Entradas

Hipotecas con cláusula de suelo

Hoy en día no es fácil analizar y comparar los préstamos hipotecarios que incluyen cláusulas de suelo en sus escrituras, ya que no hay precisamente mucho interés de los bancos en que se sepa que incluyen esta repudiada característica.
Las cláusulas de suelo no son ilegales si cumplen con los requisitos de transparencia que marcó el Tribunal Supremo, si bien juntar transparencia y bancos no es sencillo. Tan poco se fía el legislador de los bancos, con razón, que en base a la Ley 1/2013 es obligatorio que todo cliente ponga de su puño y letra una expresión manuscrita en la escritura de préstamo hipotecario,  relatando que conoce la existencia de estas cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés. Concretamente nos dice el Banco de España:
ANEJO IX de la Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario: expresión manuscrita de advertencia de los riesgos del contrato (artículo 6 de la ley 1/2013)
Como capítulo aparte y cuestión a la que ya nos hemos referido en esta guía, del artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, surge la obligación del notario de recabar del prestatario, en el momento de la escritura, una expresión manuscrita suya por la que manifiesta haber sido advertido de los riesgos derivados del contrato, si este incorpora cláusulas suelo y techo; si lleva asociada la contratación de instrumentos de cobertura del riesgo de tipos de interés, o si se concede en una o varias divisas.
A continuación transcribimos el texto determinado al respecto por el Banco de España conforme al mandato dictado por el precepto citado:
Soy conocedor de que mi préstamo hipotecario:
ii(i) establece limitaciones [indicar cuál/es: suelos y/o techos] a la variabilidad del tipo de interés;
i(ii) lleva asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés [indicar cuál], y
(iii) está concedido en la/s siguiente/s divisa/s [indicar cuál/es]. Además, he sido advertido por la entidad prestamista y por el notario actuante, cada uno dentro de su ámbito de actuación, de los posibles riesgos del contrato y, en particular, de que:
 a) el tipo de interés de mi préstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del [límite mínimo del tipo de interés variable limitado];
b) las eventuales liquidaciones periódicas asociadas al instrumento de cobertura del préstamo pueden ser negativas, y
c) mi préstamo no se expresa en euros y, por lo tanto, el importe en euros que necesitaré para pagar cada cuota variará en función del tipo de cambio de [moneda del préstamo/euro].
En El Confidencial han recopilado las diferentes hipotecas que anuncian cláusulas de suelo, en este interesante artículo en el que citan algunas declaraciones de un servidor:
“Para cubrirse las espaldas y evitar posibles reclamaciones, lo que están haciendo los bancos es, tal y como dicta el artículo 6.2. de la Ley 1/2013, obligar a los clientes a copiar una frase manuscrita para que quede constancia de que son conscientes y han sido informados de la presencia de cláusulas suelo y techo en sus hipotecas. Lo mismo ocurre cuando la hipoteca también lleva asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo del tipo de interés o en el caso de las llamadas hipotecas multidivisa“, explica Pau Monserrat, director editorial del portal de finanzas iAhorro.com.
Y nos hacen el siguiente listado de las hipotecas con cláusula de suelo:
Lo que queda claro es que con la normativa actual, el que diga que no sabía que le colaron una cláusula de suelo, o bien es analfabeto (en este caso no debería contratar jamás una hipoteca) o difícilmente podrá alegar ignorancia.
/0 Comentarios/por

Mejores hipotecas para comprar casa

La primavera del 2014 llega también a las hipotecas. Eso sí, las flores no son tan bonitas como hace años y, además, no están al alcance de una gran mayoría de familias: solo con ahorros, dobles garantías y buenos sueldos uno puede optar a las ‘hipotecas primaverales‘.

Y no olvidemos tener un empleo estable; si somos autónomos, la dificultad para conseguir las mejores hipotecas es muy alta; si somos funcionarios, optar a una hipoteca competitiva es menos complicado, si bien los ahorros siguen siendo un requisito ineludible.A finales de 2013 apenas dos hipotecas tenían un diferencial sobre el euribor inferior a 2, mientras que hoy la variedad ha aumentado.

La mejor con un tipo de interés de euribor + 1,50, mejorable en caso de determinados funcionarios o perfiles económicos con ahorros muy importantes, la sigue ofreciendo RN Tu Solución hipotecaria, que puedes solicitar a través nuestro sin gastos adicionales y con el plus de asesoramiento independiente de Futur Finances. Haz click en el botón hipotecario y solicita información de tu caso sin compromiso:

 

En cuanto a las hipotecas más baratas que se pueden obtener acudiendo directamente a una entidad financiera (sin tener en cuenta las hipotecas de pisos de bancos, que ofrecen si les queremos comprar la casa a ellos mismos) tenemos:
La Ecohipoteca de Triodos Bank a un euribor + 1,85%, siempre que compremos un hogar eficiente energéticamente (A+). A peor puntuación en el certificado de eficiencia energética, tipos más altos (hasta un euribor + 2,75 si tiene una calificación G). Tenemos que tener ahorrados para pagar los gastos y el 20% de la compra-venta.
Bankinter sigue ofreciendo su hipoteca con dación en pago a euribor + 1,95% y un plazo de 30 años. Como es habitual entre las mejores hipotecas, solo financia el menor valor entre el 80% del precio de compra-venta y la tasación.
La Hipoteca Net Futuro, de Caja España – Caja Duero, a euribor + 1,95%.
La Hipoteca Naranja de ING Direct, a 40 años y con un interés de euribor + 1,99%.
La nueva hipoteca del Banco Santander, a euribor + 1,99%, a 30 años.
Ya sobrepasando el diferencial de los 2 puntos, tenemos la hipoteca EVO, a euribor + 2,20% y 30 años de plazo. Como el resto, requiere ahorros muy importantes.
Probablemente a lo lardo de este 2014 sigamos viendo bancos que ofrezcan hipotecas por debajo del diferencial de dos puntos; sin embargo, solo podremos hablar de buenas hipotecas cuando los ahorros que exigen al cliente sean menores, ya que pagar los gastos de la operación y un 20% de la compra es muy difícil para una gran masa de clientes que quieren comprar.
/0 Comentarios/por

Cultura hipotecaria en medios online

Esta mañana he podido responder a multitud de dudas sobre el préstamo hipotecario, con la ayuda del equipo editorial de iAhorro.com

Os invito a leer las 38 preguntas y respuestas sobre hipotecas en el chat que he tenido en todos los medios online de Editorial Prensa Ibérica.

Algunas que podemos destacar:

Sobre la desgravación por vivienda habitual

Pregunta: ¿Volverá a desgravar en la declaración de Hacienda la compra por vivienda?

Respuesta: No. De hecho, lo que esperan los expertos es que antes o después se elimine la deducción para todas las viviendas habituales, no solo para los que compraron a partir de 2013.  La idea es que cada vez hayan más incentivos para alquilar y menos para comprar, a nivel fiscal.

Problemas para pagar

Pregunta: Hola Pau, llevamos varios meses sin poder pagar la letra del piso y agobiados con las facturas y por la falta de trabajo. Qué puedo hacer para que el banco me de más tiempo? O me aconsejas llegar a la dación en pago?

Respuesta: Cuando ya prevés que no vas a poder hacer frente a las cuotas con normalidad es la hora de que hables con el banco.

En palabras de nuestra experta independiente en temas jurídicos, Cristina Borrallo:

“La opción de la refinanciación es la más viable, es decir, intentar rebajar la cuota mensual aplicando algún tipo de carencia de capital, ampliación del tiempo de devolución de la hipoteca o incluso alguna quita en el capital. La opción de la dación en pago es más complicada. No hay mandato legal que obligue a las entidades financieras a aplicarlo. A través del código de buenas prácticas se recomendó a las entidades que se adhiriesen, muchas de ellas lo han hecho, pero aun así no están obligadas a proceder a la dación en pago.”

Intentar entablar una negociación bancaria para evitar la posible ejecución hipotecaria a corto plazo es lo más conveniente. En esta web te dan algunas ideas más sobre qué se puede hacer cuando una familia tiene problemas para pagar la hipoteca.

/0 Comentarios/por

El tercero hipotecante

Tres figuras son relevantes a la hora de valorar un préstamo hipotecario:

  • El titular del préstamo hipotecario, propietario y no propietario del bien hipotecado. Recomiendo la guía del préstamo hipotecario editada por iAhorro que he dirigido; en este enlace puedes ver todas las guías gratuitas editadas hasta el momento relacionadas con las finanzas personales.
  • El avalista.
  • El hipotecante no deudor.
Hay un concepto, el del tercero hipotecante que no habíamos mencionado aún y que analiza con detalle el profesor titular de derecho civil de la Universidad de Sevilla, Guillermo Cerdeira, en este documento en pdf. El escrito es interesante en cuando trata sobre la naturaleza jurídica de la hipoteca por deuda ajena. En realidad, el tercero hipotecante es el hipotecante no deudor y la discusión jurídica se basa en el estudio de la hipoteca dada por tercero; esta figura podría considerarse un fiador real, distinto al avalista o fiador que responde con todo su patrimonio presente y futuro, si bien no hay consenso en la analogía jurídica por la doctrina y la jurisprudencia parece descartarla.
En el escrito enlazado se discute si el hipotecante no deudor que ha pagado voluntariamente el importe de la hipoteca de su bien o lo ha hecho de forma forzosa al ejecutarse la segunda garantía, puede acogerse al derecho de subrogación e intentar cobrar posteriormente del titular de la hipoteca.
En este blog intentamos aportar la máxima cultura financiera posible con el lenguaje menos técnico que somos capaces sin alterar la profundidad de los conceptos. Hemos explicado varios tipos de firmantes relacionados con el préstamo hipotecario, a saber:

En resumen, se trata de establecer si el tercero hipotecante o hipotecante no deudor tiene la naturaleza de un “avalista real” y puede o no intentar ir contra el deudor principal una vez ha impagado la deuda y el banco ha ejecutado la garantía.Nos dice al respecto Beatriz Sáenz de Jubera Higuero:

… en caso de pago total (evitando la ejecución o a través de la ejecución misma), ese hipotecante no deudor o tercer poseedor adquirente del bien hipotecado se subrogará, ex arts. 1.210, apartado tercero, y 1.212 CC, en todos los derechos y privilegios con los que contaba el acreedor frente al deudor. Igualmente podrá dirigirse contra los demás hipotecantes o terceros poseedores, pero no por la totalidad de la deuda, sino sólo proporcionalmente (cfr. arts. 1.145, segundo párrafo, y 1.844 CC, respecto de los cuales se procede a su aplicación analógica.

/0 Comentarios/por

Bancos: ¿los trileros del siglo XXI?

Mañana domingo y el lunes voy a participar en #laGiraX, como experto independiente, en su episodio 8: El principio del fin de la impunidad. En este apartado se podrá ver alguna de las presentaciones.
Domingo 16/02/2014:
Inca/ Sa Font:
Plaza Santa María la Mayor, nº 7.
Desayuno con Pau A. Monserrat y la Red Ciudadana- Partido X.
Horario: 10:00h – 12:00h.
Lunes 17/02/2014:
Club Diario de Mallorca
C/ Puerto Rico, 15, Polígono de Levante.
Horario: de 18:30h a 20:30h.
Expertos independientes invitados:
Pau A. Monserrat.
Joan de Pedro.
Rafael Berlanga.
La relación entre trileros y banqueros fue una improvisación total que solté en mi primera aparición en Salvados, que puedes visionar en el siguiente vídeo:
Este mismo concepto, relacionar la actividad comercial en sucursal con los trileros, la saqué en mi segunda aparición, esta vez con toda alevosía. En esta ocasión expliqué que no se trata de identificar a un empleado de banca con un estafador, que son los trileros (sí, lo de encontrar la bolita es una excusa para estafarte), sino más bien identificar las estrategias de colocación masiva de productos financieros con un engaño o, cuanto menos, una inducción al error aprovechándose de la falta de cultura financiera o de la confianza de los clientes. Y este engaño no lo diseñaron los empleados de las oficinas, sino los directivos (con la ayuda inestimable de determinados políticos, o sus mandados en la CNMV y Banco de España).Vale la pena escuchar a Julio Segura, que fue presidente del la CNMV entre 2007 y 2012, vergonzosa aparición a mi modo de entender, que tiene la osadía de calificar de vendedores a los bancarios y confesar que seguramente se colocaron, abusando de la confianza del cliente, muchas preferentes. No tengo palabras para calificar a una persona que después de ver arruinadas a miles de familias, se queda tan tranquilo. En Japón probablemente se haría el seppuku. Y encima le hecha la culpa al Banco de España, que también la tiene, al considerar las preferentes con capital como capital de máxima calidad a efectos de solvencia de los bancos y cajas. Algunas cifras de la vergüenza:

Acabamos de mencionar a todos los personajes y elementos necesarios en la estafa de los trileros:

Los policías

La policía que no investiga, ni sanciona, la CNMV y el Banco de España. Para ser justos, tal vez más que señalar a los policías de calle y comisaría, los inspectores del Banco de España y personal de la CNMV, tendríamos que señalar a sus jefes y a los que los pusieron en sus sillas. Podemos leer en este documento fechado en el 26/05/2006 como los inspectores del Banco de España ya alertaban de la burbuja crediticia que nos iba a estallar en las caras de todos los contribuyentes. O cuando afirmaban en el 2013 que la falta de ejecutivos expertos en riesgos financieros en la cúpula del Banco de España ha facilitado que se comentan errores graves y la injerencia. “Se ha actuado de un modo condescendiente con la mala gestión”, apuntaban.

La bolita

En todo juego de trileros no pueden faltar cubiletes y una bolita que el crédulo jugador ha de encontrar. En este caso, la bolita sería un depósito a plazo o una hipoteca concedida de forma responsable. Y lo que en realidad acaba contratando son productos de ahorro tóxico o préstamos hipotecarios de riesgo.

En relación a la bolita de las hipotecas de alto riesgo, decir que por mucho que se culpabilice al endeudado con argumentos peregrinos del tipo ‘querían vivir por encima de sus posibilidades’, la bolita era la hipoteca y el truhán el banco. Con ello no quiero decir que no tengamos que ser personas adultas y asumir nuestra responsabilidad individual, pero para ofrecer hipotecas de riesgo adecuado, se deberían comercializar hipotecas a tipo fijo o un tipo variable referenciado al IRS, con revisiones cada 5 años y la posibilidad de cuota constante a cada revisión. Y con la opción de elegir la dación en pago, asumiendo el posible coste superior del préstamo. Las hipotecas a tipo variable son de alto riesgo, a la que sube el euribor o la situación económica genera desempleo.

También se han usado cubiletes para esconder el depósito a plazo fijo tradicional por productos de ahorro tóxicos, en mayor o menor medida. Unos tóxicos de necesidad y otros virulentos para determinados perfiles de clientes. De menor a mayor toxicidad, podríamos citar:

  • Los fondos de inversión “garantizados”, que son tóxicos si el cliente no tiene una buena cultura financiera.
  • Los bonos ordinarios, que son tóxicos de necesidad cuando los emiten bancos como el quebrado Lehman Brothers y los comercializan nuestros bancos y cajas sin alertan al cliente del peligro.
  • Las obligaciones subordinadas, de naturaleza idéntica a los anteriores productos de renta fija con un peligro añadido: si se liquida la entidad, se cobra después de los acreedores ordinarios. Las habituales son temporales, pero hay de perpetuas, que se asemejan a los siguientes productos híbridos.
  • Participaciones preferentes, producto híbrido entre renta fija y variable, perpetuo, complejo, que no da derecho a voto pero que no remunera si el banco o caja da pérdidas y que, encima, solo es preferente respecto a los accionistas, últimos de la cola, si cierra el banco. Y en el caso de las cajas de ahorro ni eso: se cobra el último junto a la Obra Social.
  • Y el peor de la clase con las cuotas participativas, como acciones pero sin derecho a voto, creadas para las cajas. El único trilero que las colocó fue la CAM, perdiendo todo su valor al ser liquidada (lo que ha comprado el Banco Sabadell es el Banco CAM, no la caja).

Los trileros

Se ha señalado al director de banco y demás empleados de oficina, cuando el verdadero trilero está escondido. El jefe de la banda no está en las oficinas, está en sus áticos de lujo.

Eso no implica que cada uno de los bancarios deba asumir su culpa como profesional, si no ha hecho bien su trabajo. Del director de banco de toda la vida escribí hace tiempo, escrito que llamó en su momento la atención del equipo de Salvados.

Los jugadores

En el juego de la banca, no se gana nunca. El banco sabe más que nosotros y, además, es un mercado muy imperfecto, con pocos competidores que lo tienen fácil para colaborar, como queda claro actualmente con el pacto de no agresión en la rentabilidad de los depósitos (que encima ha propiciado el Banco de España).

Sin embargo, a diferencia del juego de trileros, no nos queda más que jugar con la banca. Dado que somos jugadores forzosos y los trileros saben mucho más que nosotros, no cometamos al menos dos pecados del mal jugador:

  1. No saber jugar; no nos han enseñado cultura financiera en el colegio ni en la universidad (los economistas salimos sin saber de productos financieros, al menos en mi tiempo).
  2. Creernos que no es un juego. Mis lectores más críticos, los allegados, me dicen que en mi libro me repito mucho. Sin embargo, me repito porque quiero. Somos duros de mollera y hay que repetir muchas veces lo mismos para que lo creamos: los bancos no asesoran, venden. Y si vamos a comprar, a jugar, lo mínimo es que lo sepamos y no seamos unos confiados jugadores.

¿Algún día los bancos harán su trabajo, en lugar de jugar con nosotros?

Tal vez. Pero hasta este momento, seamos jugadores hábiles y desconfiados.

/0 Comentarios/por

Paga por asesorarte

Ayer tuve la oportunidad de participar en un nuevo chat en directo en Expansion.com, que puedes leer en este enlace.
Es una magnífica oportunidad de responder a muchas preguntas y comentarios relacionados con las finanzas personales en general, y los préstamos hipotecarios en particular.
La cultura financiera está empezando a calar en la opinión pública que, pese a que aún sigue a Belenes Estebanes, descubre que es fundamental para no ser engañado por bancos y demás proveedores de servicios. Uno de los puntos que aún no quedan muy claros es que el asesoramiento independiente cuesta dinero y hay que pagarlo. No hacerlo, en materia bancaria, significa fiarse del vendedor, lo cual no creo que haga falta repetir a que puede conducir: a perder dinero.
Los bancos no asesoran gratuitamente, aunque el cliente se lo crea. Nos venden, muchas veces sin saber o valorar si nos conviene.
Un usuario se quejaba de que había contratado un crédito hipotecario y las condiciones que inicialmente le comentaron no se corresponden con las que acabó firmando. Copio mi respuesta, a ver si de una vez por todas nadie firma sin haberse leído antes y entendido la escritura de préstamo hipotecario:
Julian,
A estas alturas de la película es lamentable tanto que el banco no entregue toda la documentación que la Ley le obliga, como que tu vayas al notario a firmar si haberte leído el borrador de la escritura día antes.
Tengo muy claro que los irresponsables a la hora de conceder préstamos y créditos hipotecarios han sido los bancos y cajas, como creo he dejado bien claro en mi primer libro ‘La banca culpable’. Sin embargo, la responsabilidad individual existe y, después de toda la información que ya tenemos del mal funcionamiento de la banca, es muy triste que cometamos los mismos errores. Si al ir a firmar ante notario no te ponen las mismas condiciones pactadas, te levantas y no firmas. Así de simple.
No has de acudir a consumo, sino al defensor del cliente de CaixaBank, que no te solucionará nada, y después al servicio de reclamaciones del Banco de España (que tampoco te solucionará nada, me temo). Y no creo que un abogado vea mucha viabilidad a interponer una demanda, en tu caso, pero puedes mirarlo.
Subrogar un crédito hipotecario (que es de naturaleza distinta a un préstamo hipotecario) es posible, pero muy complicado. Además hay muy pocos bancos que lo ofrezcan.
Pese a que ya es un poco tarde, te recomiendo leerte la guía del préstamo hipotecario 2014 que hemos editado en iAhorro:
Si no aprendemos de los errores pasados, los bancos seguirán aprovechándose de nosotros.
/0 Comentarios/por

Directiva de la UE para controlar la concesión de hipotecas

Parece que el nuevo año está trayendo muchas reformas en el sector económico. Una de ellas es la nueva directiva adoptada ayer por los Estados miembros de la Unión Europea en relación a las hipotecas. Y es que se ha visto una gran preocupación por la concesión excesiva de préstamos de forma imprudente, y que han tenido importantes consecuencias, como la burbuja inmobiliaria que ha afectado a mucho países, incluido España.

Los Estados europeos tendrán 2 años para poder transponer a sus legislaciones nacionales esta nueva directiva, que determina una serie de requisitos mínimos de obligado cumplimiento con el objetivo de reforzar la protección tanto del acreedor como del deudor hipotecario.

Uno de los principales cambios que introduce esta nueva directiva es que se impide que los Estados miembros puedan oponerse a la dación en pago si ambas parte acuerdan esta opción en el contrato de crédito.

Igualmente, también se prevén medidas para proteger a los consumidores, exigiendo que las entidades bancarias sea más tolerantes antes de emprender un procedimiento de desahucio ante clientes que tengan dificultades de pago y lleven a cabo todos los esfuerzos posibles para resolver la situación.

También se han establecido nuevas normas en relación a los productos financieros. De esta forma se prohíbe que para la concesión de una hipoteca haya que adquirir otro producto del banco, con excepciones como en el caso de seguros o producto de ahorro.

De la misma forma se reconoce el derecho a poder reembolsar la hipoteca antes del vencimiento, aunque se deja a la libre consideración de los Estados miembros la posibilidad de imponer el pago al banco de una compensación justa.

Además, la nueva directiva de la Unión Europea pretende crear un mercado hipotecario único que sea más competitivo y eficaz. Para ello, se establece un pasaporte europeo para que los intermediarios de crédito que estén autorizados en cualquier Estado miembro puedan ofrecer sus servicios en toda la Unión.

En definitiva, se trata de regularizar la situación de las hipotecas en Europa garantizando unos derechos mínimos que aseguren la protección de todas las partes implicadas en la hipoteca.

Autor invitado:
Solcredito, portal financiero de búsqueda de préstamos personales.

/0 Comentarios/por

Cuando la deuda hipotecaria supera el valor de la casa

Recientemente el portal Kelisto ha publicado un artículo en el que estudia el posible número de hipotecas underwater o hipotecas burbuja.
Básicamente, una hipoteca burbuja sería un préstamo hipotecario cuya deuda pendiente supera el valor de mercado de la garantía real, el bien inmueble. Los adalides de los bancos, nos decían que de generalizar la dación en pago, las familias y empresas con hipotecas underwater las darían al banco a cambio de que les anularan la deuda. Esta afirmación tiene una base cierta y otra engañosa, para defender los intereses de la banca:
  • Es cierto que hay un claro incentivo para dar la casa al banco, si ésta vale menos que nuestra deuda pendiente.
  • Sin embargo, dudo que muchas familias con hogares consolidados, cuya finalidad es básicamente de uso y disfrute, lo hicieran. ¿Acaso no necesitarían otra casa? ¿Los bancos les concederían otro préstamo hipotecario, en las mismas condiciones que el anterior y con los mismos requisitos? ¿El haber dado su vivienda en dación en pago, no supondría un estigma para los bancos, a la hora de concederles de nuevo financiación?
La mejor hipoteca del mercado en estos momentos, de Bankinter a Euribor +1,95%, tiene incluida la dación en pago en sus escrituras. ¿No es curioso que no sea mucho más cara que sus competidores?
Personalmente nunca he defendido, de todos modos, la dación en pago generalizada. Lo que creo necesario es introducirla como una medida en manos del juez o arbitro, junto a otras como las quitas, carencias, reducciones de tipo de interés o ampliaciones de plazos, dentro de un procedimiento especial de concurso de acreedores de personas físicas.

Estudio del valor de viviendas e hipotecas

Kelsito.es aporta esta interesante imagen del estudio:

Según sus datos, hay más de 581.000 inmuebles cuya deuda pendiente supera su valor. Comentan que “Actualmente, uno de cada 10 hipotecados en España está atrapado en una vivienda que vale menos que el préstamo que le queda por pagar (9,5%), una tasa que se elevará hasta el 10,7% en 2014 y el 11,3% en 2015“.

Un ejemplo

Nos dice el informe que el precio medio de la vivienda de los máximos de 2007 a 2013 ha caído un 38,5%, pasando de 245.313 a 150.787 euros.

Supongamos que contratamos un préstamo hipotecario por el 100% del precio de la vivienda, práctica muy habitual en el 2007 (y hasta el 100% más gastos en muchos casos). La vivienda estaba valorada en 245.000 euros, lo que supone haber solicitado un préstamo de unos 245.000 euros.

Tomemos una hipoteca a 30 años a euribor + 1, contratada el 1 de enero de 2007. Utilizando el simulador del Banco de España y los valores del euribor en diciembre de 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012 (referencia para calcular la cuota durante todo el 2013), nos resulta que la deuda pendiente pasa de 245.000 euros a:

  • Deuda pendiente a final de 2007: 241.333 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2008: 238.026 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2009: 233.646 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2010: 227.274 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2011: 221.005 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2012: 214.976 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2013: 207.514 euros.

Por tanto, de inicio de 2007 a finales de 2013, hemos amortizado 33.819 euros, siendo el resto de pagos a cuenta de los intereses.

Nuestra vivienda, por otra parte, ha pasado de valer 245.000 euros a 150.675 euros.

Por tanto, debemos 56.839 euros más al banco de lo que vale nuestra casa (si la podemos vender). Con una dación en pago, dejaríamos de estar perdiendo 56.389 euros más los intereses que pagaremos hasta el final de la hipoteca. Eso sí, todo dependería que que pudiéramos comprar otra vivienda rebajada al mismo nivel y con una hipoteca de las mismas condiciones, lo cual es mucho suponer.

Un ejercicio teórico que de nada sirve al hipotecado, dado que ni puede dar su vivienda en dación ni podría volver a endeudarse para comprar otra. Pero para una cosa sí sirve el estudio:

Para que nos demos cuenta que las casas no siempre suben de valor ni son un valor seguro. La contratación de un préstamo hipotecario es una decisión financiera crucial y muy arriesgada (comprometemos todo nuestro patrimonio presente y futuro), y además arriesgamos con el valor del activo que compramos, que puede perder precio de mercado.

Os dejo enlazada la guía hipotecaria 2014 editada por iAhorro, que he dirigido. Es, sin duda, la información mínima que cualquier familia debe tener antes de plantearse solicitar financiación. Avisados estáis.

/0 Comentarios/por

Hipotecas por debajo de euribor más dos

Hoy publicamos, como iAhorro.com, un artículo en Expansion.com sobre los préstamos hipotecarios mejores en lo que llevamos de 2014.
Ya empiezan a darse hipotecas por debajo de Euribor + 2, tipo variable a partir del cual considero que tiene sentido que una familia pida financiación.
La siguiente tabla, realizada por Antonio Gallardo, nos enseña las mejores hipotecas a 25 de enero de este año para los clientes que quieran comprar una casa a particulares y a los propios bancos, que no se cortan a la hora de ofrecer sus casas a mejores precios que las del resto (casas que se han quedado de familias que no han podido pagar su hipoteca, no lo olvidemos):
Estas hipotecas más competitivas no están al alcance de una familia media, que cobre menos de 2.500 a 3.000 euros mínimo, con empleos estables y ahorros del 30% del precio de compra-venta.
Por tanto, pese a que podemos decir que el 2014 empieza con mejoras a nivel hipotecario, también hay que afirmar que solo para los clientes más solventes, no para el ciudadano medio.
/0 Comentarios/por

Contratar un buen préstamo hipotecario

Como ya hemos comentado en multitud de ocasiones en este blog, contratar una buena hipoteca es mucho más complicado de lo que podríamos pensar en un primer momento.
Además de conocer las bases jurídicas y prácticas del préstamo hipotecario, para lo cual te será de muchísima ayuda la guía hipotecaria 2014 de iAhorro que he dirigido, hay que saber aplicarlas a multitud de ofertas hipotecarias distintas.
Dado que el banco no siempre sabe analizar adecuadamente el riesgo, debemos ser capaces de calcular nosotros mismos nuestra capacidad de endeudamiento y, en base a ello, elegir una casa cuyo precio de compra-venta esté en consonancia con la hipoteca que podemos afrontar.
Además hay hipotecas a tipo fijo, a tipo variable y con cuotas variables y semifijas diferentes, sea una cuota blindada o un tipo de interés mixto, como explico en el siguiente vídeo:
Por otro lado, hay diferentes diferenciales en las variables, el Euribor, el IRPH de conjunto de entidades o el IRS, que no se ha usado nunca de momento. Cada referencial tiene sus pros y contras, que deberíamos conocer.
Las diferentes comisiones aplicables, los seguros vinculados que nos “invitan a contratar” junto a la hipoteca o los demás productos vinculados son otros aspectos que pueden encarecer una aparente hipoteca barata. En el consultorio de iAhorradores Carlos Lluch nos cuenta algunos trucos en relación a bancos y seguros.
Además, hay que conocer perfectamente las obligaciones del avalista, las hipotecas con y sin dación en pago o cláusulas hipotecarias que estaban escondidas, como las de suelo.
/0 Comentarios/por