No soy ni el primero ni el último conocedor del mercado hipotecario que exige una normativa hipotecaria moderna que incluya mecanismos importantes y ágiles de segunda oportunidad para los préstamos hipotecarios sobre viviendas habituales, de prestatarios de buen fe (no de uno que ha conseguido el préstamo falsificando documentación, por ejemplo).
Sin embargo, a estas alturas, las familias que no pueden pagar la hipoteca se ven obligadas a negociar con bancos que pocos incentivos tienen para reestructurar las deudas de los prestatarios.
De esta desaguisado hipotecario he hablado en el canal de TV Internacional RT:
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2014-12-15 15:48:002022-05-03 11:39:12La segunda oportunidad hipotecaria
Cada día que pasa se hace más evidente que lo comentado en mi libro ‘La banca culpable‘ no es exagerado, sino que se queda corto.
Un rescate financiero de más de 70.000 millones de euros que se inyectó a entidades no tan solo mal gestionadas, sino presuntamente gestionadas contra el interés público a conciencia.
Como a veces una imagen vale más que mil palabras, os dejo el enlace a mi aparición hoy en Espejo Público (minuto 01:20:55 en adelante) y en las noticias de Antena 3 (minuto 13:25).
Agradezco a Antena 3 el interés mostrado por mis opiniones como CEO de Futur Finances y directo editorial de iAhorro.com.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2014-10-29 19:20:002019-07-02 11:51:58El desastre de las Cajas politizadas
A medida que se acerca 2015, los préstamos hipotecarios empiezan a tener precios atractivos, si bien hay que analizar la letra pequeña y las vinculaciones. En mi opinión, que recoge la revista Actualidad Económica, antes de terminar el año algún banco ofrecerá una hipoteca con un diferencial sobre el Euríbor de 1,5%.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2014-10-24 15:00:002018-06-26 10:14:53Hipotecas más baratas en 2014
El Confidencial ha realizado un interesante análisis de los productos adicionales que los bancos exigen al cliente para que se les conceda un préstamo hipotecario en condiciones más o menos competitivas. En este artículo he opinado como director editorial de iAhorro. com
Entre otras declaraciones digo:
Lo primero que hay que tener presente (de los seguros de protección de pagos) es que no es obligatorio. “Es el gran olvidado, pero lo ofrecen muchas entidades por si el titular se queda en paro”, señala Pau A. Monserrat. “Es caro y muchas veces se lo colocan a gente que no tiene cobertura. Por ejemplo, no cubre a temporales ni a autónomos. Y además, se lo están vendiendo a funcionarios, que, obviamente no lo necesitan”, subraya.
Os dejo la completa tabla que han hecho analizando la vinculación adicional exigida por los bancos:
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2014-10-05 09:50:002018-06-26 10:14:53Requisitos adicionales de las hipotecas: cuando lo barato sale caro
Que el Banco Central Europeo haya rebajado al 0,05% los tipos de interés es una buena noticia para las familias con préstamos hipotecarios a tipo variable, una abrumadora mayoría de las hipotecas firmadas en España.
Para luchar contra el riesgo de deflación que atenaza a la zona euro, síntoma de la desaceleración del crecimiento en Europa, el BCE ha decidido usar una de sus armas de política monetaria más importantes: reducir los tipos de interés a casi 0.
Hay dudas, sin embargo, de que solo usando la política monetaria se resuelvan los problemas de crecimiento, sin tener una política fiscal única en Europa en la que apoyar la consecución de este objetivo.
Los ahorradores se ven perjudicados, al producir unas rentabilidades de los depósitos muy por debajo del 1% (si bien los intereses reales no son tan bajos ya que la inflación en la zona euro se sitúa en el 0,3%). Los endeudados a tipo variable, en cambio, se verán beneficiados.
Nos espera una larga temporada de Euribor por debajo del 0,5%, lo cual garantiza que las cuotas mensuales de los que se han hipotecado no suban.
Os dejo la tertulia económica de cada viernes (parte en castellano y parte en catalán), en esta ocasión con la participación del experto en mercados financieros y buen amigo Luis García Langa, en la que se discute, desde diferentes posiciones, las causas y efectos de la bajada de tipos del banco central:
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2014-09-06 10:08:002021-04-27 16:33:18Buena noticia para los hipotecados
Es muy importante que aprendamos una cosa, por muy paradójica que sea: el banco no es quién nos tiene que decir la mejor hipoteca a la que podemos acceder.
En otras palabras, que el banco nos haya aprobado el préstamo hipotecario para comprar una casa no significa que lo haya hecho con criterios de prudencia adecuados. Más claro aún: que el banco nos de una hipoteca no es garantía de que la podamos pagar.
Formarse
Lo primero que un cliente ha de hacer es formarse adecuadamente de la naturaleza y riesgos de contratar un préstamo hipotecario. Para ello he ayudado a hacer, como director editorial de iAhorro.com, una completa guía hipotecaria, además de poder leer otras guías relacionadas con otros productos financieros y de ahorro familiar.
Si leer unas 100 páginas, escritas con lenguaje claro y práctico, te parece demasiado trabajo antes de pedir una hipoteca, ya te adelanto mi opinión sobre tu caso: no pidas una hipoteca.
Por otro lado, una vez tenemos claro la naturaleza, riesgos y características a tener en cuenta a la hora de analizar un préstamo hipotecario, llega el momento de analizar la oferta de hipotecas del mercado y tomar decisiones sobre la que mejor se adapta a nuestras características.
Siempre recomiendo entregar una copia de tu expediente, con toda la documentación que un banco nos pedirá, a la entidad financiera en la que tenemos domiciliada la nómina. Es una forma de tener claro qué importe de préstamo hipotecario y condiciones nos puede ofrecer el banco “de toda la vida”. Con esta información real, nos será más sencillo tener una idea de nuestras posibilidades y saber qué condiciones mínimas nos ha de ofrecer otro banco para cambiar nómina y demás.
Nunca pedir la hipoteca solo a nuestro banco. Primero porque nos la puede denegar y otros menos timoratos aprobarla; segundo, porque seguramente no nos ofrecerá las mejores condiciones del mercado. Hay que tramitar la hipoteca con varios bancos (o contratar un intermediario hipotecario profesional que, a cambio de unos honorarios, haga este trabajo por nosotros). Según la CC.AA. en la que compres, el botón siguiente puede serte de mucha ayuda en esta tarea.
Decidir con inteligencia
Decidir de forma inteligente significa:Saber qué hipoteca vamos a poder pagar con la tranquilidad que queremos.
Contratar la que mejores condiciones nos ofrezca, una vez tenemos clara la cantidad máxima y plazo que podemos y queremos asumir.Con un ejemplo práctico veremos cómo calcular y decidir sobre estas dos cuestiones:
Una persona que quiere comprarse su primera vivienda, sin ayuda de nadie más.
Tiene un contrato indefinido de bastante antigüedad y cobra más de 1.600 euros netos al mes.
Es una persona ahorradora, que ha podido ahorrar unos 50.000 euros.
Es menor de 40 años; imaginemos que tiene 35 años, para el ejemplo.
Es un perfil prudente que quiere una casa, pero sin arriesgar su futuro en ello.
Veamos primero la cuota máxima que, prudentemente, podría pagar. Para ello, tomemos un 30% de sus ingresos netos como ratio de endeudamiento máximo. La complejidad de este cálculo estriba en que, en las hipotecas a tipo variable, no sabemos que tipo de interés tomar. Si tomamos un tipo demasiado bajo, seremos imprudentes. Si tomamos uno demasiado alto, podemos acabar pecando de precavidos.
Yo recomiendo hacer dos cálculos, uno con un euribor al 3% y otro al 5%, al que sumar el diferencial que nos apruebe un banco. Hoy en día un diferencial del 1,89% como el de la hipoteca de ING es lo mejor que, en términos generales, podemos obtener si vamos a los bancos sin la ayuda de un broker hipotecario.
Con este ejemplo, calcularemos la cantidad máxima en base a un tipo de interés del 4,89% y del 6,89%.
La cuota máxima prudente del ejemplo es el 30% de 1.600 euros, es decir, 480 euros. Al tener el solicitante 35 años, el plazo máximo normal de los bancos sería de 35 años. Algunas entidades podrían llegar a 40 años. Primero os pongo los resultados que nos da el simulador de la Hipoteca Naranja de ING:
Según ING, el cliente del ejemplo podría pedirles hasta 136.812 euros a 40 años. Si sumamos los 50.000 euros que tiene el cliente ahorrados, su capacidad de compra es de 186.812 euros (que ha de cubrir el precio de la casa más los gastos, que se pueden calcular en este simulador). Veamos ahora nuestros cálculos:
Tipo de interés de 4,89% a 35 años, siendo la cuota máxima a tener en cuenta de 480 euros (podemos utilizar simuladores como este para ello). Si usamos el simulador del Banco de España nos encontramos con un problema: no se puede calcular una hipoteca cuyo plazo supere los 30 años. Pero podemos suplir esta deficiencia con el simulador hipotecario de Futur Finances y resulta lo siguiente:
El importe máximo que podemos solicitar es de 96.455 euros.
Tipo de interés de 6,89% a 35 años, resulta una cantidad máxima a solicitar de 76.050 euros.
La primera conclusión es clara: hemos de ser más prudentes que los que nos dice un banco, como ING Direct. Ni pedir un plazo de 40 años ni llegar a los 136.000 euros que ING nos propone. Como máximo pedir un plazo de 35 años, y una cantidad que vaya entre 96.455 y los 76.050 euros.
En cuanto al precio de compra-venta máximo que el cliente del ejemplo puede pedir, usando una calculadora de gastos de compra-venta y escritura de préstamos hipotecario, suponiendo una casa nueva en mi tierra natal, Illes Balears, resulta:
Caso 1: tipo al 4,89%
Podríamos comprar una casa de 120.556 euros.
Los costes aproximados serían, para una hipoteca de 96.455 euros y un precio de compra de 120.556 euros (suponiendo una comisión de apertura del 0%):
Pidiendo 96.455 euros, más los 50.000 euros, tenemos una capacidad de compra de 146.455 euros. Si los gastos son de uno 18.000 euros, eso conlleva:
96.455 + 50.000 euros = 146.455 euros.
Casa de 120.000 euros más gastos de 18.000 euros = 138.000 euros.
Recalculando, podríamos comprar una casa algo más cara, de unos 8.455 euros más (146.455 – 138.000 = 8.455 euros), es decir, de 128.455 euros máximo.
Si tomamos el ejemplo más prudente, con una hipoteca de 76.050 euros, resulta:
Capacidad de compra de 76.050 más 50.000 euros = 126.050 euros.
Una casa de 95.062 euros más unos gastos de 18.000 euros son: 113.062 euros. Podríamos, por tanto, comprar una casa de hasta 108.050 euros.
Resumiendo:
Siendo prudentes, el precio máximo de compra-venta de la casa que podría enfrentar el cliente del ejemplo iría de entre 108.050 euros a 128.455 euros, por debajo de lo que algunos simuladores de bancos nos recomendaría.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2014-08-16 11:41:002021-04-25 16:59:35Calcular qué hipoteca me concederán
En fecha 17 de julio de 2014 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (sala Primera) ha dictado Sentencia en el asunto C-169/14, Sánchez Morcillo/Abril García vs BBVA, a raíz de unas Cuestiones Prejudiciales planteadas, en base al artículo 267 TFUE, por la Audiencia Provincial de Castellón mediante Auto de fecha 2 de abril de 2014 afirmando que la Ley 1/2013 vulnera, en el derecho a la tutela judicial efectiva, el artículo 47 Carta de Derechos fundamentales de la Unión Europea y la Directiva 93/13 en materia de Consumidores ya que el no suspender el procedimiento hipotecario se puede considerar contrario al derecho comunitario.
De nuevo el Tribunal Europeo se pronuncia en una cuestión prejudicial presentada por nuestros jueces, como ya sucedió en la planteada por el Ilustre Juez de lo Mercantil nº 3 de Barcelona, Don José María Fernández Seijó. Después de aquella Sentencia se introdujo la Ley 1/2013, la cual modificó entre otras disposiciones, los artículos de la LEC relativos al procedimiento de ejecución de los bienes hipotecados o pignorados, introduciendo en el art. 695.4 la posibilidad de que el ejecutado opusiese a los procedimientos de ejecución el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución.
Ley 1/2013 desoyendo a millón y medio de ciudadanos
La legislación anterior que regulaba las ejecuciones hipotecarias fue declarada ilegal por la Sentencia AZIZ dictada también por el TJUE. La Ley 1/2013 fue dictada en contra de la ILP de la PAH que reunió un millón y medio de firmas manteniendo las deudas perpetuas, los desahucios y un procedimiento sin garantías. Esta ley no solo no ha solucionada el problema sino que además ahora ha generado un nuevo caos procesal.
Sin embargo, en esta ocasión entra a estudiar las disposiciones contenidas en el artículo 695.1 y 4 de la LEC que rigen en el sistema procesal español no prevé que el consumidor pueda interponer un recurso de apelación contra la decisión de desestimar su oposición a la ejecución, no sólo cuando dicha oposición se fundamente en el carácter abusivo, con arreglo al artículo 6 de la Directiva 93/13, de una cláusula contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, sino tampoco cuando se fundamente en la infracción de una norma nacional de orden público, extremo que, no obstante, incumbe al órgano jurisdiccional remitente.
La obligación de los Estados miembros de garantizar la efectividad de los derechos que la Directiva 93/13 confiere a los justiciables frente a la aplicación de cláusulas abusivas implica una exigencia de tutela judicial, consagrada asimismo en el artículo 47 de la Carta, que el juez nacional debe observar.
El cliente está en una situación de inferioridad respecto al banco
La Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, tanto en lo relativo a la capacidad de negociación como al nivel de información. Habida cuenta de esta situación de inferioridad, el artículo 6, apartado 1, de la citada Directiva prevé que las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor. Se trata de una disposición imperativa que pretende reemplazar el equilibrio formal que el contrato establece entre los derechos y obligaciones de las partes por un equilibrio real que pueda restablecer la igualdad entre éstas.
Resumen de la sentencia
Las conclusiones que se detallan de la sentencia son:
Procedimiento incoado por profesional sobre la base de documento notarial con fuerza ejecutiva, sin que el contenido de dicho documento haya sido objeto de un examen judicial destinado a determinar el carácter eventualmente abusivo de alguna de sus cláusulas.
El sistema español se caracteriza por el hecho de que, tan pronto como se incoa el procedimiento de ejecución, cualesquiera otras acciones que el consumidor pudiera ejercitar se ventilaran en otro juicio y serán objeto de resolución independiente.
En caso de que se desestime la oposición formulada por el consumidor contra la ejecución hipotecaria de un bien inmueble de su propiedad, el sistema procesal español expone al consumidor y a su familia al riesgo de perder su vivienda como consecuencia de la ejecución de éstas, siendo así que el juez a lo sumo habrá llevado a cabo un examen somero de la validez que tendrá efectos, con suerte, indemnizatorios. Pero este sistema no es adecuado ni eficaz, en el sentido del art. 7.1 de la Directiva 13/93.
En cuanto al art. 695.4 de la LEC permite que el profesional en su condición de acreedor ejecutante el derecho a interponer recurso de apelación contra la resolución que acuerde el sobreseimiento de la ejecución pero no permite que el consumidor interponga recurso contra la decisión de desestimar la oposición a la ejecución. Por lo tanto, el consumidor se coloca en una situación de inferioridad en relación con el profesional. Esto se declara por el TJUE contrario al principio de igualdad de armas o igualdad procesal, es decir, debe ofrecerse a cada una de las partes una oportunidad razonable de formular sus pretensiones en condiciones que no la coloquen en una situación de manifiesta desventaja en relación con la parte contrario.
Se declara abiertamente que el sistema procesal español resulta contrario a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia ya que no debe afectar a la protección jurídica de la que los consumidores deben disfrutar en virtud de las disposiciones de la Directiva 93/13.
Declara finalmente que el sistema español se opone a un sistema de procedimientos de ejecución ya que el procedimiento de ejecución hipotecaria no podrá ser suspendido por el juez que conozca del procedimiento declarativo, sino que a lo sumo podrá fijar una indemnización que compense el perjuicio sufrido, ya que en su condición de deudor ejecutado no puede recurrir en apelación contra la resolución mediante la que se desestime su oposición a la ejecución, mientras que el profesional si puede interponer recurso de apelación contra la resolución que acuerde el sobreseimiento de la ejecución o declare la inaplicación de la cláusula abusiva.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2014-07-20 12:51:002018-06-26 10:14:54El desmantelamiento de las prerrogativas de la Banca
Hay que calcular la cuota resultante con un euribor en máximos, sobre un 5%. Si esta cuota no la vas a poder pagar, deberías plantearte comprar una casa más barata y pedir un préstamo hipotecario mejor.
En la guía de hipotecas 2014 editada por iAhorro.com te explicamos todo lo que necesitas saber antes de negociar las condiciones hipotecarias de tu nuevo hogar. También hemos editado una guía de la compra-venta, con importante información sobre el tema.
Información y formación, las dos claves para no hacer naufragar nuestras finanzas personales.
En la siguiente tabla El Confidencial analiza las hipotecas más baratas a junio de 2014:
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2014-06-21 09:34:002018-06-26 10:14:54Mejores hipotecas en junio de 2014
Avalar es una decisión personal que implica comprometer todo tu patrimonio presente y futuro, además del de tus herederos, si falleces antes de que el aval deje de tener vigencia.
Siempre lo deberíamos limitar, por ejemplo estableciendo que se avala el 20% de la deuda hipotecaria que primero se amortice, bien con figuras como el hipotecante no deudor. Y si el aval lo solicita el banco por qué no está seguro de que los hipotecados van a poder pagar, mejor pensar si nosotros nos vamos a fiar de alguien al que el banco no le da la confianza necesaria.
De todas estas cosas he opinado hoy en un programa con un formato peculiar (ver online en este enlace), pero en el que me he sentido a gusto pudiendo dar más información al público en general sobre el aval y sus riesgos.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2014-05-19 17:23:002021-04-26 14:55:40Avala bajo tu responsabilidad
Los compañeros de Expansion.com han publicado una lista de las mejores hipotecas de pisos de bancos en estos momentos.
No deja de ser algo paradójico que las entidades financieras hayan desahuciado familias para, después, volver a venderlas con una financiación más barata que la oferta hipotecaria para el resto de viviendas que no son de su propiedad. Desde luego, lo que no veamos en esta crisis, no lo veremos jamás.
Bankia, una de las que no ha hecho precisamente bien la gestión de riesgo en un pasado, curiosamente es la que mejores condiciones ofrece, a un Euribor + 0,9%.
Otras tienen tipos competitivos del mismo nivel que para la vivienda libre y sin comisiones, como la Hipoteca de ING a Euribor + 1,99%.
Personalmente, me costaría mucho solicitar una hipoteca para comprar una casa perdida por una familia que quería pagar la hipoteca y no pudo. En todo caso, es una opinión muy personal.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2014-03-31 18:00:002021-04-29 10:06:59Mejores préstamos hipotecarios para pisos de bancos
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