la administración debido a la situación de crisis económica en la que nos encontramos y no disponen de bienes inmuebles como garantía pero si de bienes muebles en propiedad, es decir, de maquinaria, vehículos, herramientas específicas, etc.

El legislador, consciente de esta circunstancia, establece en la Ley 58/2003, General Tributaria y en el Real Decreto 835/2005 que aprueba el Reglamento General de Recaudación, la figura del APLAZAMIENTO Y FRACCIONAMIENTO DE DEUDA TRIBUTARIA.

Para importes superiores a 18.000 euros es necesario presentar una garantía, en este caso una valoración de un bien en propiedad, en el caso de bienes muebles se presentará una valoración abreviada donde tendremos en cuenta:

  1. Antigüedad (a comparar siempre con su vida útil que depende del tipo y servicio que realiza).
  2. La obsolescencia por la evolución de la tecnología propia del activo en cuestión.
  3. El mantenimiento y conservación.
  4. El tipo de faena y condiciones ambientales en el que se desenvuelve la actividad.
  5. Las mejoras que puedan haberse incorporado.

Una opción de garantía ante la Administración cuando los bienes inmuebles no bastan o no se dispone de ellos.

Gemma Garzón Martín
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 Llamamos valoración contenciosa a aquella que forma parte de un proceso judicial, también llamadas periciales. Son para procesos de mora, subastas, impagos, reclamaciones de cantidades y similares.

El valor asignado siempre será el de mercado actual siendo este el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Se pueden realizar de parte, asignada por una de las partes del proceso o asignadas por el juzgado directamente, donde las dos partes se ponen de acuerdo para asignar a un perito judicial o es el juez quien realiza la designación aleatoriamente según listados y profesional a asignar.

La valoración se puede llevar a cabo de dos maneras: con acceso y sin acceso (siempre teniendo en cuenta que hay que valorar un bien inmueble). La gran mayoría de veces se suele realizar sin acceso ya que es casi imposible entrar en el inmueble dada la actitud adversa del que se sabe embargado o demás.

Valoración con acceso al inmueble

Se realiza accediendo al inmueble, se realiza un plano con mediciones, reportaje fotográfico y comprobación de conservación y ocupación. Se realiza la valoración, normalmente, por el método de comparación según normativa Orden ECO/805/2003.

Valoración sin acceso

Es cuando no es posible acceder al interior del inmueble y no es posible comprobar el estado de ocupación y conservación interior, su medición exacta. Se realiza un reportaje fotográfico del exterior del inmueble y de su entorno. Se realiza la valoración por el método de comparación según Orden ECO/805/2003 y como no ha sido posible realizar comprobaciones interiores se aplica un porcentaje de depreciación importante ya que se desconoce su estado devaluándola como si prácticamente se tuviera que rehabilitar. Si hubiera algún indicio de que no es habitable también se contemplaría en el informe.

Por eso, el hecho de poder acceder o no es muy importante ya que su valor será muy diferente (más alto si se permite el acceso).

Muchas entidades bancarias proceden a la valoración contenciosa antes de negociar una dación e impago de hipoteca, se recomienda siempre para este fin, que se facilite el acceso al profesional que tiene que realizar el informe, ya que el hecho de no hacerlo perjudicaría al propietario en cuanto al valor del mismo.

Gemma Garzón Martín
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Imagen | Daquella manera, Flickr