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Contratar un buen préstamo hipotecario

Como ya hemos comentado en multitud de ocasiones en este blog, contratar una buena hipoteca es mucho más complicado de lo que podríamos pensar en un primer momento.
Además de conocer las bases jurídicas y prácticas del préstamo hipotecario, para lo cual te será de muchísima ayuda la guía hipotecaria 2014 de iAhorro que he dirigido, hay que saber aplicarlas a multitud de ofertas hipotecarias distintas.
Dado que el banco no siempre sabe analizar adecuadamente el riesgo, debemos ser capaces de calcular nosotros mismos nuestra capacidad de endeudamiento y, en base a ello, elegir una casa cuyo precio de compra-venta esté en consonancia con la hipoteca que podemos afrontar.
Además hay hipotecas a tipo fijo, a tipo variable y con cuotas variables y semifijas diferentes, sea una cuota blindada o un tipo de interés mixto, como explico en el siguiente vídeo:
Por otro lado, hay diferentes diferenciales en las variables, el Euribor, el IRPH de conjunto de entidades o el IRS, que no se ha usado nunca de momento. Cada referencial tiene sus pros y contras, que deberíamos conocer.
Las diferentes comisiones aplicables, los seguros vinculados que nos “invitan a contratar” junto a la hipoteca o los demás productos vinculados son otros aspectos que pueden encarecer una aparente hipoteca barata. En el consultorio de iAhorradores Carlos Lluch nos cuenta algunos trucos en relación a bancos y seguros.
Además, hay que conocer perfectamente las obligaciones del avalista, las hipotecas con y sin dación en pago o cláusulas hipotecarias que estaban escondidas, como las de suelo.
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Préstamos hipotecarios 2014: ¿la vida alegre?

Las hipotecas en este inicio de año están dando algunas alegrías, si por alegrías entendemos tipos de interés variables (e incluso a tipo fijo) medianamente baratos.
Varios han sido los medios que han querido conocer mi opinión sobre esta bajada de tipos de algunas ofertas hipotecarias, entre ellos:

Mis opiniones sobre las hipotecas futuras

Paso a hacer un resumen de algunas de las declaraciones vertidas en los medios sobre el futuro próximo del préstamo hipotecario en España:
En Pisos.com:”El acceso a la vivienda en propiedad será la excepción y no la regla en 2014”, afirma Pau Monserrat, director editorial de iAhorro. “La creciente morosidad sigue drenando recursos, que se detraen del crédito. Los balances bancarios siguen estando delicados, además, por los activos inmobiliarios que tienen contabilizados. Mientras el precio de la vivienda no toque fondo y no creemos que 2014 sea el año en que el grifo del crédito se abra” explica Montserrat que solo admite que saldrá algo más de crédito, “pero poco más y muy selectivo”.


Las personas con una solvencia asegurada por un puesto estable de trabajo, ingresos recurrentes y capaces de hacer frente a la deuda son el perfil más admitido por las entidades en estos momentos… pero, ¿son acaso este tipo de familias las que más necesitan una vivienda? “No se concederán hipotecas a las familias que necesitan una vivienda para vivir, sino a las que podrían permitirse estar de alquiler o vivir con sus familias y ahorrar igualmente”, prevé el economista de iAhorro.”

En El Mundo:

“El economista Pau Monserrat, director editorial de iAhorro.com, percibe este cambio de rumbo en el mercado hipotecario como una «vuelta a la normalización». «Ya hay hipotecas con diferenciales por debajo del 2%, que es un nivel razonable. Todo lo que supere este porcentaje es una hipoteca bomba y supone un riesgo desmesurado para el contratante», avisa. Para Monserrat, el motivo de la reapertura crediticia no sólo se debe a los indicios económicos positivos. «No hay que olvidar que el principal negocio de la banca es el de prestar dinero», recuerda.”

En El Confidencial:

“Ya no estamos ante hipotecas que ahuyentan al cliente pero este, para poder acceder a ellas, debe ser solvente”, añade Pau Monserrat, en cuya opinión, “es muy probable que 2014 sea el año en que veamos ofertas comerciales más interesantes que las de los últimos años. La referencia, sin duda, va a ser bajar del 2%. Sin embargo, veo poco probable ofertas por debajo del 1,75%. El mercado bancario es muy poco competitivo y lo que hagan los grandes, como el Santander o Bankinter, marcará el camino a seguir por entidades más pequeñas. El 2% es la referencia, un porcentaje mucho más lógico que el que había ahora en el mercado”, apunta.

“Habrá mejores hipotecas en este 2014, estamos ante el principio del fin de la sequía hipotecaria. El problema es que es un principio lento y muy largo, al que sólo llegan los perfiles más afortunados en materia de ingresos”, añade en su blog Pau Monserrat.

Estamos ante el principio del fin de la sequía hipotecaria. El problema es que es un principio lento y muy largo, al que sólo llegan los perfiles más afortunados en materia de ingresos
No olvidemos que las entidades seguirán pidiendo al futuro hipotecado importantes ahorros para poder acceder a un préstamo. Es decir, para inmuebles que no se encuentran en sus balances, la tónica general seguirá siendo una financiación de hasta el 80% del valor de tasación. Y el algunos casos, no valdrá cualquier inmueble. Bankinter, por ejemplo, no financiará los pisos baratos o ‘chollos’. Su Hipotica exige que el valor de tasación sea igual o superior a 150.000 euros. “Otra estrategia más de la banca para seguir vendiendo pisos de su propiedad”, comenta Pau Monserrat.”

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¿Hipotecas competitivas de nuevo?

Hay un interés de los medios de comunicación en averiguar si las últimas ofertas hipotecarias que se están produciendo a inicios de este 2014 es una gota el en actual desierto de la financiación o son las primeras aguas que preceden al fin del clima desértico.
Varios han sido los periodistas que estos días se han puesto en contacto conmigo, para recabar mi opinión al respecto.
Antes de nada, veamos algunas hipotecas más o menos baratas que en estos momentos un cliente con ingresos estables y ahorros del 30% pueden solicitar.

Hipotecas con un diferencial menor a 2

Ya en su momento dejé claro que hipotecarse por encima de Euribor + 2 me parecía una muy mala idea. Casualidad o no, algunas entidades financieras están compitiendo con diferenciales por debajo de los dos puntos porcentuales.Para analizar toda la oferta hipotecaria actual, puedes usar las tablas comparativas y demás herramientas de iAhorro.com; entre las de menor tipo de interés, tenemos:

Hipoteca Caja Sur a Euribor + 1,25% a 30 años; con una más que importante vinculación que hay que estudiar, ya que no todo es el coste TAE a la hora de decidirnos.La Hipoteca de Bankinter a Euribor + 1,95%, hasta 30 años. Tener claro que para conseguir este diferencial, malísimo en épocas normales, hay que contratar una Cuenta Nómina o Profesional, un seguro de vida por el 100% del importe de la hipoteca, con Bankinter Seguros de Vida S.A. de Seguros y Reaseguros, un seguro Multirriesgo del Hogar por un contenido mínimo de 10.000 € y un continente equivalente al valor de tasación a efectos de seguro, con Línea Directa Aseguradora S.A. y bajo la medición de Bankinter S.A., Operador de Banca-Seguros. Factores que encarecen el tipo barato inicial.

La reciente Nueva Hipoteca del Banco Santander a Euribor + 1,99%, con un plazo de 30 años y que, como no, exige una importante vinculación, a saber:

  1. Domiciliación de nómina (o suma de las nóminas de los prestatarios) por importe superior a 2.500 euros o de los seguros sociales en el caso de ser autónomo.
  2. Realizar compras con 4B o Visa del Banco por importe superior a 500 euros.
  3.  Pagar al menos 9 recibos a través de la cuenta en la que está domiciliado el préstamo en los 3 meses anteriores a la revisión del préstamo. Tantos recibos hay familias que ni los tendrán domiciliados en total, pero ya saben, Santander es Santander.
  4. Contratar un seguro multiriesgo hogar con Aegon Santander Generales, Seguros y Reaseguros S.A.

Con la mediación de Futur Finances y la tramitación hipotecaria de los brokers hipotecarios con los que tenemos acuerdo, es posible obtener hipotecas a Euribor +1,50 y menos si se es funcionario. Hay que tener en cuenta, en todo caso, los honorarios que se pactarán con el colaborador.

El principio del fin

Este 2014 es muy probable que sea el año en que veamos algunas ofertas comerciales algo interesantes, un escenario que avanza una cierta recuperación del interés y la capacidad de algunos bancos de conceder financiación con garantía real, pero a clientes muy solventes.

La familia de clase media, con apenas ahorros, queda fuera de la posibilidad de financiar la compra de una vivienda, también en este año. Salvo sorpresas positivas, ir a un banco sin ahorros a pedir un préstamo es cuanto menos un deporte de riesgo.

Dado que los bancos y el engendro que pagaremos todos llamado Sareb tienen en sus balances ingentes cantidades de inmuebles que no pueden vender a familias cuyas rentas han caído de forma inexorable y que, en un futuro cercano, serán incapaces de ahorrar para comprar, junto a una tasa de paro que no va a bajar apenas en todo el 2014, no es muy complicado pronosticar que aún caerá más el precio de las casas.

Y si cae el valor de los activos inmobiliarios de los bancos, las provisiones pueden volver a ser necesarias y, con ello, las pérdidas y restricción del crédito.

Habrá mejores hipotecas en este 2014, estamos ante el principio del fin de la sequía hipotecaria. El problema es que es un principio lento y muy largo, al que solo llegan los perfiles más afortunados en materia de ingresos.

Lamentable travesía, la que nos ha tocado vivir a las personas correctas. A los que han despilfarrado y despilfarran el bienestar de sus iguales, espero que se les indigeste la orgía de avaricia. Todo se paga, aunque no sea en la España de estos momentos.

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Hipotecas a tipo fijo al inicio de 2014

Ya a la mitad del mes de enero, algunas entidades parece que se han dado cuenta de que no solo hay que ofrecer préstamos hipotecarios a tipo variable a los potenciales clientes, sino que el tipo fijo puede ser un gran producto para ambas partes.
Kutxabank se desmarca de la atonía de ofertas hipotecarias a interés fijo con un producto al 3,89% TIN (no nos ofrece el TAE en la nota de prensa) fijo durante los 20 años de plazo máximo que ofrece. Para alcanzar este interés hay que vincularse con:
  1. Nómina domiciliada.
  2. Contratación de tarjetas
  3. Contratación de seguros (no específica cuales, si solo el de hogar o también de vida y protección de pagos, por ejemplo).
  4. Contratación de un plan de pensiones. había que ver qué aportación mínima anual exige y la rentabilidad que sus fondos de pensiones alcanza, para saber hasta qué punto es una condición gravosa o no.
Si no nos queremos vincular de esta manera, el tipo fijo quedaría en un 5,24% TIN, que tendríamos que ver cómo queda al calcularlo TAE, con el coste de seguros, planes, la comisión de apertura del 0,25%, etcétera.Este préstamo también ofrece la posibilidad de un año en blanco, periodo inicial que no se pagaría cuota alguna, para que la familia pueda hacer frente a otros pagos iniciales que conlleva la compra de una vivienda. No es una opción recomendable en la mayoría de casos. Además hay que tener en cuenta que si no pagamos nada, al final del año la deuda pendiente es mayor que al principio, ya que los intereses no pagados engrosan la deuda pendiente.

Más interesante me parece la siguiente opción:

“En el caso de que el cliente opte por una fórmula de alquiler con opción de compra, Kutxabank podrá avalar las rentas de alquiler y se comprometerá a estudiar la formalización de la hipoteca en el momento de ejercitar la opción de compra de la vivienda“.

La opción del alquiler con opción de compra debería ser una fórmula generalizada de acceso a la vivienda, con la ayuda de las entidades financieras. Cuando trabajaba en Bankimia, con un gran equipo y una dirección cuya política no compartía, escribí varios contenidos sobre el alquiler con opción a compra que pueden ser de vuestro interés:

Artículos sobre el arrendamiento con opción de compra: Introducción, modalidades, riesgos, problemas jurídicos y económicos y fiscalidad.

Ventajas de las hipotecas fijas

En el siguiente artículo de El Confidencial he opinado sobre la mencionada hipoteca a tipo fijo y las virtudes de este tipo de endeudamiento, tan poco ofrecido por los bancos. Por ejemplo comento:

Para Pau Monserrat, director editorial del portal de finanzas personales iAhorro y director de Futur Finances, “un préstamo a tipo fijo competitivo que puede ser interesante para una familia que no quiere arriesgarse a futuras subidas del Euribor”. No obstante, advierte de que “la mayor pega es que los ingresos familiares han de ser lo suficientemente altos para poder pagar cómodamente una cuota calculada a un máximo de 20 años. Un ratio de endeudamiento del 30%-35% sería lo ideal. En todo caso, una iniciativa en la buena dirección, incentivar el endeudamiento a tipos fijos”, concluye.

En las anteriores declaraciones se resume mi opinión del tipo fijo:

  • Permite que la familia sepa en todo momento la cuota que va a pagar que, además, se supone supondrá una menor carga al pasar los años, por el mero paso del tiempo y la inflación.
  • Al concederse a plazos menores que sus equivalentes variables, la cuota es mayor, pero nos obliga a ser más prudentes al elegir la vivienda, efecto colateral muy saludable.
  • Los bancos suelen ofrecer tipos demasiado altos. Una oferta menor del 5% sí que empieza a ser interesante. Por otra parte tienen una gran pega, el coste de cambiarnos de banco, ya que tienen compensaciones por riesgo de tipo de interés que muchas veces son del 4% del total que subrogamos.

Desde mi punto de vista, se debería legislar para promover los préstamos fijos, por encima de los variables. Pero como a las entidades financieras no les interesa, nuestro legislador y supervisores no lo hacen.

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Lo más leído de 2013 en la web

Obviamente, no nos referimos a lo más leído en toda la Red, que para eso tenemos al todopoderoso Google. En esta ocasión os indicamos los 10 artículos de la web oficial de Futur Finances más leídos en el año 2013 que hemos dejado atrás:
En primer lugar, copa el interés de los visitantes de la web un artículo sobre la desgravación del préstamo hipotecario solicitado para financiar una vivienda habitual, en los años 2013 y 2014. Una deducción que se debería haber eliminado antes del inicio de la burbuja inmobiliaria o, al menos, equipararla con la del alquiler y limitarla en base a la renta.
De rabiosa actualidad en el 2013 y, me temo, en el 2014, las opciones que tiene una buena familia que no puede pagar adecuadamente su hipoteca y se topa con las más que limitadas armas legales para negociar con el banco.
¿Es posible quitar el avalista de un préstamo con garantía real? Esta pregunta, que muchos padres y demás avalistas se hacen, sobretodo en el momento en que los titulares principales empiezan a no pagar religiosamente su deuda, ha captado la atención de numerosos internautas. Ya os adelanto que todo depende de nuestra capacidad de negociación con la entidad financiera, que tiene la última palabra en el asunto.
Las hipotecas para funcionarios, que para los mejores perfiles han llegado a estar a un euribor + 0,40, han interesado y mucho a los visitantes de nuestra web especializada en la financiación hipotecaria y la orientación legal a los clientes bancarios.
La problemática de la pareja hipotecaria rota con una vivienda común en propiedad, ha sido el quinto contenido más visitado en el año que hemos dejado atrás. Recientemente disponemos de un departamento jurídico dirigido por Cristina Borrallo para formularle tus problemas en materia de extinción de condominio y demás problemas con el banco. Puedes solicitar información sobre nuestros servicios en este enlace.
Los préstamos hipotecarios al 100% de tasación o de compra-venta, una especie en extinción actualmente y, muy probablemente, en todo el 2014, interesa a los que usan nuestra web hipotecaria.
Saber qué miran los bancos a la hora de aprobar o denegar un préstamo es una cuestión que resolvemos en el siguiente artículo.
El indeseable escenario de vernos forzados a salir de la zona euro y volver a acuñar pesetas sigue despertando el interés del ciudadano.
En la décima posición encontramos una información y vídeo para aprender a seleccionar el préstamo más barato, en base a nuestro perfil de riesgo y necesidades.
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Aprender a pedir y devolver dinero


Más que pedir, negociar. Al banco no se le pide nada, ya que el dinero que nos puede conceder hay que devolverlo, más las comisiones e intereses correspondientes.

Tan importante es saber qué pedir como conocer nuestra capacidad de devolver lo pedido. Sea una tarjeta de crédito, un préstamo personal o uno con garantía real, el banco puede ir a juicio y exigirnos la devolución de la deuda, costas e intereses de demora, contra todo nuestro patrimonio, presente y futuro.

Por unos cuantos miles de euros, es posible perder la casa en subasta. En el vídeo grabado en iAhorro explico los factores principales a tener en cuenta cuando uno se plantea solicitar financiación a  una entidad financiera.

También os recuerdo que os podéis descargar la guía hipotecaria 2013-2014 de iAhorro en el siguiente enlace, de forma totalmente gratuita.

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¿Qué hacer si el banco te ofrece cambiar la referencia de tu hipoteca?

 

Los profesionales de El Confidencial me han pedido mi opinión sobre un tema relacionado con determinadas “ofertas” que hacen los bancos para que cambiemos el referencial de nuestra hipoteca. El artículo publicado, con varias fuentes expertas, se titula ‘Quédate con el Euribor de tu hipoteca si el banco te ofrece cambiarlo por el IRPH‘.
Os dejo una serie de información muy útiles sobre el tema:
En caso de que la entidad te ofrezca un cambio de tipo de interés debes informarte debidamente del tipo de interés alternativo, siempre y cuando no estés de acuerdo con el que tengas vigente. Para ello, es bueno visitar el portal del propio Banco de España o buscar asesoramiento independiente en la materia, como podría ser mediante el portal iAhorro.com, donde podrás recibir un asesoramiento gratuito con la mayor independencia por expertos en la materia o a través de los expertos jurídicos y económicos de Futur Finances.
Debes partir de la idea base de que el banco no te va a ofrecer un tipo de interés que te beneficie, sino al contrario, por lo que debes estudiar la operación minuciosamente en caso de que te interese.
Hay que tener en cuenta actualmente dos aspectos:
  1. La baja cotización del Euribor en el mercado, cosa que debe beneficiarte en tu cuota mensual de cada mes (a no ser que tengas alguna cláusula suelo en tu hipoteca que te lo impida).
  2. La desaparición legal y automática que ha sufrido el IRPH Cajas y el tipo CECA a través de la Disposición adicional decimoquinta de la Ley de Emprendedores 14/2013, de 27 de septiembre de Apoyo a los Emprendedores y a su internacionalización, de forma que a partir del 1 de noviembre han dejado de actualizarse y publicarse y han desaparecido oficial y completamente.
Los índices de tipo de interés que quedaran vigentes en España serán:
  1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH).
  2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
  3. 3Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
  4. Euribor a un año.
  5. Permuta de tipo de interés o Interest Rate Swap a cinco años.
  6. El Mibor sigue vigente para las hipotecas contratadas antes de enero de 2000.
También es aconsejable que en el momento de la suscripción del préstamo hipotecario, contemples no solo la cuota a asumir al principio, sino la importancia del diferencial que te vayan a aplicar durante toda la vigencia del mismo.

No es lo mismo tener IRPH que Euribor

Euribor y IRPH son tipos de interés diferentes. El tipo de interés más común es el Euribor, sin embargo, el 11% aproximadamente de hipotecas en España iban referenciadas al IRPH. Ambos han sido durante su vigencia tipos de interés completamente legales y reconocidos por el Banco de España.
Como norma general el IRPH ha tenido un valor superior al Euribor, y la gran diferencia entre ambos tipos de interés ha girado en torno a que los movimientos que ha realizado el IRPH han sido más pausados y constantes, sus oscilaciones han sido más naturales en el mercado.
Las entidades bancarias se han mostrado más predispuestas a utilizar el Euribor como índice de referencia, ya que las fluctuaciones que registra durante la duración del préstamo son menores.
Asimismo, y a diferencia del Euribor, al IRPH no se le suele aplicar ningún tipo de diferencial o margen, y en el caso de que si se le aplique este suele ser muy bajo.
Actualmente y tras el cambio normativo anteriormente señalado, el IRPH Cajas y el tipo CECA han desaparecido legalmente, por lo que ya no serán aplicable.

¿Es una práctica habitual de la banca?

Ha sido una práctica habitual entre aquellos clientes que tenían en su escritura hipotecaria referenciada al Euribor y que tenían como sustitutivo el  índice IRPH. No al contrario, debido a la baja cotización del Euribor de los últimos años. Con el cambio normativo, se limitara esta practica (algo abusiva a mi modo de ver) enormemente.
Si necesitas mas información al respecto, no dudes en dejarte aconsejar por expertos en la materia.

¿Es necesaria siempre la autorización del cliente?

Obviamente, en estos casos en que el tipo de interés es legal y esta vigente, publicado regularmente en el BOE y en el Banco de España, como es el Euribor, la Entidad no puede unilateralmente aplicarte otro tipo de interés según sus intereses y en su propio beneficio. En caso de que así lo hiciera, seria una actuación completamente ilegal.
Sin embargo, todos aquellos titulares de prestamos hipotecarios referenciados al antiguo IRPH cajas o CECA han visto como automáticamente y sin posibilidad legal de reclamación se les ha empezado a aplicar el IRPH del conjunto de Entidades, según la previsión legal recogida en la mencionada ley, la cual ha señalado en los puntos 3 y 4 de la Disposición que la sustitución de los tipos implicará la novación automática del contrato, sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita y que las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo previsto en la ley.
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Mejores hipotecas para 2013 y 2014

Estamos acabando 2013 y entrando en un año 2014 que parece ser que nos deparará alguna pena menos, si bien no hay expectativas de creación de empleo demasiado halagüeñas, aún. El paso de año no parece que nos vaya a traer demasiadas novedades en materia hipotecaria.
En el último tramo del 2013 han mejorado levemente las condiciones de las hipotecas más competitivas, con entradas destacables como la de Triodos Bank o la hipoteca con dación en pago de Bankinter, por ejemplo. La oferta hipotecaria para el inicio de 2014 no parece que vaya a cambiar, al menos hasta que pasen algunos meses.
En el siguiente cuadro, de este artículo en Expansion de iAhorro, se pueden observar los mejores préstamos para comprar una vivienda y para subrogación a día de hoy:
Además de analizar la comisión de apertura, que encarece la operación en su inicio, hay que ver los ahorros que nos exigen, más del 30% del valor de compra-venta en la lista de hipotecas menos caras de diciembre de 2013.Los productos adicionales que nos obligan a contratar y determinan que se bonifique el tipo de interés son esenciales, ya que encarecen la operación. En este sentido, hay que valorar si el coste de contratar un seguro de hogar, de vida, gasto mínimo de tarjeta o domiciliar la nómina en una cuenta con comisiones, nos resulta rentable.

También la finalidad de la financiación con garantía real es decisiva. Por ejemplo, la Hipotecambio de DB solo sirve para una subrogación o mejora de hipoteca cambiando de banco, no para comprar una nueva vivienda. Igualmente ocurre con el resto de préstamos hipotecarios del ránking en cuanto a que solo financian compras de primera vivienda. Si queremos adquirir una segunda residencia, las condiciones empeoran.

También nuestro perfil económico determina el acceso a una u otra hipoteca. Si somos funcionarios, con ahorros y sin endeudamiento, podríamos conseguir tipos de interés aún mejores. Siempre ha sido importante los ingresos, el tipo de contrato laboral y la estabilidad de generar ingresos. Pero en un momento en que la morosidad está en máximos, este punto del análisis de riesgos es vital. La banca, a mi modo de ver, no sabe analizar determinados perfiles, como el del autónomo. Le es muy fácil valorar que un funcionario tiene ingresos estables, pero no sabe si un emprendedor es o no capaz de ello, ya que no tiene en las oficinas gente preparada para analizar un negocio.

En mi caso, llevo desde el 2006 como empleado por cuenta propia, además de haber combinado con otro tipo de contratos mi vida laboral. Sin embargo, solo cuando he tenido empleos indefinidos por cuenta propia, me he dirigido a un banco para que me concediera una hipoteca. Sin ello, poco fortuna habría tenido. En algún momento, esta dejadez en cuanto al análisis de riesgos de los negocios y sus gestores deberá cambiar, ya que, nos guste o no, el trabajo por cuenta ajena indefinido a largo plazo está tocado de muerte.

¿Mejorarán las condiciones hipotecarias en 2014?

No es fácil de prever. Si la situación económica de este nuevo año es la que los mejores estudios pronostican, que dejan la creación de empleo igual pero mejoran otras variables macroeconómicas, es posible que veamos crecer algo la oferta de financiación para adquirir inmuebles, a mediados o finales de 2014.

Sin embargo, tendremos que tener ahorros y una situación laboral muy estable, para poder endeudarnos. Creo que hasta el 2015 no veremos buenas hipotecas (o menos malas) y, tal vez, tengamos que esperar aún algún año más para que una familia media, con pocos ahorros, pueda acceder a una hipoteca en condiciones.

En definitiva, no hemos llegado aún al fin del via crucis hipotecario para las familias corrientes de nuestro país.

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Intermediarios hipotecarios: ni santos ni demonios

 

La figura del broker hipotecario o intermediario de financiación con garantía real ha sido considerada, por muchas asociaciones de consumidores, como poco más que aprovechados o piratas que, a cambio de honorarios injustificables, cavaban un poco más hondo el pozo de los crédulos hipotecados.
Con la más que tardía y aún no bien ejecutada Ley 2/2009 se intentó regular la profesión, narrando en su preámbulo:
“…recientemente han proliferado en nuestro país actividades de intermediación de préstamos que se muestran especialmente activas en lo referente a la agrupación de deudas. Esta actividad, realizada por empresas que no entran dentro de la categoría de entidad de crédito, aunque de auge reciente en nuestro país, está muy presente en otros países, donde una parte importante de los préstamos que conceden las entidades son objeto de intermediación. 


 Ambas actividades, desarrolladas con los necesarios niveles de transparencia y profesionalidad, pueden ser útiles a los consumidores que decidan contratar estos servicios al posibilitar una búsqueda más eficiente de los créditos y préstamos disponibles en el mercado, al tiempo que estas entidades permiten que los consumidores ganen poder de negociación frente a los prestamistas, pudiendo así acceder a mejores condiciones en los préstamos que contratan. Debido a que hasta ahora estas actividades están sometidas exclusivamente a la legislación mercantil y civil y a las normas generales de protección de los consumidores y usuarios, esta Ley viene a establecer una regulación específica que, sin afectar los potenciales beneficios que puede reportar a los consumidores, establece un marco transparente en las relaciones de éstos con las empresas que les ofrecen contratos de préstamo o crédito hipotecario o de servicios de intermediación para la celebración de cualquier tipo de contrato de préstamo o crédito“.
Por tanto, una empresa de intermediación hipotecaria, no un chiringuito financiero, da poder de negociación al cliente. Primero por su conocimiento del mercado, después por su formación específica y, finalmente, por el número de solicitudes conjuntas que puede tramitar con una entidad.Actualmente Futur Finances no tramita hipotecas, solo capta clientes interesados y los pone en contacto con intermediarios profesionales y legales. En un futuro, sin duda, aportaremos nuestro saber a este complejo sector.

Para los abogados salvapatrias que nos criticaron en los momentos del boom, decirles que se equivocaban. El enemigo estaba en los bancos, no en los brokers. Fueran unos demonios hipotecarios, o unos santos de la financiación con garantía real.

Evidentemente que el intermediario ha tenido responsabilidad en la creación y estallido de la burbuja inmobiliaria, los malos mucha, los menos malos alguna. Pero si los bancos hubieran estudiado debidamente el riesgo y no se hubieran dejado engañar, que lo hicieron en ocasiones varias, los malos profesionales no habrían hecho apenas daño.

Ser intermediario no es nada malo, lo malo es ser un mal profesional, un ignorante o un bandido. Los intermediarios hipotecarios tienen futuro, pese a quien pese. Pero un futuro basado en la profesionalidad, la experiencia, el conocimiento, el servicio al cliente y la lucha sana con la banca para conseguir buenas hipotecas.

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Hipoteca e insolvencia familiar

Os dejamos dos presentaciones, de un magnífico trabajo de la Diputació de Barcelona, sobre dos cuestiones legislativas relacionadas con el impago del préstamo hipotecario y de las posibles soluciones (las pocas que por desgracia tienen hoy en día las familias). En este enlace vamos recopilando todo lo que puede ser útil para las personas hipotecadas que no pueden pagar.
La primera presentación tiene que ver con el código de buenas prácticas bancarias y las medidas de reestructuración de la deuda que pone a disposición de las pocas familias que pueden acogerse a éste.
Las medidas ofrecidas van en la buena dirección, pero el problema es que exige umbrales de exclusión social demasiado limitados, además de un precio de tasación de la vivienda también limitado. Lo idea, si nuestros políticos no bailaran al son del banquero de turno, sería que estas mismas medidas estuvieran incardinadas en una norma de segunda oportunidad, posiblemente en la normativa concursal. Pero hasta que los votantes no castiguemos a los políticos que acatan las instrucciones de los poderosos, no veremos leyes modernas en España.

Por otro lado, tenemos una normativa que paraliza durante dos años, desde su entrada en vigor, el lanzamiento judicial de determinadas familias; una vez más, limitadamente y sin arreglar el problema, sino simplemente alejando en el tiempo las consecuencias más dramáticas. Pero todo ello simplemente para evitar ver a según que familias en la calle, saliendo en las noticias. Pero de darles soluciones, pocas.

Una normativa hipotecaria algo mejorada con la Ley 1/2013, pero que sigue sin modernizar el sistema.

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