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Fin de año, resumen de los contenidos de este blog más visitados en el 2012.

Recurso aparentemente simple, pero que muchas veces es más útil de lo que parece para el lector, que no tiene tiempo ni ganas de leer todo lo que los blogueros empedernidos generamos.

Gracias a todos por visitar este vuestro hogar económico. Os dejo con la clasificación, esperando que os resulte interesante para acabar el año informado:

  1. ¿Peligran nuestros ahorros si desaparece el euro?, cuyas visitas se centran entre abril y agosto, básicamente.
  2. El simbolismo de las tortugas, un bien posicionado contenido que genera un goteo incesante de gente interesada por este genial animal.
  3. Valoración catastral y recibo del IBI, una aportación de la tasadora y amiga Gemma Garzón, que ofrece un excelente servicio de pretasaciones online.
  4. Participaciones preferentes y otros productos tóxicos, de triste actualidad.
  5. Avalista, hipotecante no deudor y otras figuras hipotecarias. No firmes nunca una hipoteca si no conoces la diferencia. Y de paso aprovecha y descárgate la guía de hipotecas gratuita de iAhorro, que he dirigido.
  6. Interpretando una nómina, por Luis Cabezas Echegoyen. Buen amigo que hoy está en su querida Argentina natal.
  7. Diferencias entre suelo urbano y rústico a efectos de tasación, de Gemma Garzón.
  8. Corralito del dinero, con la experiencia de Luis Cabezas, vivida en su propio país.
  9. Una definición sencilla de la prima de riesgos. Tan de moda en la crisis económica que nos ha tocado vivir.
  10. Canje de preferentes, de laCaixa en este caso particular.

Un ránking que esperamos os ayude a entender un poco más la economía y las finanzas.

Pire domestiche

En esta selección, en lugar de seleccionar los que creo son mis mejores entradas en este blog, voy a relacionar los posts del 2010 que más han gustado a mis lectores, en base a las visitas recibidas:

  1. Comentarios a la entrevista de Niño Becerra y Marc Vidal, por José Basauri
  2. Suelo urbano y suelo rústico a efectos de tasación, por Gemma Garzón
  3. Hipoteca con “suelo”: ¿hasta dónde es legal? por HelpMyCash
  4. La exención por vivienda habitual en 2009 y a partir de 2011, en Actibva
  5. Valoración de las terrazas a efectos de tasación, por Gemma Garzón
  6. Resumen de algunos aspectos de la Ley Omnibus
  7. Valoración catastral y recibo de contribución, por Gemma Garzón
  8. Guía práctica para conseguir una buena hipoteca, en Actibva
  9. El usufructo de acciones, en Actibva
  10. Valoración de la expropiación de solares rústicos y urbanos, por Gemma Garzón

Un verdadero placer ver como muchos de los posts de nuestros colaboradores son los más leídos del año.

Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido
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Recientemente se ha anunciado la revisión catastral para varios municipios Españoles entre ellos Castellón, Oviedo, Terrassa y Madrid de 4.200.000 viviendas.

El valor catastral nunca puede superar el valor de mercado actual; entre los criterios que determinan la valoración hay “las circunstancias actuales”, que en muchas zonas sigue siendo a la baja, y en los que el precio de venta es limitado administrativamente (el valor no podrá en ningún caso superar dicho precio que viene impuesto por los módulos establecidos en cada comunidad autonómica).

Sobre la referencia establecida, a tal de proceder a la homogeneización de valores, se aplicará un coeficiente de relación de mercado (RM) de 0,5 al valor individualizado resultante de la Ponencia de Valores.

El monje recaudador

Se supone que la revisión será para aumentar los valores y, en consecuencia, las cuotas a ingresar  del IBI (impuesto municipal conocido por muchos como la contribución municipal). Es importante que se sepa que se puede presentar una valoración por contradicción si no se está de acuerdo con la revisión ofrecida y pedir el desglose de la valoración al catastro.

Por todo esto, los ciudadanos de a pie, nos volvemos a encontrar con imposiciones que afectan nuestro quehacer diario. Bajadas de sueldos, subidas de impuestos, … ¿Qué será lo próximo?

Imagen | edans, Flickr

Gemma Garzón Martín
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Son muchas las noticias que surgen en estos tiempos, la última ha sido de nuestro presidente el Sr. Zapatero en su visita a los Estados Unidos donde afirma que la vivienda en España ha tocado fondo.

También son muchos los estudios que se publican en diferentes portales inmobiliarios y tasadoras oficiales, donde publican precios medios por zonas de toda España. Como ejemplos:

Euroval (informe de coyuntura inmobiliaria)

Tinsa (Índice ímie en PDF)

Idealista.com (informes de precios)

Todo hay que decir que en estos estudios se toman inmuebles con características medias, no se aplica a viviendas unifamiliares, locales comerciales, naves u otro tipo de inmueble con características propias y diferenciadas.

El precio de la vivienda ha experimentado una fuerte bajada, en estos últimos años, pero también existen los propietarios que han vuelto a poner el precio de hace 3 o 4 años, hartos de no realizar ventas y de que los bancos cada día endurezcan mucho más los requisitos para acceder a una hipoteca.

Existen zonas, de cada ciudad, donde hemos visto pisos de renta baja a precios por las nubes y donde ahora se encuentran hasta al 70% del valor de hace unos años, y de los cuales no habla nadie. O de zonas residenciales en donde los precios siguen siendo astronómicos y con demanda constante.

Estamos en un momento, en que los precios al final se marcan por la necesidad de compra y venta, en donde los bancos, de su patrimonio actual, están ofertando a precio real de mercado con grandes facilidades hipotecarias e incitando a los clientes a comprar su producto, y los que prefieren esperar a mal vender y aguantar aunque sea alquilando.

La modalidad de alquiler con opción a compra crece cada día más, y sería deseable que se mejorara su regulación , ya que cada día más se cierran contratos de este tipo.

Por concluir, es muy fácil augurar una subida o bajada, como hace un tiempo donde todos gritábamos “qué viene el lobo” (que esto se acaba) y no parábamos de comprar a la alta año tras año y ahora se encuentra al efecto contrario donde la mayoría de expertos anuncia el fondo en los precios de vivienda,

¡se abren apuestas!

Imagen | elgarydaly, Flickr





Gemma Garzón Martín
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Lo que los ciudadanos con propiedad pagamos cada año, el Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI o comúnmente llamado el recibo de la contribución, es un impuesto municipal que se basa en aplicar unos coeficientes al valor catastral de nuestra vivienda. Por tanto, para saber cuanto pagamos de IBI hay que entender en que se basa la Administración Central para valorar catastralmente nuestra propiedad.

El criterio del valor catastral está regulado por el RD Legislativo 1/2004 (PDF),  por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; establece en el artículo 8 de la definición de valor catastral en los siguientes términos:

1.- El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

2.- Para determinar el valor se tendrá en cuenta los siguientes criterios:

  • Localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo y su aptitud para la producción.
  • El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
  • Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
  • Las circunstancias y valores del mercado.
  • Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.

3.- El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

Se calculan los valores por separado, tanto de construcciones como del suelo y se aplican coeficientes correctores por zona, calidad, antigüedad, etc. de naturaleza urbana.

Los coeficientes aplicados se basan en metodologías internas que se publican anualmente.

Para establecer los cálculos la base del valor es el 50% de los valores de mercado, establecidos por los estudios de mercado catastrales.

Más Información | Normativa Catastral
Imagen | Ayuntamiento de Sagunto

Nuestra colaboradora Gemma Garzón os responderá a vuestras dudas en el consultorio que Invertia abre para todos.

INVERTIA tendrá durante hoy jueves 17 de junio y mañana viernes, 18 un consultorio a disposición de todos aquellos que estén interesados en aclarar todas estas dudas. La encargada de responder a todas las cuestiones planteadas será Gemma Garzón, experta en tasación y perito judicial inmobiliario y lo hará a través de este nuevo blog de Invertia.

Muchas empresas se encuentran en la necesidad de proceder a aplazar o fraccionar pagos a la administración debido a la situación de crisis económica en la que nos encontramos y no disponen de bienes inmuebles como garantía pero si de bienes muebles en propiedad, es decir, de maquinaria, vehículos, herramientas específicas, etc.

El legislador, consciente de esta circunstancia, establece en la Ley 58/2003, General Tributaria y en el Real Decreto 835/2005 que aprueba el Reglamento General de Recaudación, la figura del APLAZAMIENTO Y FRACCIONAMIENTO DE DEUDA TRIBUTARIA.

Para importes superiores a 18.000 euros es necesario presentar una garantía, en este caso una valoración de un bien en propiedad, en el caso de bienes muebles se presentará una valoración abreviada donde tendremos en cuenta:

  1. Antigüedad (a comparar siempre con su vida útil que depende del tipo y servicio que realiza).
  2. La obsolescencia por la evolución de la tecnología propia del activo en cuestión.
  3. El mantenimiento y conservación.
  4. El tipo de faena y condiciones ambientales en el que se desenvuelve la actividad.
  5. Las mejoras que puedan haberse incorporado.

Una opción de garantía ante la Administración cuando los bienes inmuebles no bastan o no se dispone de ellos.

Gemma Garzón Martín
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 Llamamos valoración contenciosa a aquella que forma parte de un proceso judicial, también llamadas periciales. Son para procesos de mora, subastas, impagos, reclamaciones de cantidades y similares.

El valor asignado siempre será el de mercado actual siendo este el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Se pueden realizar de parte, asignada por una de las partes del proceso o asignadas por el juzgado directamente, donde las dos partes se ponen de acuerdo para asignar a un perito judicial o es el juez quien realiza la designación aleatoriamente según listados y profesional a asignar.

La valoración se puede llevar a cabo de dos maneras: con acceso y sin acceso (siempre teniendo en cuenta que hay que valorar un bien inmueble). La gran mayoría de veces se suele realizar sin acceso ya que es casi imposible entrar en el inmueble dada la actitud adversa del que se sabe embargado o demás.

Valoración con acceso al inmueble

Se realiza accediendo al inmueble, se realiza un plano con mediciones, reportaje fotográfico y comprobación de conservación y ocupación. Se realiza la valoración, normalmente, por el método de comparación según normativa Orden ECO/805/2003.

Valoración sin acceso

Es cuando no es posible acceder al interior del inmueble y no es posible comprobar el estado de ocupación y conservación interior, su medición exacta. Se realiza un reportaje fotográfico del exterior del inmueble y de su entorno. Se realiza la valoración por el método de comparación según Orden ECO/805/2003 y como no ha sido posible realizar comprobaciones interiores se aplica un porcentaje de depreciación importante ya que se desconoce su estado devaluándola como si prácticamente se tuviera que rehabilitar. Si hubiera algún indicio de que no es habitable también se contemplaría en el informe.

Por eso, el hecho de poder acceder o no es muy importante ya que su valor será muy diferente (más alto si se permite el acceso).

Muchas entidades bancarias proceden a la valoración contenciosa antes de negociar una dación e impago de hipoteca, se recomienda siempre para este fin, que se facilite el acceso al profesional que tiene que realizar el informe, ya que el hecho de no hacerlo perjudicaría al propietario en cuanto al valor del mismo.

Gemma Garzón Martín
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Imagen | Daquella manera, Flickr

Los diferentes métodos de valoración son:

  1. Por comparación.
  2. Coste de reposición.
  3. Método residual.
  4. Actualización de rentas.

Estos métodos son los habitualmente utilizados por los tasadores inmobiliarios y recogidos por las Normas Europeas de Valoración, todos ellos están reconocidos, contemplados y desarrollados en las normas de valoración de garantía de las OM, aunque las denominaciones no sean idénticas. Están recogidas y reguladas por las Normas de Valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras por la ECO 805/2003 (PDF).

Para poder realizar la valoración de un solar, ya sea rústico o urbano, es imprescindible contar con la documentación siguiente:

  1. Nota registral o escrituras.
  2. Recibo del I.B.I.
  3. Normativa urbanística aplicable al solar.
  4. Cédula de aprovechamiento urbanístico.
  5. El método de valoración inmobiliario más empleado es el de comparación, que podremos aplicar para la valoración de un solar rústico pero no para un solar urbano.

Valoración de solares rústicos

Hay que comprobar que no existan edificaciones dentro del mismo; si fuera así hay que confirmar que se encuentran legalmente construidas, si es un almacén agrícola o casa unifamiliar y que no tiene ningún expediente regulatorio abierto. Se realizará la consulta al ayuntamiento al que pertenezca.

Si la construcción no figura en las escrituras, para realizar una valoración hipotecaria, no se tendría en cuenta su valor ya que se tendría que proceder a su legalización realizando una declaración de obra nueva y registrarla en el Registro de la Propiedad.

Para la valoración de un solar rústico se tendrá también en cuenta si existe plantación de algún tipo en ella y se realizará el cálculo mediante la actualización de renta de la explotación derivada de ella. Muy importante es si es de regadío o de secano.

Para realizar la valoración para una expropiación hay que calcular su precio razonable o justiprecio. Si se encontrara una casa unifamiliar no escriturada y habitada se procederá a su valoración teniendo en cuenta si es vivienda habitual o segunda residencia. Si se encontraran más elementos dentro de la finca, también se realiza la valoración, a pesar que no conste en escrituras y se realizará un alzamiento de planos de todos los elementos.

También se tendrá en cuenta la ubicación y accesos a la misma, si se ubica más o menos cercano a un núcleo urbano y si su acceso es por caminos asfaltados o de tierra.

Si se procede a una expropiación forzosa inmediata, al valor obtenido se le suma un 5%.

Valoración de solares urbanos

Para poder realizar la valoración de un solar urbano es imprescindible que los servicios técnicos del Ayuntamiento emitan una cédula de aprovechamiento urbanístico, en el se obtiene la superficie que se puede construir, la tipología y si existe algún condicionante sobre él. Por ejemplo podría darse el caso que hubiera una construcción sobre él y que estuviera catalogado como protegida, por lo que nos encontraríamos con otros parámetros a tener en cuenta para su cálculo.

Siempre se tendrá en cuenta el máximo aprovechamiento del terreno en el principio del mayor y mejor uso.
El principio del mayor y mejor uso de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

Realizando el método de comparación, tendríamos que obtener comparables de solares urbanos ubicados en la misma zona o análoga donde se pudiera construir la misma tipología de inmuebles, con el mismo aprovechamiento y metros totales a construir. No suelen encontrarse comparables ya que es muy difícil que se den varios solares iguales con los mismos parámetros, según la normativa de valoración es imprescindible obtener 6 comparables análogos a los que se valora, por lo que su método correcto de valoración será por el Residual.

El método de valoración residual permite obtener el valor del suelo, de terrenos y de inmuebles destinados a la rehabilitación, a partir del valor de la edificación que en él se encuentre construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los demás componentes del valor que no son el suelo.

Para determinar el valor de mercado del suelo, a partir del valor del producto inmobiliario final, se determinará la deducción de él de todos los gastos e inversiones necesarias para ello; incluyendo los gastos financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que presumiblemente un promotor de tipo medio consideraría.

Como se obtiene la tipología a construir, se complementa la valoración, buscando comparables de obra nueva de la misma, en la misma zona y análogos. Para realizar los cálculos de una expropiación se cogerán los valores medios de construcciones medias con calidades medias para poder ajustarse al valor de justiprecio y más razonable, con lo que obtendremos los precios medios de venta de la zona.

Si se procede a una expropiación forzosa inmediata, al valor obtenido se le suma un 5%

Gemma Garzón Martín
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Se entiende por suelo rústico aquel que por sus condiciones naturales, sus características ambientales, paisajísticas o ecológicas, su valor productivo agropecuario, forestal o ganadero, se encuentra dentro del espacio rural.

Se subdivide, de acuerdo con la zonificación propuesta, en protegido o común.

Sus usos característicos son:

  1. Los que engloben actividades de producción agropecuaria, entendiendo como tal, la agricultura extensiva en secano o regadío, horticultura, floricultura, cultivos especiales, a la intemperie o bajo invernadero.
  2. Los que engloben actividades ligadas a las explotaciones forestales.
  3. Los que se relacionen con el uso ganadero.

 El suelo rústico protegido viene constituido por aquellos suelos donde la Administración pretende conservar su estado actual preservando los recursos naturales existentes, evitando transformaciones urbanizadoras o edificatorias que lo afecten.

Dentro de suelo rústico se pueden encontrar zonas aptas para urbanizar que se encuentran dentro de un proceso de desarrollo urbanístico, tanto sea para residencial como para industrial.

Por otra parte el suelo urbano se define como aquel ya consolidado por la edificación y/o dotados de los servicios urbanísticos de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministros de energía eléctrica.

Las normativas urbanísticas son las que prevén expresamente los índices edificatorios o de intensidad de edificación, la edificabilidad queda definida por la envolvente máxima de edificación que resulta de la aplicación de las condiciones de cada zona y de los parámetros del tipo de ordenación regulados por estas normas. Se dividen en diferentes tipos de ordenación, según tipología y uso constructivo

Por ejemplo, en una zona el Plan General de Ordenación puede establecer que solamente se puede edificar en ese suelo urbano viviendas unifamiliares, con sótano, planta baja y primer piso. La edificabilidad máxima establecida, sin tener en cuenta el sótano, sería del 75%. La fachada mínima de 5 metros. En este caso, para un solar urbano de 100 m2, sería necesario tener un ancho mínimo de 5 metros y la superficie edificada máxima de las dos plantas sería en total de 75 m2. El sótano iría aparte.

Si resultase que compramos un solar urbano que no permite los 5 metros mínimos de fachada, por muy urbano que fuere no podríamos construir una vivienda en él.

VALORACIÓN DEL SUELO RÚSTICO

El método de valoración es por comparación y por las rentas obtenidas de su plantación, ya que no es lo mismo que el suelo se encuentre dando un rendimiento por siembra o plantación a que se encuentre sin explotación o dentro de una zona protegida destinada a pastos o bosque

Muchos suelos rústicos disponen de edificaciones destinadas a almacenaje o vivienda. Los destinados a almacenaje se suelen valorar por el método de reposición, ya que no suele encontrarse elementos de estos a la venta. En el caso de que se ubique una vivienda y después de comprobar que se encuentra dentro de una normativa vigente y sin ningún expediente disciplinario abierto, es decir, dentro de la legalidad, podremos valor por el método de comparación o reposición, según si se encuentran comparables análogos o no.

Si nos encontramos con un suelo dentro de un plan parcial el cual va a sufrir una recalificación, habrá que tener en cuenta el tipo de recalificación, a urbano o industrial, en el cual se aplicará el método de valoración residual del suelo, al cual se le restará el coste de urbanización y se tendrá que tener en cuenta que una parte del suelo hay que cederlo a viales y zonas verdes por lo que su superficie menguará considerablemente.

VALORACIÓN DE SUELO URBANO

Se puede valorar tanto por el método de comparación como por el método residual del suelo.

Para el método de comparación se tendrán que obtener comparables de suelo urbano en el cual contenta el mismo índice y tipo edificatorio que al que valoremos, cosa que no es nada frecuente, ya que no suelen existir dos solares iguales.

Para el método residual, primero tendremos que obtener la normativa urbanística o la cédula de aprovechamiento, donde encontraremos el tipo e índice edificatorio y el aprovechamiento del mismo. Obtendremos comparables, según el tipo edificatorio que vaya, ya sean viviendas unifamiliares, plurifamiliares, comerciales, garajes, trasteros, etc, con lo que obtenemos un precio de Valor de Mercado al que aplicaremos las superficies correspondientes del mismo. También tendremos en cuenta los gastos generales y el beneficio del promotor (si no es para una autopromoción), al que aplicaremos los porcentajes vigentes establecidos.
Al valor obtenido hay que restarle el derribo, siempre que fuera necesario practicar alguno en dicho suelo (por existir una edificación en ruinas que derribar antes de poder construir la nueva edificación).

Con este artículo espero haber arrojado un poco más de luz sobre los informes de tasación de suelos, rústicos o urbanos.

Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido
gemmagarzonm@gmail.com

Imagen | Vitormotomura, Flickr